Zaplatí nájem hypotéku?

Zaplatí nájem hypotéku?

Petr Zámečník

Chcete koupit byt jako investici a pronajímat ho? Pak pečlivě vybírejte! V Praze se vám cena bytu nezaplatí ani za 24 let, zato v Mostě máte investici „zpět“ za necelých 10 let. A kde vám nájemné zaplatí splátku hypotéky?

Investice do nemovitostí je pokládána širokou veřejností za bezpečnou, jistou a výnosnou. Tyto „mýty“ podporují developeři a realitní makléři, jejichž hlavním cílem je prodat – a za co nejvyšší cenu. Otupeny byly až v minulém roce v souvislosti s růstem potíží na hypotečním a realitním trhu – přesto v myslích lidí zůstávají.

Skutečnost je taková, že na investici do nemovitosti je nutné pohlížet jako na kteroukoli jinou investici – z pohledu nákladů, návratnosti a ceny peněz. Má samozřejmě svá specifika, jako ostatně snad každá investiční příležitost. Pokud dnes koupíte nemovitost, nemusí vám přinášet pravidelné platby, které pokryjí veškeré náklady jejího pořízení a správy – pokud očekáváte, že vzroste její cena.

Náklady spojené s pronájmem nemovitosti nesouvisí pouze s jejím pořízením. V průběhu životnosti domu či bytu je potřeba pamatovat na opravy a udržování, rekonstrukce apod. Jinak po dvaceti letech sice zjistíte, že hypotéka na byt je splacena, ale že si rovnou můžete vzít novou na jeho opravu.

Odhlédněme nyní od možného výšení či snížení ceny bytů a nájemného v následujících letech. Podívejme se, které lokality se zdají být perspektivní na základě současných cen.

„Návratnost“ nejdražších bytů

Realitní makléři s oblibou říkají: „Lokalita, lokalita, lokalita.“ Chtějí tím říci, že byty v dobrých lokalitách neztrácejí na ceně. To sice částečně potvrdily též únorové statistiky, které vykázaly růst průměrných cen bytů v Praze za poslední čtvrtletí v kladných číslech, když celkově na trhu docházelo spíše k poklesu, ale tato stabilita je vykoupena mnohem nižším výnosem.

Tabulka 1: Návratnost ceny bytů v nejdražších lokalitách

Město

Cena bytu

Nájemné únor

Počet nájmů do ceny bytu

Počet let do zaplacení ceny bytu

Praha

3 205 000 Kč

11 084 Kč

289

24,1

Brno

2 170 000 Kč

8 704 Kč

249

20,8

Beroun

2 079 000 Kč

8 296 Kč

251

20,9

Hradec Králové

2 063 000 Kč

6 868 Kč

300

25,0

Kladno

2 001 000 Kč

8 432 Kč

237

19,8

Karlovy Vary

1 994 000 Kč

7 140 Kč

279

23,3

Benešov

1 975 000 Kč

8 432 Kč

234

19,5

Mladá Boleslav

1 794 000 Kč

8 364 Kč

214

17,9

Plzeň

1 791 000 Kč

7 276 Kč

246

20,5

Pardubice

1 764 000 Kč

7 140 Kč

247

20,6

Zdroj:
Institut regionálních informací, únor 2009; vlastní výpočty

I mezi desítkou nejdražších lokalit jsou místa, kde lze z nájemného „zaplatit“ byt za méně než 20 let. Naopak extrém představuje Hradec Králové s 25 lety následovaný Prahou s 24,1 rokem.

„Návratnost“ nejlevnějších bytů

U opačného cenového pólu je situace zcela odlišná. Tam, kde návratnost u nejdražších bytů začíná (Mladá Boleslav, 17,9 roku), tam u nejlevnějších bytů končí (Prachatice, 17,3 roku). Důvod je prostý – zatímco rozdíly v cenách bytů jsou značné, rozdíly v nájemném tak velkých odchylek nedosahují.

Tabulka 2: Návratnost ceny bytů v nejlevnějších lokalitách

Město

Cena bytu

Nájemné

Počet nájmů do ceny bytu

Počet let do zaplacení ceny bytu

Most

656 000 Kč

5 712 Kč

115

9,6

Teplice

694 000 Kč

5 712 Kč

121

10,1

Chomutov

730 000 Kč

5 644 Kč

129

10,8

Semily

816 000 Kč

4 216 Kč

194

16,1

Bruntál

902 000 Kč

4 420 Kč

204

17,0

Děčín

955 000 Kč

4 828 Kč

198

16,5

Ústí nad Labem

959 000 Kč

5 984 Kč

160

13,4

Sokolov

983 000 Kč

4 828 Kč

204

17,0

Česká Lípa

984 000 Kč

6 800 Kč

145

12,1

Prachatice

989 000 Kč

4 760 Kč

208

17,3

Zdroj:
Institut regionálních informací, únor 2009; vlastní výpočty

Prudký růst cen bytů v Teplicích v uplynulém roce posunul toto město na druhou příčku. Přesto lze v Teplicích stále zaplatit byt z nájemného za 10 let a 1 měsíc. Nejperspektivnějším městem se stal Most, kde se investice do bytu vrátí za 9 let a 7 měsíců.

Cena peněz aneb S hypotékou nepronajímejte

Při zvažování investice je důležité počítat také s cenou peněz. Tu v případě investic do nemovitostí můžeme aproximovat úrokovou sazbou hypotéky. A chceme-li zahrnout alespoň určitým způsobem návratnost investice, můžeme při jisté dávce zjednodušení porovnávat nájemné se splátkou hypotéky.

Tabulka 3: Porovnání splátky hypotéky a nájmů v nejdražších lokalitách

Město

Cena bytu

Splátka hypotéky

Nájemné

Nájemné – splátka hypotéky

Praha

3 205 000 Kč

22 483 Kč

11 084 Kč

-11 399 Kč

Brno

2 170 000 Kč

15 223 Kč

8 704 Kč

-6 519 Kč

Beroun

2 079 000 Kč

14 584 Kč

8 296 Kč

-6 288 Kč

Hradec Králové

2 063 000 Kč

14 472 Kč

6 868 Kč

-7 604 Kč

Kladno

2 001 000 Kč

14 037 Kč

8 432 Kč

-5 605 Kč

Karlovy Vary

1 994 000 Kč

13 988 Kč

7 140 Kč

-6 848 Kč

Benešov

1 975 000 Kč

13 855 Kč

8 432 Kč

-5 423 Kč

Mladá Boleslav

1 794 000 Kč

12 585 Kč

8 364 Kč

-4 221 Kč

Plzeň

1 791 000 Kč

12 564 Kč

7 276 Kč

-5 288 Kč

Pardubice

1 764 000 Kč

12 375 Kč

7 140 Kč

-5 235 Kč

Zdroj:
Institut regionálních informací, únor 2009; vlastní výpočty

Tabulka 4: Porovnání splátky hypotéky a nájmů v nejlevnějších lokalitách

Město

Cena bytu

Splátka hypotéky

Nájemné

Nájemné – splátka hypotéky

Most

656 000 Kč

4 602 Kč

5 712 Kč

1 110 Kč

Teplice

694 000 Kč

4 869 Kč

5 712 Kč

843 Kč

Chomutov

730 000 Kč

5 121 Kč

5 644 Kč

523 Kč

Semily

816 000 Kč

5 724 Kč

4 216 Kč

-1 508 Kč

Bruntál

902 000 Kč

6 328 Kč

4 420 Kč

-1 908 Kč

Děčín

955 000 Kč

6 699 Kč

4 828 Kč

-1 871 Kč

Ústí nad Labem

959 000 Kč

6 728 Kč

5 984 Kč

-744 Kč

Sokolov

983 000 Kč

6 896 Kč

4 828 Kč

-2 068 Kč

Česká Lípa

984 000 Kč

6 903 Kč

6 800 Kč

-103 Kč

Prachatice

989 000 Kč

6 938 Kč

4 760 Kč

-2 178 Kč

Zdroj:
Institut regionálních informací, únor 2009; vlastní výpočty

Pro výpočet splátky hypotéky byla použita průměrná sazba hypoték dle dle FINCENTRUM HYPOINDEX za leden 2009 ve výši 5,74 % (nejnovější známá) a dvacetiletá splatnost. Výše úvěru byla stanovena na 100 % ceny bytu.

O čem tabulky 3 a 4 vypovídají? Pro člověka, který chce koupit byt na hypotéku za účelem jeho pronájmu nejsou příliš pozitivní. Pokud nenalezne podprůměrně drahý byt a nepronajme ho za nadprůměrný nájem, nemá příliš šancí ani na poplacení splátek hypotéky. Jedině u nejlevnějších lokalit by pomohlo prodloužení splatnosti na 30 let.

Stejně tak pro člověka, který si cenu peněz váží alespoň na úrovni současné úrokové sazby hypoték a chce dosáhnout návratnosti investice 20 let, možnost investování do residenčních nemovitostí nejspíš příliš nezaujme. Samozřejmě, za současných podmínek. Pokud očekává další růst cen nemovitostí nebo nájemného, může se celá situace změnit.

Jediné, kam se vyplatí za současných podmínek a daných předpokladů investovat, jsou Most, Teplice a Chomutov. Navíc se vesměs jedná o lokality, kde v minulém roce docházelo k nejvyšším růstům cen nemovitostí i nájemného. Z minulého růstu sice nelze vyvozovat vývoj v budoucnosti, nízká hladina cen nemovitostí a zlepšující se životní podmínky hovoří ve prospěch dalšího růstu.

Riziko, na které se zapomíná…

Jedním z rizik, na která lidé velmi často zapomínají před investicí do nemovitostí, souvisí s nájemníky. Nájemníci přicházejí a odcházejí a je nutné v kalkulacích počítat s neobsazeností bytu. Navíc zdaleka ne všichni nájemníci platí nájemné včas a řádně – a byť lze dlužné nájemné vymáhat, úspěšnost nemusí být zdaleka stoprocentní.

Anketa: Zaplatí tržní nájemné náklady bydlení?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

9 komentářů k článku “Zaplatí nájem hypotéku?”

  1. Kruton napsal:

    Tabulka...
    …vyčíslující podíl počtu nájmů na ceně bytu je sice dost výmluvná, ale ještě pořád příliš laskavě mírná. Při kalkulaci výnostu z nájemného se totiž obvykle počítá pouze s 11 měsíčními nájmy do roka – kvůli časové rezervě pokrývající období hledání nového nájemníka, nutných rekonstrukcé etc. „Průměrný“ pražský byt (za ony 3208000 Kč) by se tak zaplatil za 26 let a 2 měsíce :o) Za optimum se přitom považuje 15 let…

    1. ibid napsal:

      RE: Tabulka...
      nepočítá se 11, ale 10, jinak souhlas….

      1. oldold napsal:

        RE: RE: Tabulka...
        co takhle – příspěvek do fondu oprav, pojištění nemovitosti, pojištění životní, daň z příjmů, daň z nemovitosti – to vše lehce prodlužuje návratnost investice – vše fixní náklad. Nepronajmuté, nazaplacené, opravy zničeného po nájemnících – to jsou variabilní – ne nadarmo je 3 měsíční kauce.

  2. ibid napsal:

    Růst cen v Praze je bohapustý blábol
    To, že se do nabídky dostávají předražené novostavby, které tak zvyšují jakousi průměrnou cenu, kterou opravdu nelze zjistit, neboť na trhu funguje několik tisíc realitek, některé byty nabízejí třeba 8x (zejména ty předražený, protože je nikdo nehce) spousta lidí si byty prodává sama, to opravdu nic neznamená a vůbec nechápu, proč s touto imaginární cifrou někdo opečruje. Radši by měl autor zveřejnit zdroj, protože takhle působí dost nedůvěryhodně…

    1. Jiří Havelka napsal:

      RE: Růst cen v Praze je bohapustý blábol
      Zdroj zveřejněný je, viz „Zdroj: Institut regionálních informací, vlastní výpočty“ pod každou tabulkou. Institut regionálních informací nevychází z nabídkových cen nemovitostí, ale statistiku počítá na základě realizovaných cen, které procházejí Katastrem nemovitostí.

      1. ibid napsal:

        RE: RE: Růst cen v Praze je bohapustý blábol
        děkuji za reakci, ale mám pocit, že katastru nemovitostí se prodejní ceny netýkají nebo se mýlím? Nedá se toto zjistit pouze z daňového přiznání?

        1. Jiří Havelka napsal:

          RE: RE: RE: Růst cen v Praze je bohapustý blábol
          Součástí dokumentace podávané Katastru nemovitostí je vždy kupní smlouva (případně jiný titul, na základě kterého dochází k převodu, např. darovací smlouva) a odhadní cena nemovitosti (až na výjimky, kdy odhad být nemusí).

          1. ibid napsal:

            RE: RE: RE: RE: Růst cen v Praze je bohapustý blábol
            bezva, dík za informaci. Dá se k těmto informací nějak dostat, na netu jsem nic nenašel…

          2. Jiří Havelka napsal:

            RE: RE: RE: RE: RE: Růst cen v Praze je bohapustý blábol
            Nejkompletnější informace za poslední období jsou na http://cenybytu.idnes.cz/, historické řady cen naleznete za poslední rok u vybraných (nejlevnějších a nejdražších) lokalit na http://www.hypoindex.cz/clanky/ceny-bytu-v-roce-2008-levne-zdrazily-drahe-zlevnily/ a http://www.hypoindex.cz/clanky/najemne-v-roce-2008-rust-o-70-i-pokles-o-15/

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *