ČSÚ: Praha již neurčuje trendy ve vývoji cen nemovitostí

Český statistický úřad (ČSÚ) zveřejnil studii "Realitní trh České republiky: cenová bublina ano či ne?". Součástí studie jsou podrobné statistiky mapující vývoj cen nemovitostí v České republice. Data ČSÚ poukazují na cenovou bublinu, která se na trhu objevila a v polovině loňského roku začala splaskávat. Kdy se ceny nemovitostí stabilizují?

Vývoj cen bytů v období 2004-2009 podle kvartálních dat

Data Českého statistického úřadu vypovídají o podstatném zpomalení tempa růstu cen nemovitostí (bytů) v posledních 4 čtvrtletích, přičemž v posledním půlroce již pozorujeme v meziročním srovnání jejich výrazný pád. (grafy č. 1 a 2). "Právě v tomto krátkém období lze na českém trhu s byty pozorovat jev, který lze vzhledem k prudkému cenovému poklesu tohoto typu aktiva nazvat „prasknutím“ cenové bubliny," uvádí studie Českého statistického úřadu.

Graf 1: Index cen nemovitostí v ČR (2005=100)
 
Zdroj: ČSÚ

Z grafu č. 2 je patrné, že výrazně prudší cenový pokles trhu s byty mimo hlavní město Prahu. Z nejvyšších meziročních růstů patrných ve druhém čtvrtletí 2008, kdy zde ceny bytů stouply proti stejnému období předchozího roku o 8,7 %, došlo v prvním čtvrtletí 2009 k meziročnímu propadu o 4,6 %, ve druhém dokonce o 6,3 %. Znamená to tedy, že za pouhých devět měsíců činila negativní změna plných 13,3 procentních bodů a za rok došlo ke ztrátě tempa o 15 p. b.

Naproti tomu v Praze, byl ještě ve třetím čtvrtletí 2008, to znamená v době, kdy mimopražský trh s byty již relativně silně cenově poklesl zaznamenán vůbec nejvyšší meziroční růst nabídkových cen bytů. Ceny bytů v Praze totiž v uvedeném čtvrtletí vzrostly o 6,1 %, tj. vůbec nejvíce za sledované období od roku 2004 až do prvního čtvrtletí 2009. Rekordní růst však ve čtvrtém čtvrtletí i v Praze vystřídal pád. Nabídková cena pražských bytů během jediného – čtvrtého – čtvrtletí 2008 z přírůstku + 6,1 % (3.Q) klesla na meziročních -1,7 % (graf č. 2).

Zdá se tedy, že ve fázi relativně prudkého oslabování cen na trhu s byty zaznamenaného v posledním sledovaném období neplatí pozorovaný trend, podle něhož určuje budoucí cenovou situaci na trhu s byty - co se dynamiky týká - nabídka v hlavním městě Praze .

Graf 2: Meziroční změna cen bytů (2004 - 2009)

 
Zdroj: ČSÚ

Celkově tak bylo možné u nabídkových cen bytů v České republice – podle vývoje na pražském realitním trhu a v ostatních regionech mimo Prahu – vyfukování cenové bubliny zaznamenat počínaje již druhou polovinou roku 2008 (graf č. 1 a 2).

Vztah nabídkových a kupních (realizovaných) cen bytů

Výše uvedené statistiky pracovaly pouze s nabídkovými cenami nemovitostí, nicméně skutečnou poptávku odráží kupní cena nemovitosti. Tedy skutečná cena realizované transakce.

Statistika realizovaných cen je sice v časovém skluzu za daty o cenách nabídkových. Nicméně po určitém očištění a „doladění“ časového odstupu je možné z těchto dvou časových řad vyčíst nadhodnocenost, resp. podhodnocenost očekávání prodávajících a faktickou uspokojenost jejich nabídky. Jinými slovy: poptávka byla v některých obdobích tak vysoká, že kupující v podstatě akceptovali ceny prodávajících a prodeje byly realizovány za nabídkové ceny. Tato situace panovala na českém realitním trhu od roku 2004 až do konce roku 2006 resp. začátku unikátního roku 2007.

Graf 3: Vývoj nabídkových a realizovaných cen bytů v Praze (2004-2009, meziročně v %)
 

Zdroj: ČSÚ

Rok 2007 byl zcela jednoznačně ovlivněn očekáváními spojenými s růstem DPH a dalšími faktory, které nebývale posílily poptávku po novém bydlení, což se také projevilo v cenách nemovitostí. Extrémní situace na realitním trhu nastala v prvním čtvrtletí roku 2007, kdy poptávka tlačila na ceny takovým způsobem, že lidé kupující byty zaplatili v průměru ve srovnání se stejným obdobím roku 2006 o téměř 12 % vyšší cenu, přičemž nabídkové ceny stouply v průměru o 5 %.

Hypoteční úvěry byly tehdy poskytovány s úrokovou sazbou zhruba 4,4 %, což bylo více než v poslední čtvrtině roku 2005 (3,6 %), ale méně než v první polovině roku 2008 (kolem 5,6 %).

Graf 4: Vývoj nabídkových a realizovaných cen bytů v regionech ČR mimo Prahu (2004-2009, meziročně v %)
 

Zdroj: ČSÚ

Cenová expanze na trhu s byty (kupní, tj. realizované ceny) v prvním čtvrtletí 2007 byla podle mínění Českého statistického úřadu ze značné části živena hypotečním boomem, ovšem růst realizovaných cen v tomto období rostoucímu počtu uzavřených smluv o hypotečním úvěru dokonce předcházel.

Podle údajů FINCENTRUM HYPOINDEXu bylo nejvíce nových hypoték uzavřeno ve druhém čtvrtletí 2007 (28,1 tis.), v prvním kvartále to bylo „pouze“ 17 300 smluv. Spjatost růstu kupních cen bytů a dynamikou nových hypotečních úvěrů dokládají i zatím dosud dostupná data o realizovaných cenách, tj. za druhé čtvrtletí 2008, kdy ceny stoupaly (č. 2) a počty nových obchodů hypotečních bank – celkem 19 700 smluv, dosáhly třetí nejvyšší kvartální úrovně od počátku roku 2006.

Nastává zlom ve vývoji cen nemovitostí?

Český statistický úřad dosud nezveřejnil přehled "realizačních cen" za rok 2009, nicméně z grafů číslo 3 a 4 je patrné, že po dlouhých měsících se opět začínají očekávání prodávajících a kupujících přibližovat, což by mohlo signalizovat zlom ve vývoji cen českých nemovitostí. Kupující možná přestávají vyčkávat na další korekci cen bytů. Bohužel vzhledem k neaktuálnosti dat je složité tento signál blíže analyzovat.   

Odkud čerpá ČSÚ data o vývoji cen nemovitostí? 

V České republice neexistuje „oficiální“ index cen nemovitostí. Český statistický úřad eviduje pohyb cen nemovitostí na základě sledování cen uváděných v daňových přiznáních při přiznání daně z převodu nemovitosti. Bohužel na nemovitosti prodávané developery, privatizované domy či byty ve vlastnictví obcí se daňová povinnost nevztahuje, a proto do statistik ČSÚ tyto prodeje vůbec nevstupují. Přitom se rovněž jedná o významnou část trhu s nemovitostmi.

Neexistence oficiálního měření cen nemovitostí komplikuje nejen porovnání výnosnosti mezi jednotlivými typy aktiv, ale představuje i problém při předpovědích ekonomického vývoje. "Ceny nemovitostí jsou jedním z hlavních ukazatelů, který může signalizovat obrat konjunkturního cyklu" upozorňuje Český statistický úřad.

Komplentní studii "Realitní trh České republiky: cenová bublina ano či ne?"  naleznete na webových stránkách Českého statistického úřadu (http://www.czso.cz/csu/2008edicniplan.nsf/p/1149-08)