Změní se developeři na pronajímatele bytů?

Změní se developeři na pronajímatele bytů?

Petr Bukač

Developeři se ještě nestačili vzpamatovat z dopadů finanční krize a další průšvih je na obzoru. Propad zájmu o nové byty, který přinese vládní balík úsporných opatření v čele se sjednocením sazby DPH, je může srazit do kolen. Možným řešením je zastavení další bytové výstavby a snaha o pronájem již dokončených a dlouhodobě neprodaných bytů.

Lépe už bylo …

Developery v poslední době stíhá jedna rána osudu za druhou. Sotva se začalo zdát, že dopady celosvětové krize na český realitní trh jsou zažehnány a zájem o koupi nových bytů opět roste, objevil se další problém, který poptávku po těchto bytech zase notně ochladí. Přitom se nejedná jen o sjednocení sazeb DPH na 20 %, díky němuž si stát z cen nových bytů ukrojí daleko větší kus než dosud. Vládní balík úsporných opatření obsahuje i další nepříjemná překvapení.

Bytové výstavby se dotkne radikální zhoršení podmínek stavebního spoření, ztráta možnosti daňových odpočtů úroků z úvěrů na bydlení i snížení reálných příjmů státních zaměstnanců (s výjimkou lékařů) doprovázené obavami z vývoje v dalším období. Zvýšení cen základních životních potřeb popožene inflaci a tím sníží dostupnost hypotečních úvěrů pro velkou část potenciálních zájemců o pořízení vlastního bydlení. Bez úvěrového financování se při koupi bytu obejde jen málokdo.

Situaci na trhu rezidenčních nemovitostí také již brzo a stále více začne ovlivňovat demografický vývoj. Populační vlna „Husákových dětí“ se pomalu dostává do věku, kdy má své bydlení buď vyřešeno, nebo na jeho řešení pomalu začíná rezignovat. Získat hypoteční úvěr pro čtyřicátníky s průměrným příjmem – hlavně s ohledem na výši splátek danou maximální splatností úvěru, která je limitována věkem – je daleko složitější než pro mladší žadatele. Těch však v Česku pomalu začíná ubývat.

Neprodaných bytů přibude

V Praze zůstávají tisíce nově postavených bytů, které jsou za stávající ceny neprodejné. Podle lednové analýzy společnosti EKOSPOL developeři v Praze na konci roku 2010 nabízeli více než 7 000 bytů, z nichž třetinu tvořily dokončené a dlouhodobě neprodejné byty. Publikovány ale byly i odhady vypovídající o tom, že situace může být ještě horší. Objektivní údaje nejsou dostupné, protože žádný z developerů se informacemi o dlouhodobě neprodaných bytech ze svých projektů samozřejmě nechlubí.

Situace se navíc hned tak nezlepší, spíše naopak. V druhé polovině loňského roku totiž bylo oživeno mnoho spících developerských projektů, jejichž realizace byla zastavena na přelomu „krizových“ let 2009 – 2010. Podle údajů Českého statistického úřadu byla v roce 2010, a to i přes výrazný meziroční pokles zahajované bytové výstavby (-24,6 % celkem, -47,5 % bytů v bytových domech), zahájena výstavba více než 28 tisíc nových bytů, z toho 7 300 bytů v bytových domech a jejich nástavbách.

Tabulka: Počty zahájených a dokončených bytů

Rok

Zahájené byty

Dokončené byty

V bytových domech a nástavbách

Celkem

V bytových domech a nástavbách

Celkem

2006

16 550

43 747

11 840

30 190

2007

17 141

43 796

20 018

41 649

2008

15 406

43 531

14 285

38 380

2009

12 774

37 319

15 463

38 473

2010*)

7 300

28 135

12 337

36 446

*) Předběžné údaje

Zdroj: www.czso.cz

Letos se stavební výroba rozjíždí naplno. Zprávy o tom, že sjednocení sazeb DPH by mohlo proběhnout ještě rychleji, než bylo původně uvažováno, jenom zvyšuje napětí v závodě developerů s časem. Otázkou je, kolik z narychlo dokončených bytů se jim letos podaří prodat a kolik z nich jenom posílí stávající převis nabídky nad poptávkou. S ohledem na stále dosti vysoké ceny bytů a nelepšící se koupěschopnost většiny obyvatel odpověď na ni developery asi nepotěší. 

Zájem o vlastnické bydlení poklesne

První dekáda 21. století v Česku byla ve znamení přechodu od nájemního k vlastnickému bydlení. Vypovídají o tom data Českého statistického úřadu. Zatímco v roce 2000 bydlelo ve vlastním rodinném domě či bytě necelých 47 % domácností, v roce 2009 to bylo více než 66 % domácností. Podíl domácností žijících v nájemním bytě za stejné období poklesl z bezmála 30 % na necelých 19 % domácností. Důvodem byla dobrá dostupnost hypotečních úvěrů, privatizace obecních bytů a strach z deregulace nájemného.

Dosavadní trend rychlého navyšování podílu vlastnického bydlení však zřejmě pokračovat nebude. Lidé v Česku sice nadále preferují vlastnictví bytu před jeho pronájmem. Pro stále více z nich se ale splácení hypotečního úvěru stává přítěží, která neúměrně zatěžuje jejich rodinné rozpočty. Vlastní byt či dům si totiž v nedávné minulosti pořizovali i lidé bez finančních rezerv a dostatečných příjmů. Není proto divu, že banky jsou při poskytování nových hypotečních úvěrů opatrné.

V potaz je třeba vzít i změnu vnímání vlastnictví bytu jako bezpečné investice, na níž nelze prodělat. Mladí lidé často v otázkách bydlení nesdílejí konzervativizmus svých rodičů. Jsou daleko pružnější a před dlouhodobými zpravidla upřednostňují spíše krátkodobější cíle. Splácení vlastního bytu pro ně představuje závazek, který by jim mohl zbytečně bránit v osobnostním a profesním rozletu. Problémem pro řadu z nich není přestěhování se za prací, a to třeba i do zahraničí.

Ze stavitele panem domácím

Developerské projekty v Česku dosud byly připravovány a realizovány výhradně s cílem rychlého zhodnocení investovaných peněz prodejem bytů. O výstavbu bytů za účelem jejich pronájmu neměl nikdo zájem kvůli dlouhodobé návratnosti a rizikovosti takovéto investice. Reálný roční výnos z pronájmu bytů kolem 3 – 5 % totiž zaostává za výnosem z nebytových prostor a navíc je méně jistý mj. kvůli přetrvávající nevyváženosti postavení pronajímatele a nájemníka bytu v českém právním řádu a špatné vymahatelnosti práva.

Není divu, že do financování takovýchto projektů se banky nehrnou. Spoléhat se nedá ani na podporu státu. Ten sice prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení od loňska za poměrně výhodných podmínek poskytuje záruku na splácení investičních úvěrů na výstavbu nájemních bytů až do výše 70 % nesplacené části jistiny úvěru. Není ale vůbec jisté, zda tento program dříve či později nedopadne stejně neslavně jako program podpory výstavby sociálních bytů nebo programy Panel a Zelená úsporám.

Developeři asi příliš nových bytových projektů rozjíždět za těchto podmínek nebudou. Situace na trhu je ale nejspíš dotlačí k pronájmu dokončených bytů. V řadě případů totiž budou mít na výběr jenom ze dvou možností: buď realizovat okamžitou ztrátu při prodeji bytu za výrazně nižší cenu, než původně požadovali, nebo malý dlouhodobý zisk z pronájmu bytu s výhledem na jeho budoucí prodej, až se situace na trhu změní. Budou-li váhat příliš dlouho, může za ně nakonec rozhodovat jejich konkurzní správce.

Anketa: Zvládáte splácet hypotéku?

Zobrazit výsledky

Nahrávání ... Nahrávání ...

Předchozí článek: «
Následující článek: »

2 komentářů k článku “Změní se developeři na pronajímatele bytů?”

  1. Kruton napsal:

    Z pohledu...
    …elementární tržní logiky je sice závěrečná úvaha článku bezchybná, ALE…
    1. Autor se dopouští obvyklé chyby, když předpokládá, že se účastníci trhu budou chovat logicky. Kdyby tomu tak bylo, nemohly by po celé zemi být dost možná desetitisíce prázdných bytů, jejichž majitelé po měsíce a někdy i roky marně hledají kupce ochotného akceptovat nabízenou cenu. Leč chyba lávky – snivý pohled na pohádkový zisk tam někde daleko za horizontem pro majitele zřejmě znamená víc, než reálný zisk z uskutečněné transakce.
    2. Specíálně pokud jde o developery, má na situaci zásladní vliv důležitý hráč v pozadí, totiž banky, které většinu pochybných projektů úvěrují. Banky jsou z podstaty věci motivovány se tvářit, že neprodejné byty mají stále tutéž cenu, za jakou byly před rokem, dvěma uvedeny na trh. Jakmile by připustily radikálnější pokles nebídkových cen, mohl by někdo položit od jisté doby tolik populární otázku „jakou vlastně mají cenu všechny ty domy a byty, které mají banky v zástavě“ – a začaly by se dít věci… Odtud tedy „hrozí“ náprava poměrů na trhu patrně až na posledním místě.

    1. Petr Bukač napsal:

      RE: Z pohledu...
      Díky za reakci. Otázka, kdy (a zda vůbec někdy) se účastníci trhu chovají logicky či nelogicky, je dost zapeklitá. Posoudit, zda bylo chování účastníků trhu v dané chvíli logické, lze totiž až zpětně s časovým odstupem. Každopádně bude záviset na mnoha okolnostech, jak situace na trhu s byty dopadne. Okolnosti se přitom mohou měnit dost rychle. Článek byl například psán v době, kdy DPH mělo od října 2011 vzrůst na 20 %, japonské jaderné elektrárny poklidně vyráběly elektrickou energii, rating Portugalska byl o dva stupně vyšší atd. Osobně jsem ale přesvědčen, že dosavadní přístup developerů spočívající v masové výstavbě nepříliš kvalitních bytů (z pohledu lokality, dispozice, provedení atd.) nebude mít dlouhého trvání. Tvářit se, že dlouhodobě neprodané byty neztrácejí svou hodnotu nelze donekonečna. Prodat je se ztrátou je ale pro developery i banky asi méně schůdné, než je pronajmout a čekat na lepší časy. Proto jsem došel k závěru, k němuž jsem došel.

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *