Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


ČNB: Ceny bytů klesají, ale nepodléhejte pesimismu

ČNB: Ceny bytů klesají, ale nepodléhejte pesimismu

ČNB v poslední Zprávě o inflaci prezentuje, že vzhledem k poklesu podílu cen bytu a nájemného, ke kterému došlo i přes pokles úrokových sazeb, se otevírá možnost pro investiční nákupy nemovitostí, které by mohly v budoucnu růst cen bytů podpořit. Existují důvody pro tento optimismus?

Rozhodování o investicích aktuálně ovládly nejistoty, lidé méně nakupují i nemovitosti. Rozmach na trhu realit vrcholil v roce 2007, od té doby lidé šetří a nakupují méně. Pokles úrokových sazeb neznamenal nárůst výpůjček, poptávka po úvěrech klesá a dynamika růstu nových úvěrů zpomaluje.

Obezřetné chování, úspory namísto investic a klesající investice do bydlení

Českou ekonomiku zasáhl hospodářský útlum. Slabá je jak domácí, tak zahraniční poptávka, převažuje klesající trend. Takto nějak, i když poněkud zastřeně a neutrálně, popisuje stávající ekonomickou situaci ve Zprávě o inflaci IV/2012 Česká národní banka. Přetrvávající nejistoty domácností i podniků týkající se ekonomického vývoje se odrážejí i do rozhodování o investicích.

Zhoršující se očekávání ohledně hospodářského vývoje a nezaměstnanosti vyvolává obezřetné chování domácností, a to se projevuje se v nárůstu míry úspor. Za pozorovaným růstem míry úspor stojí klesající dlouhodobá spotřeba domácností. Z analýzy rodinných účtů provedeného ČNB (viz Graf 1) vyplynulo, že za růst míry úspor v porovnání s rokem 2007 se do velké míry udál na úkor nákupu nemovitostí.

Graf 1: V roce 2007 vrcholil rozmach na trhu realit, od té doby lidé více šetří, méně kupují nemovitosti, odkládají dlouhodobou i střednědobou spotřebu

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-01

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

Právě díky nižším investicím do nemovitostí byl podíl čistých finančních a nefinančních aktiv domácností k nominálnímu disponibilnímu důchodu v roce 2011 oproti předkrizovému období nižší. Investice do bydlení ve druhém čtvrtletí roku 2012 dále klesaly a ani vývoj předstihových indikátorů nevypovídá o oživení poptávky po bydlení. Rovněž zpomaluje růst nových hypotečních úvěrů, po předchozích nárůstech počtu nově poskytnutých hypoték na koupi nemovitosti již druhé čtvrtletí po sobě jejich počet meziročně klesal (Graf 2). U poloviny nových úvěrů poskytnutých na bydlení byla úroková sazba fixována na dobu od jednoho do pěti let, asi třetina nových úvěrů tvořily půjčky s fixacemi kratšími než jeden rok.

Graf 2: Pokles úrokových sazeb neznamenal rekordní zájmy o nové výpůjčky na bydlení, růst nových úvěrů byl umírněný

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-02

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

Pokles úrokových sazeb i dynamiky úvěrů

I když původní prognóza ČNB předpokládala od konce roku 2011 postupný nárůst úrokových sazeb, ve skutečnosti úrokové sazby klesaly. Zdůvodněno to má být tím, že stávající inflace je důsledkem růstu nepřímých daní a úrokové sazby tudíž na aktuálně zvýšenou inflaci růstem nereagují. Klesaly krátkodobé a většina dlouhodobých sazeb, a to výrazněji u velkých úvěrů nad 30 mil. Kč, poskytovaných typicky velkým podnikům, než u úvěrů malých. Aktuálně prognózovaný vývoj ČNB se přiklání k poklesu úrokových sazeb a zdůvodňuje to utlumeným vývojem mezd i domácí ekonomiky a rovněž nízkou hladinou zahraničních úrokových sazeb.

Velkou částí úvěrového trhu byl podle šetření úvěrových podmínek vnímán pokles poptávky po úvěrech. Domácnosti se pod tlakem okolností zadlužují obezřetněji a snižují své zadlužení. Banky většinou zpřísnily úvěrové standardy a zejména u rizikovějších úvěrů zvýšily marže a také zvýšily požadavky na zajištění. Dynamika růstu nových úvěrů na bydlení i úvěrů na spotřebu v srpnu 2012 zpomalila, ostatní úvěry včetně těch kontokorentních a výpůjček na kreditních kartách klesaly. Růst hypotečních úvěrů klesl o téměř 1 procentní bod na 6,8 %, úvěry ze stavebního spoření se propadly o 3,5 % (Graf 3). Růst nových úvěrů je mimo jiné ovlivněn refinancováním a konsolidací dříve přijatých úvěrů.

Graf 3: Roční míra růstu úvěrů domácnostem zpomaluje, úvěry stavebního úvěrů se propadají

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-03

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

Skomírající ceny bytů, klesající poptávka, ale snaha o optimistickou prognózu ze strany ČNB

Nízká poptávka po nemovitostech se odráží v poklesu počtu transakcí na nemovitostním trhu, počet předmětů řízení o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí klesá. Počet řízení o vkladu vlastnického práva pro domy a byty se ve třetím čtvrtletí 2012 snížil o 6,6 %. Na snížené odhady poptávky po bydlení na straně developerů poukazují i klesající počty zahájených bytů (meziročně o 21 %) a také zásoba neprodaných nových bytů. I když podle Českého statistického úřadu nabídkové ceny bytů v Praze rostly, alternativní statistiky se spíše shodují na jejich poklesu nebo stagnaci (Graf 4). Růst cen bytů v Praze nepotvrzuje ani šetření ČSÚ v realitních kancelářích, zabývající se vývojem realizovaných cen.

Graf 4: Různé statistiky vývoje cen bytů poukazují na pokles nebo v lepším případě stagnaci

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-04

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

I když vzhledem k utlumenému výhledu ekonomické aktivity ČNB předpokládá pro nejbližší období „mírný pokles či stagnaci“ cen nemovitostí, je vyjádřen optimismus ve vztahu k investičním nákupům nemovitostí. Důvodem k optimismu má být vývoj ukazatelů udržitelnosti vývoje cen nemovitostí (Graf 5).

Podíl ceny bytu k příjmu (price-to-income) mezičtvrtletně poklesl o 1,4 % (meziročně o 0,7 %), podíl ceny bytu k tržnímu nájemnému (price-to-rent) pak poklesl o 1,0 % (meziročně o 3,6 %). Protože tyto indexy dosáhly nejnižších hodnot za posledních pět let, nemají prý indikovat riziko nadhodnocení cen nemovitostí. Vzhledem k poklesu podílu cen bytu a nájemného, ke kterému došlo i přes pokles úrokových sazeb, se údajně otevírá možnost pro investiční nákupy nemovitostí, které by mohly v budoucnu růst cen bytů podpořit.

Graf 5: Ukazatele udržitelnosti cen bytů údajně klesají směrem, kdy se vyplatí investiční nákupy nemovitostí

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-05

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

Trh byl »překoupený« a ukazatele udržitelnosti cen bytů několik let klesají  

Úřad centrální banky se situaci na realitním trhu ve své Zprávě o inflaci snaží komentovat maximálně neutrálně. Z publikovaných dat je ovšem zřejmé, že na realitním trhu vládne medvědí nálada. Investoři či spekulanti ztratili nenasytnost a zájem nakupovat, převládl strach a nejistota. Když v roce 2007 někdejší viceguvernér ČNB Luděk Niedermayer opatrně komentoval tehdejší býčí náladu a přehřátí trhu, hovořil takto (Hospodářské noviny 5. 6. 2007): „Na druhou stranu například disparita mezi vývojem nájmů a kupních cen na trhu naznačuje, že trh může být poněkud »překoupený«. Také poměr nominálních cen nemovitostí k příjmům domácností se díky rychlému růstu cen nemovitostí nadále udržuje výrazně nad úrovní bohatších evropských zemí.“

Dnes po pěti letech z úřadu centrální banky slyšíme vzkaz, že se otevírá možnost pro investiční nákupy nemovitostí. Jenže skutečnost, že ukazatele udržitelnosti cen bytů několik let klesají, nutně nemusí znamenat, že se investiční nákupy nemovitosti vyplatí a že propady nebudou pokračovat.

Graf 6 zachycuje vývoj ukazatele ceny domu k tržnímu nájemnému (price-to-rent) a ukazatele ceny domu k příjmu (price-to-income) v různých zemích v „předkrizových“ dobách, publikované ve zprávě OECD v roce 2005. Je zřejmé, že ukazatele udržitelnosti cen domů v dílčích zemích rostly i klesaly, a to třeba i dobu delší než pět let. V Japonsku jde o poklesy delší než jedna „ztracená dekáda“. Pohled do zpětného zrcátka ukazuje, že v zemích, kde se ukazatele udržitelnosti cen v „předkrizových“ dobách šplhaly rychle vzhůru, v době ekonomického útlumu obdobně rychle začaly padat zpět směrem k udržitelnějším úrovním.

Graf 6: Ukazatele udržitelnosti cen domů rostou i klesají nebo třeba i delší dobu klesají. Je zřejmé, že v zemích, kde se vyskytly bublinové problémy, po růstu následoval propad

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-06

Zdroj: OECD Economic Outlook, 2005

Anketa

ČNB: Ceny bytů klesají, ale nepodléhejte pesimismu >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 24.05.2016 00:00 Vyberte správně vlastní bydlení. Představte si, jak budete žít za 10 let

Vlastní dům či byt má dnes již téměř 80 procent Čechů. S levnými hypotékami dalších lidí přibývá každým dnem. Výběr vlasního bydlení patří k nejdůležitějším životním rozhodnutí, lidé však při něm mnohdy chybují. Nejčastěji si nedokážou představit, kam bude jejich život směřovat za několik let. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-investujeme-ceskych100

Petr Zámečník | 23.05.2016 00:00 Ceny bytů rostou… je konec krize, nebo začíná další?

Realizované ceny bytů rostou. Podporují je nízké sazby hypotečních úvěrů, oživující ekonomika… i strach z dalšího růstu cen. Blíží se další realitní bublina? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.05.2016 00:00 Platba daně z nemovitosti se blíží. Daňové složenky se vrací

Zbývají necelé dva týdny na zaplacení daně z nemovitých věcí. Nejpozději do 31. května musí být platba daně připsána na účtu příslušného finančního úřadu. Řada poplatníků již složenku na uhrazení daně z nemovitosti našla v poštovní schránce, jiní zatím ještě čekají. Kdy nejpozději se složenky dočkáte? Jakým způsobem lze letos daně platit? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

redakce | 17.05.2016 00:00 Martin Fojtík: Nedostatek bytů? Účelové hry developerů matou veřejnost

Z titulních stran novin a časopisů v posledních měsících se může zdát, že kdo již nemá vlastní bydlení, jen těžko ještě nějaké sežene. Informace o dramatickém převisu poptávky po bytech a domech nad jejich nabídkou jsou ale podle ředitele Fincentrum Reality Martina Fojtíka účelově vyvolávanou panikou vedoucí ke zvyšování cen na trhu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

17.05.2016 11:33 Výstavbu v Praze střídají opravy a demolice

Pozemků vhodných k výstavbě v Praze ubývá. Developeři tak stále častěji řeší výstavbu nových bytů rekonstrukcemi a přístavbami starších objektů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

13.05.2016 10:18 Největší rezidenční developeři válčí mezi sebou o post jedničky na trhu

Dlouholetý spor mezi majitelem společnosti Centra Group Dušanem Kunovským a majitelem společnosti Ekospol Evženem Korecem se dostal již i k soudnímu řízení. Podle Kunovského by se neměl Ekospol nazývat „lídrem bytové výstavby v Česku“. Soud však tuto stížnost tento týden zamítl. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

12.05.2016 11:00 Města se brání lukrativnímu byznysu s chudobou. Prázdné domy raději srovnávají se zemí

Města nechtějí ghetta pro sociálně slabé. Prázdné městské domy raději bourají, než by je prodali spekulantů, kteří by do nich mohli nastěhovat sociálně slabé. Radikální řešení již zvolilo město Vimperk na jihu Čech a na severu Krupka u Teplic. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

09.05.2016 10:46 Míří stavebnictví znovu do deprese?

To, že stavebnictví skončí v červených číslech, není samo o sobě až takovým překvapením, avšak síla poklesu je rozhodně velmi nepříjemná. Meziroční pokles totiž v březnu dosáhl 12,5 % a příliš nepotěšily ani nové zakázky neslibující stavebnictví žádný velký comeback. Svoji roli sice sehrál nižší počet pracovních dnů, avšak ten na celkově negativním trendu stavebnictví nic nemění.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

06.05.2016 13:34 Developer začal stavět bez povolení. Přesto obci vyhrožuje pokutami

Zastupitelé obce Dobřejovice bojují s developerem Domo Development, který začal stavět poblíž dálnice D1 obří komerční zónu. Developer začal totiž stavět inženýrské sítě bez stavebního povolení. Nyní poslal zastupitelům dopis, kde vyhrožuje, že bude po obci požadovat odškodnění za peodlení v řádech milionů korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (779)
 
Ne. (1304)
 
Nevím. (28)
 Celkem hlasovalo 2111 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 16.05.2016 00:00 Boj developerů o pozici lídra neskončil

Developeři se přou o pozici lídra developerského trhu. Spor společnosti Ekospol a Central Group se dostal i k soudu, který rozhodl, že Ekospol patří stabilně k lídrům českého developerského trhu. Central Group se ale nehodlá vzdát bez boje a chce stavění „vzdušných zámků“ Ekospolu zastavit. Proč je pro developery pozice lídra tak důležitá? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

redakce | 17.05.2016 00:00 Martin Fojtík: Nedostatek bytů? Účelové hry developerů matou veřejnost

Z titulních stran novin a časopisů v posledních měsících se může zdát, že kdo již nemá vlastní bydlení, jen těžko ještě nějaké sežene. Informace o dramatickém převisu poptávky po bytech a domech nad jejich nabídkou jsou ale podle ředitele Fincentrum Reality Martina Fojtíka účelově vyvolávanou panikou vedoucí ke zvyšování cen na trhu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.05.2016 00:00 Čím dál víc lidí chce své vlastní bydlení. Na každý byt je ten správný čas

Průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů lámou rekordy každý měsíc. Zájem o hypotéky, tedy o vlastní bydlení je veliký. Mít svou nemovitost, chtějí i lidé, kteří ještě do nedávna ani neuvažovali o tom, že by si byt na hypotéku mohli pořídit. Nemovitostí je na trhu pořád víc než dost, takže je z čeho vybírat. Jenže na každý byt je ten správný čas v jinou životní etapu. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 09.05.2016 00:00 Dřevěné domy jsou v kurzu. Proč?

Nové rodinné domy přibývají jen velmi pozvolna. Pozornost a své místo na slunci si ovšem mezi rodinnými domy postupně získávají dřevostavby. Jejich podíl se v loňském roce zvýšil na více než 13 procent. Proč dávají lidé stále častěji přednost dřevostavbám? Jsou dřevostavby stejně kvalitní jako klasické zděné stavby? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.05.2016 00:00 Platba daně z nemovitosti se blíží. Daňové složenky se vrací

Zbývají necelé dva týdny na zaplacení daně z nemovitých věcí. Nejpozději do 31. května musí být platba daně připsána na účtu příslušného finančního úřadu. Řada poplatníků již složenku na uhrazení daně z nemovitosti našla v poštovní schránce, jiní zatím ještě čekají. Kdy nejpozději se složenky dočkáte? Jakým způsobem lze letos daně platit? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »