Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


ČNB: Ceny bytů klesají, ale nepodléhejte pesimismu

ČNB: Ceny bytů klesají, ale nepodléhejte pesimismu

ČNB v poslední Zprávě o inflaci prezentuje, že vzhledem k poklesu podílu cen bytu a nájemného, ke kterému došlo i přes pokles úrokových sazeb, se otevírá možnost pro investiční nákupy nemovitostí, které by mohly v budoucnu růst cen bytů podpořit. Existují důvody pro tento optimismus?

Rozhodování o investicích aktuálně ovládly nejistoty, lidé méně nakupují i nemovitosti. Rozmach na trhu realit vrcholil v roce 2007, od té doby lidé šetří a nakupují méně. Pokles úrokových sazeb neznamenal nárůst výpůjček, poptávka po úvěrech klesá a dynamika růstu nových úvěrů zpomaluje.

Obezřetné chování, úspory namísto investic a klesající investice do bydlení

Českou ekonomiku zasáhl hospodářský útlum. Slabá je jak domácí, tak zahraniční poptávka, převažuje klesající trend. Takto nějak, i když poněkud zastřeně a neutrálně, popisuje stávající ekonomickou situaci ve Zprávě o inflaci IV/2012 Česká národní banka. Přetrvávající nejistoty domácností i podniků týkající se ekonomického vývoje se odrážejí i do rozhodování o investicích.

Zhoršující se očekávání ohledně hospodářského vývoje a nezaměstnanosti vyvolává obezřetné chování domácností, a to se projevuje se v nárůstu míry úspor. Za pozorovaným růstem míry úspor stojí klesající dlouhodobá spotřeba domácností. Z analýzy rodinných účtů provedeného ČNB (viz Graf 1) vyplynulo, že za růst míry úspor v porovnání s rokem 2007 se do velké míry udál na úkor nákupu nemovitostí.

Graf 1: V roce 2007 vrcholil rozmach na trhu realit, od té doby lidé více šetří, méně kupují nemovitosti, odkládají dlouhodobou i střednědobou spotřebu

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-01

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

Právě díky nižším investicím do nemovitostí byl podíl čistých finančních a nefinančních aktiv domácností k nominálnímu disponibilnímu důchodu v roce 2011 oproti předkrizovému období nižší. Investice do bydlení ve druhém čtvrtletí roku 2012 dále klesaly a ani vývoj předstihových indikátorů nevypovídá o oživení poptávky po bydlení. Rovněž zpomaluje růst nových hypotečních úvěrů, po předchozích nárůstech počtu nově poskytnutých hypoték na koupi nemovitosti již druhé čtvrtletí po sobě jejich počet meziročně klesal (Graf 2). U poloviny nových úvěrů poskytnutých na bydlení byla úroková sazba fixována na dobu od jednoho do pěti let, asi třetina nových úvěrů tvořily půjčky s fixacemi kratšími než jeden rok.

Graf 2: Pokles úrokových sazeb neznamenal rekordní zájmy o nové výpůjčky na bydlení, růst nových úvěrů byl umírněný

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-02

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

Pokles úrokových sazeb i dynamiky úvěrů

I když původní prognóza ČNB předpokládala od konce roku 2011 postupný nárůst úrokových sazeb, ve skutečnosti úrokové sazby klesaly. Zdůvodněno to má být tím, že stávající inflace je důsledkem růstu nepřímých daní a úrokové sazby tudíž na aktuálně zvýšenou inflaci růstem nereagují. Klesaly krátkodobé a většina dlouhodobých sazeb, a to výrazněji u velkých úvěrů nad 30 mil. Kč, poskytovaných typicky velkým podnikům, než u úvěrů malých. Aktuálně prognózovaný vývoj ČNB se přiklání k poklesu úrokových sazeb a zdůvodňuje to utlumeným vývojem mezd i domácí ekonomiky a rovněž nízkou hladinou zahraničních úrokových sazeb.

Velkou částí úvěrového trhu byl podle šetření úvěrových podmínek vnímán pokles poptávky po úvěrech. Domácnosti se pod tlakem okolností zadlužují obezřetněji a snižují své zadlužení. Banky většinou zpřísnily úvěrové standardy a zejména u rizikovějších úvěrů zvýšily marže a také zvýšily požadavky na zajištění. Dynamika růstu nových úvěrů na bydlení i úvěrů na spotřebu v srpnu 2012 zpomalila, ostatní úvěry včetně těch kontokorentních a výpůjček na kreditních kartách klesaly. Růst hypotečních úvěrů klesl o téměř 1 procentní bod na 6,8 %, úvěry ze stavebního spoření se propadly o 3,5 % (Graf 3). Růst nových úvěrů je mimo jiné ovlivněn refinancováním a konsolidací dříve přijatých úvěrů.

Graf 3: Roční míra růstu úvěrů domácnostem zpomaluje, úvěry stavebního úvěrů se propadají

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-03

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

Skomírající ceny bytů, klesající poptávka, ale snaha o optimistickou prognózu ze strany ČNB

Nízká poptávka po nemovitostech se odráží v poklesu počtu transakcí na nemovitostním trhu, počet předmětů řízení o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí klesá. Počet řízení o vkladu vlastnického práva pro domy a byty se ve třetím čtvrtletí 2012 snížil o 6,6 %. Na snížené odhady poptávky po bydlení na straně developerů poukazují i klesající počty zahájených bytů (meziročně o 21 %) a také zásoba neprodaných nových bytů. I když podle Českého statistického úřadu nabídkové ceny bytů v Praze rostly, alternativní statistiky se spíše shodují na jejich poklesu nebo stagnaci (Graf 4). Růst cen bytů v Praze nepotvrzuje ani šetření ČSÚ v realitních kancelářích, zabývající se vývojem realizovaných cen.

Graf 4: Různé statistiky vývoje cen bytů poukazují na pokles nebo v lepším případě stagnaci

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-04

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

I když vzhledem k utlumenému výhledu ekonomické aktivity ČNB předpokládá pro nejbližší období „mírný pokles či stagnaci“ cen nemovitostí, je vyjádřen optimismus ve vztahu k investičním nákupům nemovitostí. Důvodem k optimismu má být vývoj ukazatelů udržitelnosti vývoje cen nemovitostí (Graf 5).

Podíl ceny bytu k příjmu (price-to-income) mezičtvrtletně poklesl o 1,4 % (meziročně o 0,7 %), podíl ceny bytu k tržnímu nájemnému (price-to-rent) pak poklesl o 1,0 % (meziročně o 3,6 %). Protože tyto indexy dosáhly nejnižších hodnot za posledních pět let, nemají prý indikovat riziko nadhodnocení cen nemovitostí. Vzhledem k poklesu podílu cen bytu a nájemného, ke kterému došlo i přes pokles úrokových sazeb, se údajně otevírá možnost pro investiční nákupy nemovitostí, které by mohly v budoucnu růst cen bytů podpořit.

Graf 5: Ukazatele udržitelnosti cen bytů údajně klesají směrem, kdy se vyplatí investiční nákupy nemovitostí

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-05

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

Trh byl »překoupený« a ukazatele udržitelnosti cen bytů několik let klesají  

Úřad centrální banky se situaci na realitním trhu ve své Zprávě o inflaci snaží komentovat maximálně neutrálně. Z publikovaných dat je ovšem zřejmé, že na realitním trhu vládne medvědí nálada. Investoři či spekulanti ztratili nenasytnost a zájem nakupovat, převládl strach a nejistota. Když v roce 2007 někdejší viceguvernér ČNB Luděk Niedermayer opatrně komentoval tehdejší býčí náladu a přehřátí trhu, hovořil takto (Hospodářské noviny 5. 6. 2007): „Na druhou stranu například disparita mezi vývojem nájmů a kupních cen na trhu naznačuje, že trh může být poněkud »překoupený«. Také poměr nominálních cen nemovitostí k příjmům domácností se díky rychlému růstu cen nemovitostí nadále udržuje výrazně nad úrovní bohatších evropských zemí.“

Dnes po pěti letech z úřadu centrální banky slyšíme vzkaz, že se otevírá možnost pro investiční nákupy nemovitostí. Jenže skutečnost, že ukazatele udržitelnosti cen bytů několik let klesají, nutně nemusí znamenat, že se investiční nákupy nemovitosti vyplatí a že propady nebudou pokračovat.

Graf 6 zachycuje vývoj ukazatele ceny domu k tržnímu nájemnému (price-to-rent) a ukazatele ceny domu k příjmu (price-to-income) v různých zemích v „předkrizových“ dobách, publikované ve zprávě OECD v roce 2005. Je zřejmé, že ukazatele udržitelnosti cen domů v dílčích zemích rostly i klesaly, a to třeba i dobu delší než pět let. V Japonsku jde o poklesy delší než jedna „ztracená dekáda“. Pohled do zpětného zrcátka ukazuje, že v zemích, kde se ukazatele udržitelnosti cen v „předkrizových“ dobách šplhaly rychle vzhůru, v době ekonomického útlumu obdobně rychle začaly padat zpět směrem k udržitelnějším úrovním.

Graf 6: Ukazatele udržitelnosti cen domů rostou i klesají nebo třeba i delší dobu klesají. Je zřejmé, že v zemích, kde se vyskytly bublinové problémy, po růstu následoval propad

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-06

Zdroj: OECD Economic Outlook, 2005

Anketa

ČNB: Ceny bytů klesají, ale nepodléhejte pesimismu >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jakub Kudrna | 26.08.2016 00:00 Co čtenář, to blbec aneb Nač sází reklamní kampaň realitky

Staré přísloví uvádí, že „neznalost zákona neomlouvá“. To je vskutku pravda, protože demokracie předpokládá zodpovědnost každého jednotlivce. Všichni bychom měli znát svá práva, ale i povinnosti. Ne vždy tomu tak ale je, a na to sází i realitní kancelář. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 26.08.2016 10:29
Reklama
hypoindex-300-300-1

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

26.08.2016 13:40 Na pražském nábřeží vyroste ruské kolo

Společnost Timsbury Capital může na Praze 5 postavit ruské kolo. Vedení města stvrdilo podpisem pronájem pozemku na Hořejším nábřeží. Firma ale ještě nemá vyhráno, musí do konce roku 2017 získat kromě jiných i souhlas od památkářů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

24.08.2016 14:39 Ceny zemědělské půdy prudce rostou

Průměrná tržní cena zemědělské půdy vzrostla podle odborného serveru Farm.cz v loňském roce o téměř 166 tisíc korun za hektar. Meziročně se jedná o nárůst o 16,5 procenta. Důvodem je rostoucí zájem nezemědělských investorů a investičních fondů, který přiměl k nákupům i farmáře. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.08.2016 12:49 Pražské Modřany jsou magnetem pro developery

Chátrající průmyslové areály, nepřítomnost historických památek a volné plochy k zastavění je vše co nabízí pražská část Modřany. Jedná se zde o ráj pro developery, kteří nezahálejí a ve stagnujícím stavitelství zde zuřivě budují. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.08.2016 12:57 Nejdražší vilu na světě můžete nyní koupit za miliardu eur

Pokud by se vilu na Francouzské riviéře podařilo prodat za jednu miliardu eur (27 milionů korun), stala by se nejdražší na světě. Villa les Cedres leží na poloostrově St-Jean-Cap-Ferrat mezi Nice a Monakem na 14 hektarech pozemků a může se pochlubit deseti ložnicemi, 50 metrovým bazénem či exotickou botanickou zahradou. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.08.2016 13:22 Rezervujete dovolenou kartou? Ubytování přes booking.com není bezpečné

Pravděpodobné problémy se zabezpečením plateb skrz portál booking.com tíží nejen klienty, ale i samotné banky. Téměř čtvrt milionu Čechů ročne hledá přes tento portál ubytování. Nemálo z nich poté zjistí, že jim někdo vybral účet. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (102)
 
Spíše ano. (17)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (21)
 Celkem hlasovalo 170 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jakub Kudrna | 26.08.2016 00:00 Co čtenář, to blbec aneb Nač sází reklamní kampaň realitky

Staré přísloví uvádí, že „neznalost zákona neomlouvá“. To je vskutku pravda, protože demokracie předpokládá zodpovědnost každého jednotlivce. Všichni bychom měli znát svá práva, ale i povinnosti. Ne vždy tomu tak ale je, a na to sází i realitní kancelář. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »