Zaplatila rezervační poplatek za dům, pak nastaly problémy

Monika Hrušová

Paní Alena si vyhlédla rodinný dům na okraji Prahy skoro za 3,5 milionu korun. Realitní kancelář po ní samozřejmě chtěla ihned zaplatit rezervační poplatek ve výši sto tisíc korun. Jenže po jeho zaplacení se objevily další komplikace. Vymoci po realitní kanceláři rezervační poplatek zpět byl obrovský problém.

Zajímáte se o nemovitost a realitní makléř na vás tlačí kvůli zaplacení rezervačního poplatku? Nenechte se vyvést z míry a zjistěte si všechny náležitosti okolo kupované nemovitosti, abyste nedopadli jako paní Alena. Té se podařilo z realitní kanceláře nakonec své peníze získat zpět, ale ne každý má takové štěstí.

Po zaplacení rezervačního poplatku neboli rezervační jistiny, jak bylo ve smlouvě uvedeno, paní Alena zjistila, že výměra parcely vzniklá dělením pozemků je o 85 m2 menší, než bylo původně dohodnuto. Navíc byla až později realitní kanceláří informována o tom, že musí investovat do zavedení kanalizace a zaplatit příspěvek na zavedení vodovodu v obci. Kromě toho nemovitost vykazovala další nedostatky, jako byla vada varné desky atd. Na základě těchto informací se paní Alena rozhodla dům nekoupit a požadovala vrácení rezervačního poplatku. Jenže realitní kancelář na její požadavek nereagovala. Paní Aleně nezbývalo nic jiného, než se se svojí kauzou obrátit na právníky.

Argumentovali jsme jednak samotnou smlouvou, na základě které mělo realitní kanceláři vzniknout právo na blokovací jistinu až uzavřením kupní smlouvy, přičemž v opačném případě bylo její povinností blokovací jistinu klientům vrátit. Dále ve smlouvě nebyla platně sjednaná smluvní pokuta ve výši 100 000,– Kč pro případ, kdy nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodu na straně klientů. Tudíž nebylo ani možné započíst takovou smluvní pokutu na složenou blokovací jistinu,“ popsal kauzu právník Petr Novák ze společnosti Vaše nároky.cz a dodal, že neplatnost takového sjednání smluvní pokuty již dříve potvrdil Nejvyšší soud ČR ve svých rozhodnutích

„Nejvyšší soud ČR totiž výslovně stanovil, že zavázat se k uzavření smlouvy budoucí mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena. Pokud se totiž subjekt zaváže k uzavření smlouvy (jako dvoustranného právního úkonu), lze tuto jeho povinnost vymáhat pouze žalobou na nahrazení projevu vůle. V neposlední řadě byl použit argument, že je nárok na smluvní pokutu neplatný také z důvodu, že ji není možné požadovat pro případ výkonu práva odstoupení od smlouvy. Takové ujednání o smluvní pokutě je proto absolutně neplatné. Tento závěr byl také judikován ze strany Nejvyššího soud,“ uvedl Petr Novák

I rezervační poplatek je hodně peněz

Realitní kanceláře často požadují rezervační poplatek kolem částky sto tisíc korun. Někdy je dokonce ve smlouvě uvedeno, že klientovi bude poplatek vrácen, například když nedostane hypotéku, nebo v případě, že k prodeji nemovitosti nedojde kvůli nově zjištěným vadám. Nestává se to ale vždy.

Velice často se setkáváme s nesprávným postupem realitních kanceláří, které po klientech požadují částky, na které vůbec nevznikl nárok. Postupně se v tomto směru vyvinula judikatura, která ovšem ani následně není ze strany řady společností respektována. Uvedené se týká především neoprávněného účtování provizí či smluvních pokut, nevrácení zálohy nebo propadnutí rezervačního poplatku,“ vysvětluje Petr Novák.

Realitní kancelář tedy nemůže zájemce o nemovitost smluvně nutit, aby s vyhledanou osobou uzavřel zprostředkovávanou smlouvu. Jestliže by se zájemce rozhodl smlouvu neuzavřít, tak z tohoto důvodu po něm realitní kancelář nemůže požadovat smluvní pokutu. Také není možné požadovat smluvní pokutu, jestliže by zájemce odstoupil od smlouvy s realitní kanceláří.

Předejít se dá takovým problémům tak, že si o kupované nemovitosti zjistíte, co nejvíc informací. Nemovitost si zkontrolujte, podívejte se do katastru nemovitostí a řekněte si například o přesnou výměru pozemku nebo obytné plochy. Jenže ne vždy jsou všechny informace už před zaplacením rezervačního poplatku dostupné. Realitní kanceláře také mohou sázet na to, že o nemovitosti je vzhledem k nízkým úrokovým sazbám velký zájem. Nezapomeňte si ale také zjistit, zda dostanete hypoteční úvěr, pokud se touto formou chystáte financovat kupovanou nemovitost. V dnešní době by to ale neměl být problém.

 

Předchozí článek: «
Následující článek: »

15 komentářů k článku “Zaplatila rezervační poplatek za dům, pak nastaly problémy”

  1. orangee napsal:

    Realitky jsou zlodějská verbež

    Realitky se poučily a už rezervační smlouvy nekoncipují jako „budoucí smlouvy“, tak jako v minulosti (což jim zarazil Nejvyšší soud), ale jako odměnu za zprostředkování mezi zájemcem o koupi a prodávajícím a náklady prohlídky bytu. Nevím, jak by se u soudu kupující bránil, napadá mě snad jen, že jde o nepřiměřenou odměnu, protože chtít 15–80 tisíc za prohlídku bytu nepochybně nepřiměřené je.
    Nebo si do svých adhezních smluv dávají geniální formulace typu „RK se zavazuje vykonávat činnosti, na jejichž základě vznikne zájemci možnost uzavření kupní smlouvy“… „Smluvní strany se dohodly, že odstoupí-li zájemce od rezervační smlouvy, má RK nárok na odstupné ve výši rezervační zálohy“.

    Právě jsem v pozici, kdy byt kupuju, samozřejmě na hypo, kterou mám od banky „předschválenou“. Jenže 100% jistotu, že nakonec schválena bude, nemám – odhadci se nemusí líbit kvalita bytu a nebudu mít dostatek vlastních peněz na „dozajištění“. Když hypo nedostanu, RK mi rezervační poplatek nevrátí.

    Nebo jiná situace – byt si v rámci možností prověřuji v KN apod., ale technické či právní vady nezjistíte za 1 den, takové due diligence trvá nejméně týden ale spíše déle, musíte též ověřit stav SVJ, byt neleží ve vzduchoprázdnu. Můžu např. dodatečně zjistit, že 1/4 obyvatel domu jsou neplatiči – tím okamžitě pro mě přestane být koupě zajímavá, nehodlám za ně doplácet do fondu oprav… Tohle RK taky nezajímá, a rezervační poplatek nevrátí.

    Podle mého názoru tuto prověrku bytu a SVJ by měla dělat RK předtím, než byt začne nabízet, ale nikdy jsem se nesetkal s tím, že by to RK dělaly.

    Jediná možnost, jak z toho bahna ven, je legislativní změna, zřízení přísné realitní komory, přísné oborové zkoušky podobně jako u advokátů, závazný etický kodex, pojištění odpovědnosti… A za podvody z komory vyhazovat a zakázat činnost na 5 let! Pěkně jako u advokátů.

    1. Mara napsal:

      Re: Realitky jsou zlodějská verbež

      Zkuste se na to podívat z druhé strany. Realitka dělá v podstatě jakoukoli činnost do doby než najde kupce zcela zadarmo a na své náklady (ani zprostředkovatelská smlouva výdělek nezaručí, a spousta realitek dělá zcela bez smlouvy jenom na dobré slovo). Rezervace nemovitosti je závazná a není tedy možné si po 14 dnech třeba koupit rozmyslet bez nějaké sankce za odstoupení. Vám by se jistě taky nelíbilo, kdyby totéž udělal prodávající, vy byste si vyřizoval úvěr, investoval čas a peníze a pak by z prodeje sešlo, protože si to prodávající rozmyslel nebo si našel než si to vše vyřídíte jiného kupce. Ani realitka nemůže připraovat kupní smlouvy, platit za to právníka, kterému musí zaplatit odměnu i kdyby k uzavření kupní smlouvy nakonec nedošlo, že vy nedostanete úvěr. Lidé by si měli nejprve zjistit, jak na tom vlastně finančně jsou, jestli mají reálnou šanci získat úvěr, jak by financovali dál kdyby byl třeba odhad nižší, což se může stát a není to rozhodně vina realitky, odhady banky často podhodnocují. Dnes je spousta tzv. realitních turistů, kteří měsíce i roky jezdí na výlety s celou rodinou po nemovitostech (nejlépe o víkendu namísto návštěvy hradů a zámků), aniž by opravdu chtěli něco koupit nebo na to zkrátka finančně nemají (těžko lze předpokladádat, že když má někdo příjem 10–15 tisíc, tak dostane hypotéku), často tito lidé nemají ani na tu zálohu. Je to pak zbytečná práce, čas a peníze, které musí makléř vynaložit a nakonec i prodávající, když v nemovitosti nebydlí a musí tam dojet. Někteří tzv. „zájemci“ si ani nelámou hlavu s tím, když se den před prohlídkou domluví a pak bez jakékoli omluvy nepřijedou. Jako dlouholetý makléř RK jsem ale pro to, aby tato činnost byla regulovaná a vázaná, aby ji nemohl dělat každý jenom pod vidinou slibovaných zisků, protože takhle to nefunguje. Makléř by měl každou
      nemovitost důkladně prověřit a zjistit případné právní i jiné vady, aby věděl co vlastně prodává. Na druhé straně, kdyby měl každý zájemce zaplatit za uskutečnění prohlídky třeba kauci nebo poplatek byť i 100 kč, jistě by si každý rozmyslel, jestli chce něco kupovat nebo jezdit na výlety. Stejně tak by se náklady realitky snížily, kdyby makléři nováčci nebrali do prodeje každou často předraženou nemovitost anebo kdyby prodávající pokud požaduje neadekvátní cenu, musel za inzerci zaplatit (pak by si i prodávající rozmyslel, jestli chce několik měsíců nebo i let jenom zkoušet a nejlépe zadarmo nebo na náklady někoho jiného prodávat nebo opravdu prodat. Cenu totiž neurčuje dnes prodávající, ale jen a jen kupující. Pěkný den přeji.

      1. orangee napsal:

        Re: Re: Realitky jsou zlodějská verbež

        To ja marné,vůbec jste nečetl můj příspěvek. Nikde jsem nenapsal, že by RK neměla mít nárok na odměnu za provedenou práci.

        Vázaná živnost naprosto nic v tomto oboru nevyřeší. Tady pomůže jen hrozba přísných sankcí (pokuta, zákaz činnosti na 5 let), tvrdé realitní zkoušky a povinné členství v komoře.

        1. Bohouš napsal:

          Re: Re: Re: Realitky jsou zlodějská verbež

          Vážený pisateli orangee!
          Tresty nebo něco podobného jistě fungovat nebude, nebo je to dobře známo, že v naší zemi tyto věci dlouhodobě nefungují.
          Doporučuji Vám zjistit si něco o živnostenském zákoně a konkrétně jak se dostat k vázané živnosti, již pro získání této živnosti musí žadatel splnit řadu podmínek.
          Nicméně jako realitní makléř bych doporučil při prodeji nebo koupi nemovitosti si řádně prostudovat onu rezervační smlouvu.
          Dále bych Vám doporučil se zamyslet nad příspěvkem před Vámi, kdy popisuje naprosto arogantní a nezodpovědné chování potencionálních zájemců, kdy se chovají jak se chovají, otázka zní,, neměl by potencionální kupující, nebo zájemce vstoupit a to povinně do nějakého spolku pro kupující?,, a pokud by nepřišel na prohlídku, či záměrně mařil práci makléřů, nebo majitele tak by na 5 let dostal zákaz si jakoukoliv nemovitost pořídit? Uvědomte si prosím, že i na straně kupujících jsou darebáci!
          Realitní praxi dělám již 6 let, a proto osobně nemám problém a jsem zastáncem k řízení tohoto oboru, ale je třeba, aby si také lidé uvědomily, že práce realitního makléře je práce jako každá jiná a nikdo ji zadarmo dělat nebude!
          Přeji Vám hezký den!

          1. orangee napsal:

            Re: Re: Re: Re: Realitky jsou zlodějská verbež

            Nečetl jste můj příspěvek. Nikde jsem nenapsal, že by RK neměla mít nárok na odměnu za PROVEDENOU práci.

          2. Bohiuš napsal:

            Re: Re: Re: Re: Re: Realitky jsou zlodějská verbež

            Vážený!
            sundejte si prosím ty tmavé brýle a přečtěte si příspěvek, ne jen můj celý a dokonce a nečtě si prosím jen jeden odstavec na který dokola jen reagujete.

  2. Pavel Vidlak napsal:

    Jaky pak "reservacni poplatek"?

    Pisi ze zahranici jako potencialni kupce nemovitosti v CR. Neco podobneho zde neexistuje. Za prohlidku bytu/ domu se nic neplati a za sepsani kupni smlouvy tez nic. Veskere vydaje ktere makler ma jsou kryty jeho/jeji kancelari, ktera se eventuelne podeli na komisi, kterou plati prodavaci. Kdyz se transakce neuskutecni, vydaje se nikomu nehradi.

  3. E.T. napsal:

    Zadarmo není nic

    Nevím v jaké zemi žijet, ale zadarmo není nic nikde. I u nás je v zprostředko­vatelské smlouvě psáno, že provizi platí prodávající (tedy v tom i náklady na kupní smlouvu a všechno), ale na druhé straně provize se většinou připočítá ke kupní ceně a je v tom zahrnuta. U nás se taky za prohlídky nic neplatí a když RK dům neprodá, tak inzerce a vše jde na její náklady.

  4. Alice Petrová napsal:

    Dobrý den,
    advokáti RK vyhotoví záměrně smlouvy tak, aby byly rezervační poplatky nevratné. To není nic nového. Není pravda, že nemají zájem rpověřit nemovitost, oni ji prověřenou mají, ale problém vám nesdělí, domluví se s prodávajícím na tom, že se prodává za každou cenu a ten s tím samozř. souhlasí. Nezajímá je etika prodeje, pouze peníze. Při prodeji nám také RK sdělila, že nebudou uvádět příp. nedostatky, které by mohly zabránit převodu. Již jsem to oznamovala na na komoru, ale nikdo mi neodpověděl. Všichni jsou stejní. Tomu se pak přizpůsobí smlouva, to je ten advokátní servis… Vždy jsme po zkušenostech s RK prodávali bez jejich účasti a nevznikal žádný problém.
    Jednoduchá rada, neprdávat prostř. RK a nereagovat na jejich nabídk typu, máme několik zaručených kupců…
    Petrová

    1. orangee napsal:

      Re:

      Jsem na straně kupujícího, bohužel. Jsem ten, kdo tahá za kratší konec lana.

      V poslední době soudy rezervační smlouvy zneplatňují a RK rezervační zálohy musí vracet. Protože RK nemůže garantovat, že prodávající a kupující kupní smlouvu uzavřou. Správný postup je uzavřít třístrannou smlouvu za účasti obou stran a RK.

  5. Petrová napsal:

    RK neplatí advokátům za smlouvy jednotlivě, mají mustr, který okopírují, doplní potřebné. Soused krátce pracoval v jedné RK a je to běžná praxe. Rk pouze vylepí inzerci na nějaký portál a čeká. Žádné mimořádné výdaje nemá, to není pravda, co uvádí další pisatel. Mistifikace.

  6. Iveta napsal:

    Tak se spolehněte na Rádce

    Koupila jsem byt s hypotékou od RB a měla jsem po celou dobu k dispozici Rádce pro vaši nemovitost. Bylo to super, vše ohlídal, včetně smluv , jednal s realitkou ,bez něho bychom to nezvládly nebo se dostaly do stejných potíží jako Alena

    1. orangee napsal:

      Re: Tak se spolehněte na Rádce

      Můžete podrobněji popsat, o co se jedná? To je nějaká příručka?

    2. Mirka napsal:

      Re: Tak se spolehněte na Rádce

      Prodávali jsme byt bez účasti RK a s tím, že jednáme pouze s př. zájemci o koupi. Bezpočet RK nás zahrnulo s nabídkami kupců, především se ale pokoušeli pod různými záminkami dostat do bytu, nafotit a tím vlastně získat možnost byt nabízet. Prodali jsme bez jejich „pomoci“ za desetitisíce, bez problémů. RK předpokládají, že jsou všichni prodávající naprostí hlupáci a jsou tzv. splachovací. Snažili se získat i naše tel. č. a zasílali emaily jako přímí zájemci a dojednávali termíny prohlídek, na které se pak nikdy nedostavili, aby nás znechutili a abychom podlehli a svěřili prodej jim. Nestalo se tak a každému doporučuji radu předchozí pisatelky, nekomunikovat s nimi a zveřejnit na internetu konkrétní zkušenosti.

  7. orangee napsal:

    Nečetl jste můj příspěvek. Nikde jsem nenapsal, že by RK neměla mít nárok na odměnu za PROVEDENOU práci.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *