Co vás čeká, když neplatíte hypotéku

Hypotéka bývá až to poslední, co rodina ve finanční tísni přestává platit. Pokud přitom hraje „mrtvého brouka“, banka pohledávku prodá. Jak správně postupovat v případě blížících se potíží se splácením hypotéky? A co vše může následovat?

Pro banku je zpravidla výhodnější v případě krátkodobých finančních problémů dlužníka hypotéku si ponechat a s dlužníkem se domluvit na odkladu splátek či změně splátkového kalendáře – např. prodloužení splatnosti hypotéky. To ale vyžaduje především součinnost klienta. Pokud dlužník s bankou nekomunikuje, banka zpravidla pokračuje nekompromisně. Dlužnou částku pak nevymáhá sama, ale prodává ji specializované firmě.

Dlužník zpravidla ví s předstihem, že nebude schopen pravidelné splátky uhradit. Příčinou je mnohdy ztráta zaměstnání či dlouhodobá nemoc nebo jiné mimořádné výdaje, které ztížily finanční situaci rodiny. Banku je v takové situaci vhodné informovat co nejdříve. Dlužník tím získá čas a možnost dohodnout se s bankou na optimálním postupu řešení.

V zájmu banky není dlužníka „utopit v jeho dluhu“. Pro banku je nejlepším klientem takový, který splácí úvěr předem dohodnutou dobu – a tedy po celou dobu platí úroky a poplatky. Pokud se klient dostane do krátkodobých potíží, je mu banka téměř vždy ochotna vyjít vstříc a hledá řešení, kterým se klient nedostane do ještě větších nesnází. Proč? Je to pro ni výhodnější než exekuce a dražba nemovitosti nebo prodej pohledávky.

Klient za změnu splátkového kalendáře zaplatí poplatek. Ten je ale výrazně nižší než náklady na vymáhání, které si banka či inkasní agentura připočte k dluhu a vymáhá je spolu s dlužnou částkou. Navíc při nesplácení bez dohody s bankou nastupují sankční úroky, které hypotéku výrazně prodraží.

Vymáhání inkasní agenturou

Pokud banka prodá hypotéku, přestává s klientem komunikovat i ona. Nejčastěji k tomu dochází v případech, kdy je buď finanční situace klienta neřešitelná (dostal se do dluhové pasti), nebo s bankou nekomunikuje.

Zkušenosti inkasních agentur ukazují, že se změnou věřitele dochází často i ke změně chování klienta. Dlužník se zalekne a z pozice „mrtvého brouka“ přechází k vyjednávání. Řešením potíží bývá nejčastěji prodej nemovitosti, kde při součinnosti klienta a rychlém jednání může dojít i k odpuštění části sankčních úroků.

Nezačne-li dlužník s inkasní agenturou komunikovat, situaci rozhodně nezlepší. Sice získá čas, neboť se nový věřitel bude muset obrátit na soud, nicméně čas velmi draze zaplatí – narůstají sankční úroky a připočítávají se i náklady na vymáhání pohledávky. Navíc dlužník v takovém případě nemůže počítat se vstřícným krokem a snížením sankcí. Nemluvě o nižší ceně, za kterou je v exekuci vydražena nemovitost. Může se tak stát, že ani prodej zástavy nezbaví dlužníka celého dluhu.

„Jako příklad si dovolíme uvést situaci manželského páru z Brna z posledních týdnů, kdy v rámci rozvodového řízení se oba manželé – dlužníci, nedohodli na vzájemném vypořádání a tedy ani na úhradě hypotečního v úvěru,“ uvádí příklad spolupracujících dlužníků ve finančních potížích Michal Kusák, výkonný ředitel společnosti Bonus Praha Investment (BPI): „V mezidobí manželka přišla o zaměstnání, tzn. neměla žádný příjem a žila s existenčního minima, nemohla manžela vyplatit a splácet dále hypoteční úvěr. S vypořádáním opačnou formou ani druhý s manželů nesouhlasil. Po odkupu pohledávky od banky jsme vstoupili s manželi do jednání s možností vyřešení jejich neřešitelné situace, kdy jim byla nabídnuta možnost prodeje nemovitosti za „tržní cenu“.“

Rychlé jednání a dohoda manželů s inkasní agenturou se vyplatila. „Nemovitost byla zobchodována během několika týdnů, vzhledem k dodržení dohod, odpustila společnost manželům sankční úroky. Každý z manželů tedy mohl začít nový samostatný život bez břemene dluhu vůči věřiteli,“ uzavírá Michal Kusák.

Do potíží se může dostat každý. A když už se do nich dostane, nezáleží na tom, jak se to stalo, ale jak se k nesnázím postaví. Postavit se k problémům čelem se vyplácí nejen u finančních potíží se splácením hypotéky.

Možné scénáře při finančních potížích

1. Dlužník komunikuje s bankou – banka dojednává možnosti dalšího postupu řešení tíživé situace dlužníka. Výčet řešení je v intencích banky.
2. Dlužník nekomunikuje s bankou:

a.      Banka vymáhá svou pohledávku po dlužníkovi. Způsob vymáhacího procesu je v intencích banky.

b.      Banka postoupí pohledávku za dlužníkem třetí osobě:

• Dlužník komunikuje – inkasní agentura za součinnosti s klientem hledá způsob řešení, kterým může být:

1. Refinancování
2. Přímý prodej zástavy
3. Dražba nemovitosti
4. Atd.

• Dlužník nekomunikuje –vymáhací postupy:

1. Žaloba proti povinnému
2. Žaloba na prodej zástavy
3. Insolvenční návrh
4. Nařízení exekuce
5. Atd.

„V případě, že BPI odkoupí hypotéku a klient spolupracuje, prověříme možnost refinancování úvěru. Nelze-li hypotéku refinancovat, což je častá situace, neboť takový dlužník včetně svých blízkých je většinou obtížně financovatelný, lze přistoupit k řízenému prodeji zástavy. Klient má okamžitou možnost danou zástavu prodat a ušetřit tak veškeré smluvní, či sankční poplatky,“ uvádí příklad postupu Michal Kusák a dodává: „Absence spolupráce, či aktivní odpor ze strany dlužníka běh věcí nezvrátí, pouze dobu řešení prodlouží.“