Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

wustenrot-logo-no-claim-a5-prechod

fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


ČNB: Ceny bytů klesají, ale nepodléhejte pesimismu

ČNB: Ceny bytů klesají, ale nepodléhejte pesimismu

ČNB v poslední Zprávě o inflaci prezentuje, že vzhledem k poklesu podílu cen bytu a nájemného, ke kterému došlo i přes pokles úrokových sazeb, se otevírá možnost pro investiční nákupy nemovitostí, které by mohly v budoucnu růst cen bytů podpořit. Existují důvody pro tento optimismus?

Rozhodování o investicích aktuálně ovládly nejistoty, lidé méně nakupují i nemovitosti. Rozmach na trhu realit vrcholil v roce 2007, od té doby lidé šetří a nakupují méně. Pokles úrokových sazeb neznamenal nárůst výpůjček, poptávka po úvěrech klesá a dynamika růstu nových úvěrů zpomaluje.

Obezřetné chování, úspory namísto investic a klesající investice do bydlení

Českou ekonomiku zasáhl hospodářský útlum. Slabá je jak domácí, tak zahraniční poptávka, převažuje klesající trend. Takto nějak, i když poněkud zastřeně a neutrálně, popisuje stávající ekonomickou situaci ve Zprávě o inflaci IV/2012 Česká národní banka. Přetrvávající nejistoty domácností i podniků týkající se ekonomického vývoje se odrážejí i do rozhodování o investicích.

Zhoršující se očekávání ohledně hospodářského vývoje a nezaměstnanosti vyvolává obezřetné chování domácností, a to se projevuje se v nárůstu míry úspor. Za pozorovaným růstem míry úspor stojí klesající dlouhodobá spotřeba domácností. Z analýzy rodinných účtů provedeného ČNB (viz Graf 1) vyplynulo, že za růst míry úspor v porovnání s rokem 2007 se do velké míry udál na úkor nákupu nemovitostí.

Graf 1: V roce 2007 vrcholil rozmach na trhu realit, od té doby lidé více šetří, méně kupují nemovitosti, odkládají dlouhodobou i střednědobou spotřebu

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-01

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

Právě díky nižším investicím do nemovitostí byl podíl čistých finančních a nefinančních aktiv domácností k nominálnímu disponibilnímu důchodu v roce 2011 oproti předkrizovému období nižší. Investice do bydlení ve druhém čtvrtletí roku 2012 dále klesaly a ani vývoj předstihových indikátorů nevypovídá o oživení poptávky po bydlení. Rovněž zpomaluje růst nových hypotečních úvěrů, po předchozích nárůstech počtu nově poskytnutých hypoték na koupi nemovitosti již druhé čtvrtletí po sobě jejich počet meziročně klesal (Graf 2). U poloviny nových úvěrů poskytnutých na bydlení byla úroková sazba fixována na dobu od jednoho do pěti let, asi třetina nových úvěrů tvořily půjčky s fixacemi kratšími než jeden rok.

Graf 2: Pokles úrokových sazeb neznamenal rekordní zájmy o nové výpůjčky na bydlení, růst nových úvěrů byl umírněný

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-02

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

Pokles úrokových sazeb i dynamiky úvěrů

I když původní prognóza ČNB předpokládala od konce roku 2011 postupný nárůst úrokových sazeb, ve skutečnosti úrokové sazby klesaly. Zdůvodněno to má být tím, že stávající inflace je důsledkem růstu nepřímých daní a úrokové sazby tudíž na aktuálně zvýšenou inflaci růstem nereagují. Klesaly krátkodobé a většina dlouhodobých sazeb, a to výrazněji u velkých úvěrů nad 30 mil. Kč, poskytovaných typicky velkým podnikům, než u úvěrů malých. Aktuálně prognózovaný vývoj ČNB se přiklání k poklesu úrokových sazeb a zdůvodňuje to utlumeným vývojem mezd i domácí ekonomiky a rovněž nízkou hladinou zahraničních úrokových sazeb.

Velkou částí úvěrového trhu byl podle šetření úvěrových podmínek vnímán pokles poptávky po úvěrech. Domácnosti se pod tlakem okolností zadlužují obezřetněji a snižují své zadlužení. Banky většinou zpřísnily úvěrové standardy a zejména u rizikovějších úvěrů zvýšily marže a také zvýšily požadavky na zajištění. Dynamika růstu nových úvěrů na bydlení i úvěrů na spotřebu v srpnu 2012 zpomalila, ostatní úvěry včetně těch kontokorentních a výpůjček na kreditních kartách klesaly. Růst hypotečních úvěrů klesl o téměř 1 procentní bod na 6,8 %, úvěry ze stavebního spoření se propadly o 3,5 % (Graf 3). Růst nových úvěrů je mimo jiné ovlivněn refinancováním a konsolidací dříve přijatých úvěrů.

Graf 3: Roční míra růstu úvěrů domácnostem zpomaluje, úvěry stavebního úvěrů se propadají

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-03

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

Skomírající ceny bytů, klesající poptávka, ale snaha o optimistickou prognózu ze strany ČNB

Nízká poptávka po nemovitostech se odráží v poklesu počtu transakcí na nemovitostním trhu, počet předmětů řízení o vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí klesá. Počet řízení o vkladu vlastnického práva pro domy a byty se ve třetím čtvrtletí 2012 snížil o 6,6 %. Na snížené odhady poptávky po bydlení na straně developerů poukazují i klesající počty zahájených bytů (meziročně o 21 %) a také zásoba neprodaných nových bytů. I když podle Českého statistického úřadu nabídkové ceny bytů v Praze rostly, alternativní statistiky se spíše shodují na jejich poklesu nebo stagnaci (Graf 4). Růst cen bytů v Praze nepotvrzuje ani šetření ČSÚ v realitních kancelářích, zabývající se vývojem realizovaných cen.

Graf 4: Různé statistiky vývoje cen bytů poukazují na pokles nebo v lepším případě stagnaci

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-04

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

I když vzhledem k utlumenému výhledu ekonomické aktivity ČNB předpokládá pro nejbližší období „mírný pokles či stagnaci“ cen nemovitostí, je vyjádřen optimismus ve vztahu k investičním nákupům nemovitostí. Důvodem k optimismu má být vývoj ukazatelů udržitelnosti vývoje cen nemovitostí (Graf 5).

Podíl ceny bytu k příjmu (price-to-income) mezičtvrtletně poklesl o 1,4 % (meziročně o 0,7 %), podíl ceny bytu k tržnímu nájemnému (price-to-rent) pak poklesl o 1,0 % (meziročně o 3,6 %). Protože tyto indexy dosáhly nejnižších hodnot za posledních pět let, nemají prý indikovat riziko nadhodnocení cen nemovitostí. Vzhledem k poklesu podílu cen bytu a nájemného, ke kterému došlo i přes pokles úrokových sazeb, se údajně otevírá možnost pro investiční nákupy nemovitostí, které by mohly v budoucnu růst cen bytů podpořit.

Graf 5: Ukazatele udržitelnosti cen bytů údajně klesají směrem, kdy se vyplatí investiční nákupy nemovitostí

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-05

Zdroj: ČNB, Zpráva o inflaci IV/2012

Trh byl »překoupený« a ukazatele udržitelnosti cen bytů několik let klesají  

Úřad centrální banky se situaci na realitním trhu ve své Zprávě o inflaci snaží komentovat maximálně neutrálně. Z publikovaných dat je ovšem zřejmé, že na realitním trhu vládne medvědí nálada. Investoři či spekulanti ztratili nenasytnost a zájem nakupovat, převládl strach a nejistota. Když v roce 2007 někdejší viceguvernér ČNB Luděk Niedermayer opatrně komentoval tehdejší býčí náladu a přehřátí trhu, hovořil takto (Hospodářské noviny 5. 6. 2007): „Na druhou stranu například disparita mezi vývojem nájmů a kupních cen na trhu naznačuje, že trh může být poněkud »překoupený«. Také poměr nominálních cen nemovitostí k příjmům domácností se díky rychlému růstu cen nemovitostí nadále udržuje výrazně nad úrovní bohatších evropských zemí.“

Dnes po pěti letech z úřadu centrální banky slyšíme vzkaz, že se otevírá možnost pro investiční nákupy nemovitostí. Jenže skutečnost, že ukazatele udržitelnosti cen bytů několik let klesají, nutně nemusí znamenat, že se investiční nákupy nemovitosti vyplatí a že propady nebudou pokračovat.

Graf 6 zachycuje vývoj ukazatele ceny domu k tržnímu nájemnému (price-to-rent) a ukazatele ceny domu k příjmu (price-to-income) v různých zemích v „předkrizových“ dobách, publikované ve zprávě OECD v roce 2005. Je zřejmé, že ukazatele udržitelnosti cen domů v dílčích zemích rostly i klesaly, a to třeba i dobu delší než pět let. V Japonsku jde o poklesy delší než jedna „ztracená dekáda“. Pohled do zpětného zrcátka ukazuje, že v zemích, kde se ukazatele udržitelnosti cen v „předkrizových“ dobách šplhaly rychle vzhůru, v době ekonomického útlumu obdobně rychle začaly padat zpět směrem k udržitelnějším úrovním.

Graf 6: Ukazatele udržitelnosti cen domů rostou i klesají nebo třeba i delší dobu klesají. Je zřejmé, že v zemích, kde se vyskytly bublinové problémy, po růstu následoval propad

radovan-novotny-zprava-o-inflaci-06

Zdroj: OECD Economic Outlook, 2005

Anketa

ČNB: Ceny bytů klesají, ale nepodléhejte pesimismu >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 29.09.2016 00:00 Developeři straší růstem cen kvůli ekologii

Od roku 2020 se budou stavět pouze domy s nulovou spotřebou. Nové standardy by měly snížit energetickou náročnost budov a potažmo majitelům náklady na jejich provoz. Někteří developeři se ale ohání výpočty a varují před růstem cen energeticky úsporných bytů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 09.09.2016 00:00 Ceny bytů i pozemků rostou nejrychleji za pět let

Ceny bytů a pozemků vzrostly ve druhém čtvrtletí 2016 nejrychleji od roku 2010. Naopak se nepatrně zpomalil růst cen rodinných domů. Vyplývá to z aktuálního čtvrtletního HB Indexu Hypoteční banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

26.09.2016 14:45 Kupujete byt? Dejte pozor na zajíce v pytli

Vysoká poptávka po novostavbách, ale i nemovitostech po prvním majiteli zapříčiňuje, že dobře postavené nemovitosti jsou velmi obtížně sehnatelné. Realitním kancelářím zbývají již jen ležáky a noví majitelé si musejí dát větší pozor na skryté vady. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.09.2016 14:24 Robert Pelikán připravuje novelu insolvenčního zákona

Ministr spravedlnosti Robert Pelikán představil novelu insolvenčního zákona. Hlavním tématem je možnost oddlužení. Vyhlásit osobní bankrot by tak v budoucnu mohli i ti, kteří nemohou uhradit 30 procent svých dluhů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

21.09.2016 14:45 Hotel Tančící dům otevřel své dveře

Dvě patra Tančícího domu v Praze na Rašínově nábřeží se přeměnila na čtyřhvězdičkový hotel. Většina pokojů hotelu má výhled na Pražský hrad. Investorem luxusního ubytování je bývalý fotbalista Vladimír Šmicer. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

20.09.2016 13:56 Wüstenrot má nového tiskového mluvčího

Jiří Janeček se stal od 15. září novým tiskovým mluvčím finanční skupiny Wüstenrot. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.09.2016 10:54 České reality začínají ovládat firmy ze zámoří

Noví investoři přicházejí do České republiky kupovat nemovitosti především z Austrálie a Jihoafrické republiky. Jejich zájem je jsou podnikatelské nemovitosti jako jsou obchodní centra, či kanceláře. V realitách nemají problém utrácet miliardy. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (235)
 
Spíše ano. (42)
 
Spíše ne. (40)
 
Rozhodně ne. (41)
 Celkem hlasovalo 358 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »