Je krásné sledovat,jak to,co jsem tvrdil loni v květnu, začíná se objevovat i v odborném tisku. K masivnímu růstu cen bytů v letech 2005-2008 přispělo 5 faktorů: 1)Růst hospodářství a s ním růst mezd. 2)Dostupné a laciné(3,6%) hypoteční úvěry 3)Strach ze zvýšení DPH a tímpádem z dalšího růstu cen. 4)Zvýšená poptávka Husákových dětí. 5)Spekulativní poprtávka. Žádný z nich dnes už neplatí.Kdyby zůstaly alespoň 2(spíše 3) a více faktorů platných,dalo by se ještě věřit ve stagnaci,ale takto v ní může věřit jen blázen.

další faktor: cena ropy, plynu a ruští investoři do českých nemovitostí - nyní nastal pokles cen ropy a s tím spojené chudnutí rusáků a oslabení rublu vůči koruně. rok 2005 cca 1.2RUR/CZK, rok 2009 cca 1.6RUR/CZK.

Pokud rubl proti koruně klesá a rusák má investováno do nemovitosti v Česku, čili do koruny, nemá důvod prodat a měnit zpátky na ruble, ne? Je rád, že má svoje bohatství v korunách.

rozlisuj situaci ex-post a ex-ante. ze rubl klesl neznamena nutne, ze bude klesat i nadale. naopak rusak majici trable s penezi bude rad, ze koruna vuci rublu posilila, nemovistosti se zbavi a promeni na rubly, kterych dostane vyrazne vice nez za kolik nemovitost koupil.

Ano. Ale nekoupí nové...

Proč si pořizovat vlastní bydlení? Protože si ho můžu upravit, jak chci, protože budu mít v důchodu kde bydlet, resp. nebudu muset platit nájem. Lidi, kteří prodávají nemovitosti, tak činí zpravidla proto, aby si pořídili jinou nemovitost. Takže prodej bytu za cenu o 30% nižší než byla před rokem vůbec nemusí být katastrofa. Protože i ten větší byt, do kterého se hodlám s rozšiřující se rodinou stěhovat, bude o 30% levnější. Tohle je jedna z možných situací.

Katastrofa to ovšem bude pro spekulanty.Tj lidi,kteří bydlí někde jinde a koupili byt,aby zajistili naspořené prachy proti inflaci,vždyť "cena bytů přeci pořád roste a nikdy neklesá!" Je reálné předpokládat,že například v pražských novostavbách tahle poptávka činila 20-40% procent kupců. No,tihle lidi mají hodně peněz,protože jim rozumějí víc,než je obvyklé.Takže až se to rozjede pořádnou rychlostí(a ono už to pomaličku jede),jako první budou prodávat,aby za rok neprodělali ještě víc. A to ani nemluvím o spekulantech,kteří byty nakoupili na hypotéky,s vidinou toho,že to pronajmou a že jim nájemné poplatí (skoro) celou splátku.Si představte,že jste za 3 mega v roce 2007 koupili panelákové 3+1,pronajímáte ho za 12 tisíc Ukrajincům,platíte 18,5 tisíc splátek a tak 2 tisíce do fondu+další výdaje,máte s pronájmem fůru starostí a cena vaší investice hrozí klesnout o 1mega/rok. Myslíte si,že byste měli v takové situaci lehlké spaní?

v Praze 4(11) cena 2+1 v OV 2.5M. Hypoteka 14 000 (30 let). 2+1 pronajem 11tis. Takze rozdil cca 3000 (nepocitam odpis uroku z dani). Jediny problem pri nakupu nemovitosti mit na ucte alespon 350 000 (odhad je nizsi)

Máte šaptné informace.Za 11,5 tiscíce jsem na Praze 11 za 2 minuty hledání našel 3+1 s rekonstruovaným jádrem: http://www.sreality.cz/byty-3+1-pronajem-praha-4-1976524046 Obdobný,o něco větší byt ve stejné ulici stojí 2,8 mega(ejlevnější) http://www.sreality.cz/byty-3+kk-prodej-praha-4-haje-1976551622 Splátka hypotéky na 30 let pak bude 15 900. Ty počty jsou pak trochu někde jinde.A to zdůrazňuji,že hledáním jsem strávil celkem ne více než 5 minut!Kdybych byl hledal levnější,našel bych. Jako potenciální majitel pak zcela pomíjíte,že držení nemovitosti přináší další náklady,které vás jako nájemníka nezajímají:Jednou za 30 let výměna oken a modernizace jádra,platba do fondu,jednou za 20 let výměna linky,kotle,opravy,daň z nemovitosti,malování-celkem tak odhadem 1,5% z ceny nemovitosti ročně-tedy cca.40-45tis.ročně. A když se vám jako nájemníkovi nebude líbit olezlá linka nebo stará okna?Řeknete majiteli,ať ji vymění,nebo sníží nájem,protože o ulici vedle je byt,který je lepší.nezajímá vás to. Když těch 42 tisíc vynásobíte 30 lety,je to 1 260 000,které byste k ceně svého bytu měl připočítat,abyste mohl srovnávat cenu vlastnictví bytu s nájmem. Stručně-udělal jsem komplikovaný výpočet za vás a ročně na vlastnictví tohoto bytu vyděláte 1,3% nad inflaci.A za to podstupujete 30 leté riziko.je na vás,zdali se vám to vyplatí.

Dekuji za tak rozsahlou reakci. Nechci se hadat, ale myslim si, ze stejne tak bych za 5 minut nasel ve stejne lokalite byt 3+1 za 2600 000. Dale bych rad vedel, zda 15900/m/30let je 100proc hypoteka a od jakeho ustavu.

To je obyčejný výpočet,dá se udělat třeba na http://hypoindex.cz/nastroje/kalkulacky/vypocet-mesicni-splatky-hypoteky/. Uvažoval jsem úrok 5,5%. Jde taky o to,že musíte vyhledávat byty v osobním vlastnictví-ty v družstevním jsou podstatně lacinější,ale nedají se pořídit na hypotéku. Mimochodem,teď jsem hledal jen velice zběžně,ale ve stejné ulici stejný byt v polovině minulého roku byl nabízen minimálně za 3,2 milionu.

Ja jsem se nikde nedostal s urokem pod 6 procent. Ty inzeraty ktere jste odkazoval bohuzel uz nejsou v databazi. Druzstevni byt pokud vim, se da poridit na hypoteku v pripade, ze je prevod do OV realizovan do dvou let. No uvidime, budu poptavat byt 3+1 do 2500 000. Mnoho lidi nasazuje vysokou cenu a pak jde dolu.

Jj, to riziko není malé. Nájemníci se zpravidla střídají, ale zpravidla si nepodávají dveře, někteří dokonce, světe, div se, neplatí! :-)

Kromtoho,pokud se vrátíme k původnímu tématu-pozici spekulanta,těch 11,5 tisíce nedostanete každý měsíc.Nájemníci se mění a v každé příručce pro začínající spekulanty se dočtete,že se má uvažovat,že byt zůstane v průměru měsíc nebo dva v roce neobsazen kvůli fluktuaci nájemníků. Takže zatímco hyposplátku 15,9 platíte furt,nájemné 11,5tis.dostáváte 11 měsíců(trochu optimisticky),což ročně je rozdíl 64,3 tis. 64 300 rozdíl hypo-tržba nájem 42 000 výdaje ------- 106 300 roční platba. Takže spekulant za byt platí ročně 106 tis,přičemž,pokud jeho hodnota klesá o skromných 10% ročně(letos to bude tak dvojnásobek),tratí dalších 280 000,celkem tedy 386 tisíc. To jsou sice počty míchající hrušky a jabka,za než by mi šlo oprávněně vynadat,ale v jednoduchosti ukazují,že i v případě předpokládaného poklesu jen o 10% je to i pro každého malospekulanta s jedním bytem noční můra.

Aha, až teď jsem si přečetl, že o fluktuaci nájemníků píšete dále :-).