Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Dilema: Být nájemníkem, vlastníkem anebo družstevníkem?

Autor: Luboš Svačina | 07.04.2008 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 1 komentář
Dilema: Být nájemníkem, vlastníkem anebo družstevníkem?

Nejen pod tlakem nabídky a dostupnosti hypotečních úvěrů se stává hitem posledních let pořizování vlastního bytu případně "domečku někde za městem". Není nad to být ve svém. Opravdu? A je pro nákup nemovitosti opravdu nejvhodnější doba?

Člověk uvažující o některé z forem bydlení by měl co nejpečlivěji zvážit svou aktuální životní a finanční situaci a zamyslet se nad tím, jaké změny ve svém životě očekává alespoň v nejbližším horizontu. Důležitý je v tomto ohledu především rodinný stav, výše a stabilita příjmu, vzdálenost místa zaměstnání a bez pochyby také zdravotní stav člověka. Byt v 8. patře bez výtahu pro člověka po operaci koleních menisků není přeci jen to pravé ořechové. Hendikep takového bydlení se naplno projeví po narození ratolesti a denodenní cestě s kočárkem nahoru a dolů.

V současnosti má zájemce o bydlení v podstatě na výběr ze tří možností: byt či dům v osobním vlastnictví,  družstevní anebo nájemní bydlení. Každá z variant má svá pro a proti a i přesto, že se může zdát, že nic se nevyrovná vlastnímu bydlení, jak se shodují také čtenáři v naší anketě, není radno zatracovat i zbývající dvě.

Bydlení ve vlastním

Pořídit si byt do osobního vlastnictví nebo postavit si svůj vlastní rodinný dům. Zpravidla vysněný cíl každého člověka řešícího střechu nad hlavou. Být ve svém a mít klid - trend posledních let. Velkou měrou na tomto trendu se podepisuje jednak rostoucí životní úroveň obyvatel a jednak také marketingová kampaň hypotečních bank.
Nač platit nájem? Splácejte raději hypotéku. Není nic snadnějšího. 

A nutno dodat, že reklamou nevytváří pouze iluzi. Jednak díky stále se prodlužující době splatnosti hypoték (40 let), částečně díky umělému snižováním úrokových sazeb pro první fixační období a jednak díky pomoci "šikovného" hypotečního makléře se správnými kontakty lze již získat hypotéku na dva miliony korun i s mírně podprůměrnými příjmy. Otázkou je, zda si obě strany uvědomují, jak se do schopnosti splácet projeví případný další růst úrokových sazeb, případně neočekáváná mezera v příjmu domácnosti.

Počet nesplacených či výrazně opožděných úvěrů se zatím pohybuje v řádech jednotek procent, proto banky, až na některé výjimky, stávající situaci neřeší a ani tématem tohoto článku rizikovost poskytovaných úvěrů není.

Výše uvedené však nic nemění na tom, že vlastní bydlení má celou řadu nepopiratelných výhod. Vlastnictví umožňuje především snadnější nakládání s nemovitostí (stavební úpravy, pronájem, prodej je však snadnější u družstevního bytu, viz. dále) a efektivní správu (rekonstrukce, kvalitní údržba apod. jsou investice "do svého", které cenu nemovitosti dále zvyšují).

Vlastní bydlení ovšem zdaleka neznamená bydlení zadarmo. Vlastník platí za pojistění nemovitosti, elektřinu, topení, vodu a odpady, nemluvě o opravách domu (v případě bytu v osobním vlastnictví majitel podle podlahové plochy bytu i nadále přispívá do fondu na opravy a správu budovy). Navíc musí každoročně uhradit daň z nemovitosti.

Z dlouhodobého hlediska lze však vlastní bydlení považovat za výhodnou investici (opět připomínám, pokud na to rodina má a díky splácení hypotéky nemusí dalších 25 let živořit z plechovky lančmítu a 10 rohlíků). Přičemž je potřeba zmínit, z mého pohledu, nejdůležitější vlastnost bydlení "ve svém" a to principu zajištění na důchod. Tento efekt je a bude stále více patrný v souvislosti s programem postupného uvolňování regulovaného nájemného, které by mělo vyvrcholit v roce 2011, kdy by se měla setřít hranice mezi regulovaným a tržním nájmem. Důchodce s vlastním bydlením toto zdražování řešit nemusí.

Znamená to však, že družstevní a nájemní bydlení je odsouzeno k zániku? Ani v nejmenším.

Družstevní bydlení

V případě družstevního bydlení si člověk musí uvědomit rozdíl mezi vlastnictvím bytu, upravovaného Občanským zákonem, kdy kupující je po realizování koupě řádně registrován v katastru nemovitosti jako vlastník nemovitosti. A družstevním vlastnictvím, kde v katastru jako vlastník figuruje družstvo a kupující si vlastně pouze kupuje právo k užívání bytu a navíc družstvu dále platí jakýsi nájem (ovšem výrazně nižší než je tržní).

Výhodou statutu družstevního bytu, tedy práva na využívání, je jeho pořizovací cena, navíc v některých lokalitách umocněná místním programem podpory družstevního bydlení - startovací domy pro mladší rodiny. Další výhodou je snadnější prodej bytu. Prodávající nemá povinnost získat souhlas družstva k prodeji svých práv další osobě, tuto skutečnost družstvu pouze oznamuje. S prodejem tedy souvisí menší administrativa a náklady (přepisy vlastníků na katastrálním úřadě, placení daně z převodu nemovitosti). Pronájem už je však daleko složitější a k jeho uskutečnění je zpravidla potřeba získat souhlas družstva.  

S držením družstevního bytu, resp. pouze práva na užívání, souvisí i důležité omezení pro jeho majitele a to skutečnost, že družstevním bytem nelze zaručit hypoteční úvěr. Nicméně koupi družstevního bytu lze financovat hypotékou, pokud žadatel či někdo z příbuzných disponuje nemovitostí, kterou lze poskytnout bance do zástavy, anebo pokud má žadatel doloženo, že se byt bude v dohledné době převádět do osobního vlastnictví (zpravidla do 1 roku) - potom může čerpat tzv. předhypoteční úvěr. 

Jak bytové družstvo, tak společenství vlastníků jednotek (které je povinnost vytvořit, pokud je v domě více jak 5 bytů) je právnickou osobou. V případě platební neschopnosti nebo špatného hospodaření organizace mohou důsledky odnést jak nájemníci, tak vlastníci.

Nájemní bydlení

Nájemní bydlení dnes funguje především ve dvou formách. Konzervativní dlouhodobá forma nájemního bydlení vychází z historie, kdy bydlení v pronájmu bylo masovou záležitostí, a jeho atraktivita spočívá především v dosud existující regulaci výše ceny nájemného, tzv. regulované nájemné, jehož průměrná cena se pohybuje ve výši 16 - 17 Kč/m2. Pokud by tyto podmínky zůstaly zachovány, jedná se bezkonkurenčně o nejvýhodnější formu bydlení. Avšak pro nové zájemce nyní v podstatě nedosažitelné.

Tip: Kalkulačku pro výpočet deregulovaného nájemného poskytuje na svých webových stránkách  Ministerstvo pro místní rozvoj.

S platností od roku 2007 však dochází v této oblasti bydlení k tzv. postupné deregulaci nájemného, které by mělo nejpozději v roce 2011 skončit narovnáním cen regulovaného a tržního nájemného. To by se mělo pohybovat kolem 55 - 60 Kč/m2. Otázkou je, zda se vládní ODS nepodaří program deregulace nájemného prosadit s okamžitou platností.

Bydlení za tržní nájemné není především z dlouhodobého hlediska zdaleka tak výhodné jako regulované, nicméně z krátkodobého hlediska nabízí spoustu jiných výhod. Jedná se především o flexibilní řešení krátkodobého bydlení, které je atraktivní většinou pro mladší ročníky, kteří oceňují možnost kdykoliv změnit místo či rozměr svého bydliště. Ať už z důvodu zajímavé nabídky zaměstnání, příležitosti pro vycestování, rozchodu partnerů, ale také s rozšířením rodiny. Navíc správa bytu, pojištění a další záležitosti s udržováním nemovitosti leží na bedrech pronajimatele.

Závěr

Ideální řešení? Každá varianta má své kouzlo a záleží na konkrétní situaci žadatele. Nicméně jak už jsem uvedl v textu, koupě nemovitosti = investice a stojí za zamyšlení, zda opravdu je nyní nejlepší doba k nákupu, když nakupují všichni ostatní? Proti mluví jednak aktuální úrokové sazby hypotečních úvěrů. Vysoká poptávka po bydlení především na konci minulého roku a zvýšená daň z přidané hodnoty navíc vyšroubovala ceny materiálu, služeb a nemovitostí velmi vysoko a již delší dobu se hovoří o cenové bublině, po jejímž splasknutí by ceny nemovitostí mohly v některých lokalitách a u některých typů bydlení (panelové domy) klesnout až o 20 %.  

Pokud vás bytová situace příliš nepálí a nestihli jste ji vyřešit do půli minulého roku, nedělejte ukvapená rozhodnutí a všechno si pořádně promyslete. Nyní už vám nic velkého neuteče. Nehledě na to, že pokud bydlíte v nájmu, je možné, že spolu s deregulací bude i klesat cena nájemního bydlení. A pokud přesto toužíte po univerzální řešení, které by bylo průnikem pozitiv všech zmíněných forem bydlení, zde je.

Karavan a nejlépe poháněný přepáleným fritovacím olejem. Jedná se o vlastní - finančně dostupné - ekologické bydlení s nízkými náklady, kdy sousedy si vybíráte vy a kdykoliv můžete změnit místo "bydliště", navíc bez nutnosti stěhování osobních věcí. Riziko povodně můžete vypustit z hlavy, vždy můžete se svým obydlím přejet na místo o vyšší nadmořské výšce. O víkendech můžete bez omezení vyjíždět na prohlídky zajímavých míst kontinentální Evropy a až vás vaše flexibilita omrzí, určitě budete vědět o krásném a finančně dostupném místě, kde stojí za to zapustit kořínek.

Anketa

Jakému typu bydlení dáváte přednost?

Osobní vlastnictví. (1456)
 
Družstevní vlastnictví. (260)
 
Nájemní bydlení. (97)
 
Jiné. (37)
 Celkem hlasovalo 1850 čtenářů

Dilema: Být nájemníkem, vlastníkem anebo družstevníkem? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Poslední přidané komentáře (celkem 1 komentář)

Karavan Nox | 07.04.2008 16:43

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypoindex-300-300-1

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 05.08.2016 00:00 Mladým se plní sny o bydlení

Vlastní bydlení si pořizují stále mladší lidé. Věková hranice se za poslední rok posunula dokonce pod hranici 40 let. Mladým pomáhají plnit sny především velmi příznivé podmínky na hypotečním trhu. Nechtějí ale bydlet stejně jako jejich rodiče. Co je pro mladé při výběru bytu nejdůležitější?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

24.08.2016 14:39 Ceny zemědělské půdy prudce rostou

Průměrná tržní cena zemědělské půdy vzrostla podle odborného serveru Farm.cz v loňském roce o téměř 166 tisíc korun za hektar. Meziročně se jedná o nárůst o 16,5 procenta. Důvodem je rostoucí zájem nezemědělských investorů a investičních fondů, který přiměl k nákupům i farmáře. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.08.2016 12:49 Pražské Modřany jsou magnetem pro developery

Chátrající průmyslové areály, nepřítomnost historických památek a volné plochy k zastavění je vše co nabízí pražská část Modřany. Jedná se zde o ráj pro developery, kteří nezahálejí a ve stagnujícím stavitelství zde zuřivě budují. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.08.2016 12:57 Nejdražší vilu na světě můžete nyní koupit za miliardu eur

Pokud by se vilu na Francouzské riviéře podařilo prodat za jednu miliardu eur (27 milionů korun), stala by se nejdražší na světě. Villa les Cedres leží na poloostrově St-Jean-Cap-Ferrat mezi Nice a Monakem na 14 hektarech pozemků a může se pochlubit deseti ložnicemi, 50 metrovým bazénem či exotickou botanickou zahradou. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.08.2016 13:22 Rezervujete dovolenou kartou? Ubytování přes booking.com není bezpečné

Pravděpodobné problémy se zabezpečením plateb skrz portál booking.com tíží nejen klienty, ale i samotné banky. Téměř čtvrt milionu Čechů ročne hledá přes tento portál ubytování. Nemálo z nich poté zjistí, že jim někdo vybral účet. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.08.2016 14:08 Stavba rodinných domů se od roku 2020 prodraží

Rok 2020 přinese změny ve výstavbě rodinných domů. Budou se stavět již jen domy s „téměř nulovou spotřebou energie“. Přísnější normy energetické náročnosti musí od letošního roku dodržovat již veřejné budovy. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (86)
 
Spíše ano. (16)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (20)
 Celkem hlasovalo 152 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »