Co je lepší: hypotéka, nebo nájem?

Bydlení patří mezi základní lidské potřeby. Vyplatí se nám zadlužit se hypotékou na značnou část života, nebo by přeci jen bylo výhodnější bydlet v nájmu a to, co ušetříme v porovnání s hypoteční splátkou, nějakým způsobem investovat?

Vývoj civilizace byl umožněn především schopností člověka myslet a naplňovat své touhy. Jednotliví lidé však naštěstí touží po různých věcech a právě díky této skutečnosti nejezdíme všichni stejným autem nebo nenosíme stejné oblečení. Ačkoliv má tedy každý jiné potřeby a cíle, existuje minimálně jedno přání, které sdílí většina lidí po celém světě. Tímto přáním je dobře a kvalitně bydlet.

Nabízí se v podstatě dvě základní alternativy bydlení. Tou první je bydlet ve vlastní nemovitosti, o kterou se musíme starat. Druhou možností je nájemní bydlení, kdy nemovitost nevlastníme, ale za obývání majiteli platíme nájemné.

Ne každý má takové štěstí, aby vysněné bydlení zdědil nebo dostal, proto vyvstává otázka, jak koupi nemovitosti financovat. Odpověď je nasnadě – hypoteční úvěr. Tím se však dostáváme na tenký led. Vyplatí se nám zadlužit se hypotékou na značnou část života, nebo by přeci jen bylo výhodnější bydlet v nájmu a to co ušetříme v porovnání s hypoteční splátkou nějakým způsobem investovat? Pojďme si vše propočítat na zjednodušeném příkladu a rozhodnout, která investice je pro nás výhodnější.

Předpoklady

V první fázi si stanovíme jisté zjednodušující předpoklady výpočtu, které však neovlivní vypovídací schopnost. Uvažujme hypotetický byt v činžovním domě o rozměrech přibližně 70m² v ceně 2 mil. Kč (v logice propočtu na velikosti bytu či umístění nezáleží). V prvním případě budeme tento byt celý financovat hypotečním úvěrem se splatností 20 let, pravidelnou měsíční splátkou a neměnnou úrokovou sazbou. Zanedbáme další dodatečné poplatky týkající se hypotečního úvěru, respektive je promítneme do vyšší úrokové míry.

V druhém případě budeme bydlet v identickém bytě ve stejném činžovním domě (např. přes chodbu) s tím rozdílem, že nebudeme majiteli, nýbrž nájemníky. Rozdíl, o který je nájemné nižší než hypoteční splátka, budeme investovat. Zjednodušením ve prospěch nájemného bude podmínka, že tyto peníze se nám povede investovat a zhodnocovat každý měsíc ve stejné výši, jako je úroková sazba hypotéky, což by v reálném světě pravděpodobně takto jednoduše nešlo. Dosažení shodného výnosu, jako je úroková sazba hypotéky, by totiž vyžadovalo značné investorské znalosti.

Poplatky za elektřinu, vodu, správci domu, a jiné poplatky spojené s užíváním bytu nebereme v úvahu, jelikož jsou pro obě situace shodné. Daň z nemovitosti, kterou bychom museli platit v první variantě, si dovolíme pominout, jelikož její výše je zcela zanedbatelná v porovnání s  investicí.

Vzorce

K výpočtu budeme potřebovat několik nástrojů finanční matematiky. V první řadě vzorec sloužící k výpočtu budoucí hodnoty peněz (BH, častěji FV – future value). Tento vzorec respektuje odlišnou hodnotu peněz v čase a předpokládá, že za dnešní korunu si koupíme více než za korunu za deset let, tudíž abychom mohli koupit za deset let stejně jako dnes, musíme tuto dnešní korunu zhodnotit úročením. Snižování hodnoty peněz v čase je způsobeno především inflací. Současná hodnota peněz se značí PV – present value.

i ... úroková sazba,
n ... počet období.

Druhým potřebným vzorcem je umořovatel, pomocí něhož vypočítáme pravidelnou konstantní splátku nutnou k umořování dluhu. Tato splátka je vždy kombinací splátky jistiny (úmor) a úroku. Odvození vzorce je zbytečně složité, my se můžeme spokojit s tím, že vzorec respektuje časovou hodnotu peněz.

PV ... současná hodnota dluhu.

Posledním potřebným vzorcem je střadatel, který nám ukáže výslednou částku, kterou budeme disponovat při pravidelném vkládání konstantní sumy po určité období při neměnné úrokové míře.

J ... výsledná částka,
A ... pravidelný vklad.

Investice formou hypotéky

Předpokládejme fixní úrokovou sazbu hypotéky 6,5 % p. a. (vzhledem k tomu, že se po dvacet let nebude měnit, lze říci, že její výše je daní za dvacetiletou fixaci). Dále je nutné zohlednit měsíční splácení:

• počet období n = 20 let * 12 měsíců = 240;
• úroková sazba pro měsíční splácení i_měs= i_rok/12 = 0,0054 (0,54 % p. m.)

Nyní stačí dosadit do vzorce umořovatel a zjistíme, že měsíčně musíme pravidelně splácet 14 911 Kč.
 

Předpokládáme, že tržní hodnota naší nemovitosti bude růst minimálně 3% tempem stejně jako roční míra inflace (ve skutečnosti tržní hodnoty nemovitostí rostou dokonce rychleji). Využitím vzorce pro budoucí hodnotu vypočítáme, jak se nám investice do bytu za dvacet let zhodnotí:     

FV = 2 000 000 Kč * (1+0,03)²⁰ = 3 612 222 Kč.

Samozřejmě nesmíme zapomínat, že hodnota bytu postupně klesá v souvislosti s jeho opotřebením a zastaráváním. Pro náš případ řekněme klesne o 25 % (projektován na 80 let, při zakoupení byl zcela nový). Hodnota naší investice po 20 letech tedy činí: 

3 612 222 Kč * 0,75 = 2 709 167 Kč.

Díky tomuto snížení hodnoty investice z důvodu zastarávání můžeme vynechat náklady na údržbu našeho bytu.

Investice formou nájemného

Měsíční nájemné ve stejném sousedním bytě stanovíme na 11 000 Kč (jedná se o odhad, vzhledem k ceně, rozměrům a stavu bytu). Máme tedy možnost každý měsíc investovat 3 911 Kč, které činní rozdíl mezi splátkou hypotéky a nájmem.

 Budeme-li velmi dobrý investor a povede-li se nám měsíčně investované peníze zhodnocovat reálně ročně o 6,5 % (tedy ve stejné výši, jako je úroková sazba hypotéky), s využitím střadatele zjistíme, že hodnota takto investovaných peněz po 20 letech činí 1 918 036 Kč (reálným zhodnocením myslím skutečné zhodnocení očištěné o inflaci).

 

Hypotéka je výhodnější

Z našeho modelového příkladu jednoznačně vidíme, že budoucí hodnota investice do bytu formou hypotéky převyšuje hodnotu investice v případě nájemního bydlení, a to o 791 131 Kč. Investovat do nemovitosti se tedy vyplatilo. Navíc jsme zanedbali skutečnost, že nájemné i tržní cena nemovitosti v čase také rostou. Započtením těchto údajů by se výhodnost hypotéky ještě zvýšila. Růst nájemného by snižoval disponibilní částku určenou k investování. Naopak růst tržní ceny bytu by zvyšoval budoucí hodnotu investice formou hypotéky. Díky tomu by rozdíl mezi oběma variantami ještě narostl.

Co je tedy výhodnější? Za současných podmínek nezbývá než konstatovat, že zadlužit se hypotékou je z finančního hlediska racionálnější varianta než placení nájemného. Pokud bychom chtěli brát v potaz i další aspekty jako jsou obavy, že nebudeme moci splácet, musíme se uvědomit, že nájemné musíme platit také pravidelně, tudíž se jedná o obdobnou situaci.