Že by ceny bytů ještě více vyskočily? Všechno je možné!

Zdroj: sxc.hu

Radovan Novotný

I když před deseti lety vládly optimistické ekonomické výhledy, byly i tehdy vyslovovány obavy o udržitelnosti cen bytů a domů. O prognózu vývoje trhu rezidenčních nemovitostí se před deseti lety pokusili vědečtí pracovníci Sociologického ústavu AV ČR Martin Lux a Petr Sunega. Jak se jim předpověď vydařila? Lze dnes prognózovat něco jiného?

Předpovídání počasí je v lecčems podobné předvídání vývoje realitních trhů. Polojasno, místy jasno, občas přeháňky a výjimečně třeba i bouřka. I na realitních trzích lze předpokládat, že ceny se budou pohybovat kolem dlouhodobého průměru, krátkodobě mohou být vychýleny a klidně může přijít i bouře v podobě splasknutí cenové bubliny.

Koupit, či nikoliv? Máte-li na to a myslíte to vážně, pak ano

Lux a Sunega před deseti lety na odpověď, zda jít do vlastního bydlení a přijmout související investiční riziko, šli v knize „Jak dobře investovat do bydlení“ od lesa. Ohlíželi se i do zahraničí a konstatovali, že je nutné říci, že „po očištění od vlivu inflace není cenové zhodnocení v mnoha zemích v dlouhém období zdaleka tak závratné, jak by se mohlo zdát z analýzy nominálních, neočištěných cen bytů“.

V cenách se v průběhu času odráží cyklické výkyvy, spekulace mohou vést ke krátkodobému „přestřelení“, a i když i když existuje tendence k růstu cen, není tento růst přímočarý. Výjimka potvrzuje pravidlo, a o tom svědčí japonská zkušenost. Obecně ale platí, že „v dlouhém období se ceny na trhu odvíjejí od fundamentálních socioekonomických faktorů, a tudíž je možné říci, zdali se ceny nacházejí nad či pod svou rovnovážnou úrovní, kam se též zpravidla v dlouhém období vracejí“.

Doporučení Luxe a Sunegy prezentované v citované knize bylo nebát se a jít bydlet do vlastního: „Podíváte-li se do blízké budoucnosti, možná se vám bude zdát aktuální výnos investice do bydlení velmi nejistý. Podíváte-li se však do vzdálenější budoucnosti, pak platí, že dobře zvolená investice v dobře zvolené lokalitě vám dá klidný spánek.“

Důležité pro rozhodování je dlouhodobý pohled, protože „v krátkém období spíše cenový pokles než cenový růst nemusí vypadat tak hrozivě, myslíme-li to s investicí do vlastnického bydlení nebo jen prostě s nákupem bytu či domu pro vlastní potřebu dlouhodobě.“ Dnes bychom asi stále s jejich pohledem souhlasili, a možná dodali, že ceny nemovitostí skutečně mohou i klesat – to jsme konečně nedávno zažili. I v nemovitostech platí staré investiční pravidlo, které říká „kupuj, když ostatní prodávají“.

Byly důvody pro růst cen? Ano byly, ale spíše „krátkodobé“

„Český trh zaznamenal v průběhu 90. let minulého století a prvních let nového tisíciletí několik poptávkových šoků, které nemohl za tak krátkou dobu zcela vstřebat,“ napsali před deseti lety autoři citované knihy. Mezi tyto šoky mělo patřit zavedení daňového zvýhodnění pořizování vlastnického bydlení (daňové odpočty úroků), generační vlna baby boomu z první poloviny 70. let, a v neposlední řadě panika z obavy růstu cen po vstupu do EU včetně spekulace. Autoři pak říkali, že se domnívají, že „se již skutečně jedná o krátkodobé vychýlení cen nad jejich rovnovážnou úroveň, (…).“ 

Nechybělo ovšem ani varování na nevyzpytatelnost budoucího počasí a příchod nějaké té ledové spršky: „Pokud dojde ke zpomalení ekonomického růstu, pak je možné očekávat, že ceny bydlení budou v nejbližších letech „korigovat“ na svou rovnovážnou úroveň relativně rychle a relativně citelným poklesem cen. Pokud však české hospodářství poroste nadále vysokými tempy a s tím porostou i reálné příjmy domácností a počet transakcí na trhu s bydlením, pak je možné, že korekce bude mít spíše podobu několikaleté stagnace měřené na průměrných cenách, přičemž ceny bydlení v konkrétních segmentech trhu mohou i významně reálně růst (v jiných naopak i významně reálně klesat).“

A chybět by nemusely třeba i hromy a blesky: „Dostane-li se české hospodářství do krize nebo objeví-li se náznak ekonomické stagnace či zpomalení ekonomického růstu, je i vzhledem k pozměněnému a spíše negativnímu vývoji demografických faktorů téměř jisté, že taková změna nezůstane bez odezvy na trhu s bydlením. Ceny zcela jistě poklesnou.“ 

Dnešní pohled by opět mohl přeformulovat předpověď z doby před deseti lety. Bude-li churavět hospodářství a nastoupí nezaměstnanost, dopad na příjmy či schopnost splácet hypoteční úvěry bude nutně ovlivněna – nebude-li pršet, nezmokneme!  

Korekce cen? Ano, může k ní dojít

Má-li být vyslovena prognóza týkající se možné korekce cen, opět je nutné vyslovovat domněnky o možných scénářích, možnostech a pravděpodobnostech. Pokud začnou výprodeje, může dojít k panickému propadu cen, nebo třeba jen ke korekci v podobě několikaleté cenové stagnace. Co je více pravděpodobné, lze těžko říci, to “která z těchto dvou variant vypadá pravděpodobněji, se pohybuje čistě v rovině osobního názoru a nepodložených spekulací“.

Vcelku snadno dokážeme říci, co bude zítra a příští týden, co bude za rok, pět let se už odhaduje těžko. Podobně lze sotva odhadovat, jak by korekce probíhala: „Pokud ovšem po několika letech stagnace či mírného poklesu začnou velcí i drobní investoři své byty odprodávat (o to více, bude-li tato stagnace podpořena státním zásahem, jako například deregulací nájemného,…), pak bychom mohli zažít „panický“ propad cen i pod úroveň dlouhodobé rovnovážné ceny a klidně i několikaleté období, než se ceny vrátí reálně zpět na dnešní úroveň.“

Všimněme si, že před deseti lety byla jako státní zásah ovlivňující trh s rezidenčními nemovitostmi zmiňována deregulace nájemného, dnes bychom asi v rámci své věštby zmínili v opačném směru působící měnovou politiku. Ta ve snaze podnítit poskytování úvěrů umožňuje kumulaci dluhů a dříve nepředpokládaný růst poptávky po nemovitostech.

Před deseti lety se všeobecně věřilo, že proti korekci cen bude působit růst příjmů domácností: „Velmi těžké je však odhadnout, kdy dojde ke korekci a jak hluboký, zdali vůbec nějaký, bude nominální cenový propad, až bublina praskne. Pokud česká ekonomika prudce poroste, jak se od ní dnes očekává, zejména pak pokud výrazněji porostou reálné příjmy českých domácností, pak cenová korekce může klidně mít podobu několikaleté cenové stagnace, přičemž ceny vůbec nemusí v nominální hodnotě poklesnout nebo poklesnou jen nepatrně.“ 

A protože uběhlo deset let, můžeme se podívat, jak se nakonec ceny vyvíjely. K dispozici je třeba v červenci letošního roku Českým statistickým úřadem publikovaný vývoj indexu cen vývoje bytů.

Graf 1: Na začátku roku se ceny bytů pohybovaly na necelých 75 % cen roku 2010. V roce 2008 pak došlo ke splasknutí cenové bubliny. Poté ceny stagnovaly a aktuálně nabídkové ceny (pod vlivem historicky nízkých úrokových sazeb) znatelně vyskočily.

novotny-ceny-bytu-01

Zdroj: Český statistický úřad 

Korekce cen tedy v poslední dekádě vlastně ani nenastala, naopak ceny asi tak o čtvrtinu povyskočily. Kdo si ale před deseti lety dokázal představit, že by úrokové sazby mohly klesnout na rekordně nízké hodnoty? Kdo předpovídal, že nastoupí všechny ty experimenty měnové politiky pyšnící se exotickými názvy? A dovedl si někdo přestavit nulové a záporné úrokové sazby? Nikdo!

Proto i dnešní prognóza bude podobná, jako ta před deseti lety – nedojde-li ke korekci, budou reálné ceny stagnovat. A pokud nastoupí třeba něco jako dotace hypotečním dlužníkům, ceny mohou i povyskočit. Dluhová deflace je prostě noční můrou nejen centrálních bankéřů.

Že by tu byla bublina cen? Nikdy neříkej nikdy

Křivdili bychom Luxovi a Sunegovi, že na scénář, ve kterém by ceny dále rostly, pozapomněli. Jak napsali, růst cen bytů a domů se může stát sebeurčujícím: „Jestliže jediným důvodem, proč jsou ceny vysoké dnes, je pouze fakt, že ceny budou vysoké i zítra – a přitom fundamentální faktory neospravedlňují takovou výši cen – pak se vytvoří cenová bublina.“

Neopomněli také zmínit dnes aktuální otázku, zda vláda mixem politik může a dokáže zajistit setrvalý růst: „Zcela racionálně by si (investoři) půjčovali stále více a více, protože představa nikdy nekončícího ekonomického růstu by jim byla zárukou, že své dluhy splatí. Ve světě bez recese je využití cizích peněz ke koupi všeho, co jde s cenou vzhůru, hra s velmi malým rizikem. Proto by zadlužování rostlo, a pak by událost jako válka, nedostatek roby nebo jen váha akumulovaného dluhu nutně muselo vést k tomu, že by stejně celý systém nakonec zkolaboval….“ 

Pokud všichni věří, že ceny se budou zvyšovat, tak tyto možná i porostou: „Za situace rostoucích cen i běžní kupující považují drahé bydlení za finančně únosné, protože předpokládají, že se v budoucnu dočkají vysokého cenového růstu. Lidé zpravidla nespoří tolik, kolik by za normálních okolností spořili, protože předpokládají, že z rostoucí ceny bydlení budou realizovat dostatečné úspory. Prvonabyvatelé vlastnického bydlení získají dojem, že pokud nekoupí dům či byt teď, v budoucnu si to už nebudou moci dovolit.“

Jsme o deset let starší a stále platí, že pokud ceny dosahují rekordů, hrozí riziko bubliny. Bublina hrozí, když lidé chtějí bohatnout tím, že riskují vypůjčené peníze – dnes rozumějme snahy využít levné úvěry k nákupu investičních bytů, nabízejících alespoň nějaký výnos. Nafukuje-li se bublina, inovace jsou chváleny jako brilantní. A dnešní inovace? Možná je jí ten skvostný nápad s nízkými a zápornými úroky a možnost rapidně snížit splátky hypotéky. Pokud ceny dále rostou, poukazuje to na riziko cenové bubliny. Jak to s ním dopadne, ukáže až čas. Povíme si za deset let.

Že cesty osudu mohou být nevyzpytatelné a scénář může být i jiný než obvyklý, ukazuje i Luxův a Sunegův příklad japonského vývoje: „Mezi roky 1986 a 1988 v Tokiu, v hlavním městě Japonsku, cena pozemku zdvojnásobila, v samotném roce 1988 vzrostla o rekordních 68 %. S cenami pozemků přirozeně rostly též ceny bydlení a banky tím, že začaly nabízet hypoteční úvěry kryjící 100 % tržní hodnoty nemovitostí. Ve společnosti vzniklo přesvědčení, že příjmy i ceny bytů neustále porostou. Japonské banky vlastnící velké množství akcií firem, kterým předtím půjčily své peníze, začaly tyto akcie využívat také jako kapitál, proti kterému bylo možné poskytovat další úvěry. Všechny tyto vychvalované inovace se bohužel zanedlouho staly černou můrou. Jakmile přišla asijská krize a ceny akcií začaly klesat, kapitál bank začal velmi rychle mizet. Ceny bydlení začaly klesat v roce 1991 a k roku 2003 ztratily v průměru více než polovinu (!) ze své nominální hodnoty, přičemž klesají již celých 14 let.“  Dodejme, že japonské ceny se z těchto propadů neotřepaly dodnes a v podstatě stagnují.

Člověk neznalý statistických pastí by mohl jásat, pokud se zvolí jako základna rok 2010, zapomenuta zůstanou dřívější maxima, ve kterých japonští hypoteční dlužníci před čtvrt stoletím prodělali kalhoty. Ale coby, ceny se budou pohybovat kolem dlouhodobého průměru, i když krátkodobě mohou být vychýleny. Závěr, co je to krátké a dlouhé období, si prosím udělejte sami.  

Graf 2: Ceny bytů (condominiums) v Japonsku v porovnání s rokem 2010 aktuálně od roku 2013 rostou, ostatní nemovitosti spíše stagnují. V porovnání s cenami v devadesátých letech jsou ceny hluboko pod vrcholem. Samotný výběr srovnávací základny zde vytváří celkový dojem!

novotny-ceny-bytu-02

Zdroj: tochi.mlit.go.jp 

Literatura:

Lux, M. – Sunega, P.: Jak dobře investovat do bydlení. Praha 2006. ISBN 80–86429–56–3

Anketa: Kam až klesnou úrokové sazby hypoték?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *