Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


ČNB: Ceny bytů klesají, ale nepodléhejte pesimismu

ČNB: Ceny bytů klesají, ale nepodléhejte pesimismu

ČNB v poslední Zprávě o inflaci prezentuje, že vzhledem k poklesu podílu cen bytu a nájemného, ke kterému došlo i přes pokles úrokových sazeb, se otevírá možnost pro investiční nákupy nemovitostí, které by mohly v budoucnu růst cen bytů podpořit. Existují důvody pro tento optimismus?

Rozhodování o investicích aktuálně ovládly nejistoty, lidé méně nakupují i nemovitosti. Rozmach na trhu realit vrcholil v roce 2007, od té doby lidé šetří a nakupují méně. Pokles úrokových sazeb neznamenal nárůst výpůjček, poptávka po úvěrech klesá a dynamika růstu nových úvěrů zpomaluje.

Obezřetné chování, úspory namísto investic a klesající investice do bydlení

Českou ekonomiku zasáhl hospodářský útlum. Slabá je jak domácí, tak zahraniční poptávka, převažuje klesající trend. Takto nějak, i když poněkud zastřeně a neutrálně, popisuje stávající ekonomickou situaci ve Zprávě o inflaci IV/2012 Česká národní banka. Přetrvávající nejistoty domácností i podniků týkající se ekonomického vývoje se odrážejí i do rozhodování o investicích.

Zhoršující se očekávání ohledně hospodářského vývoje a nezaměstnanosti vyvolává obezřetné chování domácností, a to se projevuje se v nárůstu míry úspor. Za pozorovaným růstem míry úspor stojí klesající dlouhodobá spotřeba domácností. Z analýzy rodinných účtů provedeného ČNB (viz Graf 1) vyplynulo, že za růst míry úspor v porovnání s rokem 2007 se do velké míry udál na úkor nákupu nemovitostí.

Graf 1: V roce 2007 vrcholil rozmach na trhu realit, od té doby lidé více šetří, méně kupují nemovitosti, odkládají dlouhodobou i střednědobou spotřebu

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-01

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

Právě díky nižším investicím do nemovitostí byl podíl čistých finančních a nefinančních aktiv domácností k nominálnímu disponibilnímu důchodu v roce 2011 oproti předkrizovému období nižší. Investice do bydlení ve druhém čtvrtletí roku 2012 dále klesaly a ani vývoj předstihových indikátorů nevypovídá o oživení poptávky po bydlení. Rovněž zpomaluje růst nových hypotečních úvěrů, po předchozích nárůstech počtu nově poskytnutých hypoték na koupi nemovitosti již druhé čtvrtletí po sobě jejich počet meziročně klesal (Graf 2). U poloviny nových úvěrů poskytnutých na bydlení byla úroková sazba fixována na dobu od jednoho do pěti let, asi třetina nových úvěrů tvořily půjčky s fixacemi kratšími než jeden rok.

Graf 2: Pokles úrokových sazeb neznamenal rekordní zájmy o nové výpůjčky na bydlení, růst nových úvěrů byl umírněný

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-02

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

Pokles úrokových sazeb i dynamiky úvěrů

I když původní prognóza ČNB předpokládala od konce roku 2011 postupný nárůst úrokových sazeb, ve skutečnosti úrokové sazby klesaly. Zdůvodněno to má být tím, že stávající inflace je důsledkem růstu nepřímých daní a úrokové sazby tudíž na aktuálně zvýšenou inflaci růstem nereagují. Klesaly krátkodobé a většina dlouhodobých sazeb, a to výrazněji u velkých úvěrů nad 30 mil. Kč, poskytovaných typicky velkým podnikům, než u úvěrů malých. Aktuálně prognózovaný vývoj ČNB se přiklání k poklesu úrokových sazeb a zdůvodňuje to utlumeným vývojem mezd i domácí ekonomiky a rovněž nízkou hladinou zahraničních úrokových sazeb.

Velkou částí úvěrového trhu byl podle šetření úvěrových podmínek vnímán pokles poptávky po úvěrech. Domácnosti se pod tlakem okolností zadlužují obezřetněji a snižují své zadlužení. Banky většinou zpřísnily úvěrové standardy a zejména u rizikovějších úvěrů zvýšily marže a také zvýšily požadavky na zajištění. Dynamika růstu nových úvěrů na bydlení i úvěrů na spotřebu v srpnu 2012 zpomalila, ostatní úvěry včetně těch kontokorentních a výpůjček na kreditních kartách klesaly. Růst hypotečních úvěrů klesl o téměř 1 procentní bod na 6,8 %, úvěry ze stavebního spoření se propadly o 3,5 % (Graf 3). Růst nových úvěrů je mimo jiné ovlivněn refinancováním a konsolidací dříve přijatých úvěrů.

Graf 3: Roční míra růstu úvěrů domácnostem zpomaluje, úvěry stavebního úvěrů se propadají

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-03

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

Skomírající ceny bytů, klesající poptávka, ale snaha o optimistickou prognózu ze strany ČNB

Nízká poptávka po nemovitostech se odráží v poklesu počtu transakcí na nemovitostním trhu, počet předmětů řízení o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí klesá. Počet řízení o vkladu vlastnického práva pro domy a byty se ve třetím čtvrtletí 2012 snížil o 6,6 %. Na snížené odhady poptávky po bydlení na straně developerů poukazují i klesající počty zahájených bytů (meziročně o 21 %) a také zásoba neprodaných nových bytů. I když podle Českého statistického úřadu nabídkové ceny bytů v Praze rostly, alternativní statistiky se spíše shodují na jejich poklesu nebo stagnaci (Graf 4). Růst cen bytů v Praze nepotvrzuje ani šetření ČSÚ v realitních kancelářích, zabývající se vývojem realizovaných cen.

Graf 4: Různé statistiky vývoje cen bytů poukazují na pokles nebo v lepším případě stagnaci

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-04

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

I když vzhledem k utlumenému výhledu ekonomické aktivity ČNB předpokládá pro nejbližší období „mírný pokles či stagnaci“ cen nemovitostí, je vyjádřen optimismus ve vztahu k investičním nákupům nemovitostí. Důvodem k optimismu má být vývoj ukazatelů udržitelnosti vývoje cen nemovitostí (Graf 5).

Podíl ceny bytu k příjmu (price-to-income) mezičtvrtletně poklesl o 1,4 % (meziročně o 0,7 %), podíl ceny bytu k tržnímu nájemnému (price-to-rent) pak poklesl o 1,0 % (meziročně o 3,6 %). Protože tyto indexy dosáhly nejnižších hodnot za posledních pět let, nemají prý indikovat riziko nadhodnocení cen nemovitostí. Vzhledem k poklesu podílu cen bytu a nájemného, ke kterému došlo i přes pokles úrokových sazeb, se údajně otevírá možnost pro investiční nákupy nemovitostí, které by mohly v budoucnu růst cen bytů podpořit.

Graf 5: Ukazatele udržitelnosti cen bytů údajně klesají směrem, kdy se vyplatí investiční nákupy nemovitostí

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-05

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

Trh byl »překoupený« a ukazatele udržitelnosti cen bytů několik let klesají  

Úřad centrální banky se situaci na realitním trhu ve své Zprávě o inflaci snaží komentovat maximálně neutrálně. Z publikovaných dat je ovšem zřejmé, že na realitním trhu vládne medvědí nálada. Investoři či spekulanti ztratili nenasytnost a zájem nakupovat, převládl strach a nejistota. Když v roce 2007 někdejší viceguvernér ČNB Luděk Niedermayer opatrně komentoval tehdejší býčí náladu a přehřátí trhu, hovořil takto (Hospodářské noviny 5. 6. 2007): „Na druhou stranu například disparita mezi vývojem nájmů a kupních cen na trhu naznačuje, že trh může být poněkud »překoupený«. Také poměr nominálních cen nemovitostí k příjmům domácností se díky rychlému růstu cen nemovitostí nadále udržuje výrazně nad úrovní bohatších evropských zemí.“

Dnes po pěti letech z úřadu centrální banky slyšíme vzkaz, že se otevírá možnost pro investiční nákupy nemovitostí. Jenže skutečnost, že ukazatele udržitelnosti cen bytů několik let klesají, nutně nemusí znamenat, že se investiční nákupy nemovitosti vyplatí a že propady nebudou pokračovat.

Graf 6 zachycuje vývoj ukazatele ceny domu k tržnímu nájemnému (price-to-rent) a ukazatele ceny domu k příjmu (price-to-income) v různých zemích v „předkrizových“ dobách, publikované ve zprávě OECD v roce 2005. Je zřejmé, že ukazatele udržitelnosti cen domů v dílčích zemích rostly i klesaly, a to třeba i dobu delší než pět let. V Japonsku jde o poklesy delší než jedna „ztracená dekáda“. Pohled do zpětného zrcátka ukazuje, že v zemích, kde se ukazatele udržitelnosti cen v „předkrizových“ dobách šplhaly rychle vzhůru, v době ekonomického útlumu obdobně rychle začaly padat zpět směrem k udržitelnějším úrovním.

Graf 6: Ukazatele udržitelnosti cen domů rostou i klesají nebo třeba i delší dobu klesají. Je zřejmé, že v zemích, kde se vyskytly bublinové problémy, po růstu následoval propad

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-06

Zdroj: OECD Economic Outlook, 2005

Anketa

ČNB: Ceny bytů klesají, ale nepodléhejte pesimismu >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Zbyněk Drobiš | 28.07.2016 00:00 Odjíždíte na dlouhodobou dovolenou? Musíte to říci pronajímateli

Nový občanský zákoník vymezuje některé oznamovací povinnosti nájemce ve vztahu k jeho dlouhodobé nepřítomnosti v bytě. Jaké jsou tyto povinnosti a jaké zákonné sankce plynou nájemci z jejich porušení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Jana Zámečníková | 25.07.2016 00:00 Daň z nabytí přechází na kupujícího. Klesnou ceny nemovitostí?

Současná právní úprava dává stranám vybrat, zda daň z nabytí nemovitosti zaplatí kupující či prodávající. Daň přesto paradoxně většinou platí prodávající, který o nemovitost přichází, a kupující je ručitelem. Senát schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti, nově tak bude daň platit pouze kupující. Prodávajícím odpadne čtyřprocentní daňová povinnost. Promítne se tato změna do cen nemovitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

28.07.2016 13:45 Chcete stavět? Počkejte si do příštího roku

Vláda chystá změnu stavebního zákona, která by měla zjednodušit život nejen lidem, kteří si chtějí postavit rodinný dům, ale i stavebním úřadům. Ty jsou nyní žádostmi o stavební povolení doslova přehlceny. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

27.07.2016 12:18 Nový památkový zákon zkomplikuje život developerů

Nový zákon o ochraně památkového fondu by měl nahradit třicet let starý zákon od ledna 2018. Památkáři návrh na nová pravidla péče o památkově chráněné stavby vítají, developerům zásadním způsobem ovlivní práci.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

26.07.2016 11:22 Ekospol doplatil na taktiku prodeje bytů

Bez územního povolení nikdo nepostaví ani chatku. Taktika prodeje bytů bez tohoto klíčového povolení se nevyplatila developerovi EKOSPOL. Rezidenční projekty výstavby nabírají značné zpoždění a klienti začínají odstupovat od rezervačních smluv. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

25.07.2016 12:14 Soud zrušil stanovy bytového družstva, neodhlasovali je všichni členové

Zákon o obchodních korporacích vyžaduje souhlas všech členů bytového družstva, praxe je ale často jiná. Městský soud v Praze poprvé zrušil stanovy bytového družstva, protože je neodhlasovali všichni členové.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.07.2016 12:37 Česká spořitelna má zálusk na nejvyšší mrakodrap v Praze

REICO investiční společnost České spořitelny chce od skupiny PPF Petra Kellnera koupit nejvyšší pražský mrakodrap City Tower. Transakci by měl do měsíce schválit Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1262)
 
Ne. (1509)
 
Nevím. (56)
 Celkem hlasovalo 2827 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Zbyněk Drobiš | 28.07.2016 00:00 Odjíždíte na dlouhodobou dovolenou? Musíte to říci pronajímateli

Nový občanský zákoník vymezuje některé oznamovací povinnosti nájemce ve vztahu k jeho dlouhodobé nepřítomnosti v bytě. Jaké jsou tyto povinnosti a jaké zákonné sankce plynou nájemci z jejich porušení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 25.07.2016 00:00 Daň z nabytí přechází na kupujícího. Klesnou ceny nemovitostí?

Současná právní úprava dává stranám vybrat, zda daň z nabytí nemovitosti zaplatí kupující či prodávající. Daň přesto paradoxně většinou platí prodávající, který o nemovitost přichází, a kupující je ručitelem. Senát schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti, nově tak bude daň platit pouze kupující. Prodávajícím odpadne čtyřprocentní daňová povinnost. Promítne se tato změna do cen nemovitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »