Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

wustenrot-logo-no-claim-a5-prechod

fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Dilema: Být nájemníkem, vlastníkem anebo družstevníkem?

Autor: Luboš Svačina | 07.04.2008 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 1 komentář
Dilema: Být nájemníkem, vlastníkem anebo družstevníkem?

Nejen pod tlakem nabídky a dostupnosti hypotečních úvěrů se stává hitem posledních let pořizování vlastního bytu případně "domečku někde za městem". Není nad to být ve svém. Opravdu? A je pro nákup nemovitosti opravdu nejvhodnější doba?

Člověk uvažující o některé z forem bydlení by měl co nejpečlivěji zvážit svou aktuální životní a finanční situaci a zamyslet se nad tím, jaké změny ve svém životě očekává alespoň v nejbližším horizontu. Důležitý je v tomto ohledu především rodinný stav, výše a stabilita příjmu, vzdálenost místa zaměstnání a bez pochyby také zdravotní stav člověka. Byt v 8. patře bez výtahu pro člověka po operaci koleních menisků není přeci jen to pravé ořechové. Hendikep takového bydlení se naplno projeví po narození ratolesti a denodenní cestě s kočárkem nahoru a dolů.

V současnosti má zájemce o bydlení v podstatě na výběr ze tří možností: byt či dům v osobním vlastnictví,  družstevní anebo nájemní bydlení. Každá z variant má svá pro a proti a i přesto, že se může zdát, že nic se nevyrovná vlastnímu bydlení, jak se shodují také čtenáři v naší anketě, není radno zatracovat i zbývající dvě.

Bydlení ve vlastním

Pořídit si byt do osobního vlastnictví nebo postavit si svůj vlastní rodinný dům. Zpravidla vysněný cíl každého člověka řešícího střechu nad hlavou. Být ve svém a mít klid - trend posledních let. Velkou měrou na tomto trendu se podepisuje jednak rostoucí životní úroveň obyvatel a jednak také marketingová kampaň hypotečních bank.
Nač platit nájem? Splácejte raději hypotéku. Není nic snadnějšího. 

A nutno dodat, že reklamou nevytváří pouze iluzi. Jednak díky stále se prodlužující době splatnosti hypoték (40 let), částečně díky umělému snižováním úrokových sazeb pro první fixační období a jednak díky pomoci "šikovného" hypotečního makléře se správnými kontakty lze již získat hypotéku na dva miliony korun i s mírně podprůměrnými příjmy. Otázkou je, zda si obě strany uvědomují, jak se do schopnosti splácet projeví případný další růst úrokových sazeb, případně neočekáváná mezera v příjmu domácnosti.

Počet nesplacených či výrazně opožděných úvěrů se zatím pohybuje v řádech jednotek procent, proto banky, až na některé výjimky, stávající situaci neřeší a ani tématem tohoto článku rizikovost poskytovaných úvěrů není.

Výše uvedené však nic nemění na tom, že vlastní bydlení má celou řadu nepopiratelných výhod. Vlastnictví umožňuje především snadnější nakládání s nemovitostí (stavební úpravy, pronájem, prodej je však snadnější u družstevního bytu, viz. dále) a efektivní správu (rekonstrukce, kvalitní údržba apod. jsou investice "do svého", které cenu nemovitosti dále zvyšují).

Vlastní bydlení ovšem zdaleka neznamená bydlení zadarmo. Vlastník platí za pojistění nemovitosti, elektřinu, topení, vodu a odpady, nemluvě o opravách domu (v případě bytu v osobním vlastnictví majitel podle podlahové plochy bytu i nadále přispívá do fondu na opravy a správu budovy). Navíc musí každoročně uhradit daň z nemovitosti.

Z dlouhodobého hlediska lze však vlastní bydlení považovat za výhodnou investici (opět připomínám, pokud na to rodina má a díky splácení hypotéky nemusí dalších 25 let živořit z plechovky lančmítu a 10 rohlíků). Přičemž je potřeba zmínit, z mého pohledu, nejdůležitější vlastnost bydlení "ve svém" a to principu zajištění na důchod. Tento efekt je a bude stále více patrný v souvislosti s programem postupného uvolňování regulovaného nájemného, které by mělo vyvrcholit v roce 2011, kdy by se měla setřít hranice mezi regulovaným a tržním nájmem. Důchodce s vlastním bydlením toto zdražování řešit nemusí.

Znamená to však, že družstevní a nájemní bydlení je odsouzeno k zániku? Ani v nejmenším.

Družstevní bydlení

V případě družstevního bydlení si člověk musí uvědomit rozdíl mezi vlastnictvím bytu, upravovaného Občanským zákonem, kdy kupující je po realizování koupě řádně registrován v katastru nemovitosti jako vlastník nemovitosti. A družstevním vlastnictvím, kde v katastru jako vlastník figuruje družstvo a kupující si vlastně pouze kupuje právo k užívání bytu a navíc družstvu dále platí jakýsi nájem (ovšem výrazně nižší než je tržní).

Výhodou statutu družstevního bytu, tedy práva na využívání, je jeho pořizovací cena, navíc v některých lokalitách umocněná místním programem podpory družstevního bydlení - startovací domy pro mladší rodiny. Další výhodou je snadnější prodej bytu. Prodávající nemá povinnost získat souhlas družstva k prodeji svých práv další osobě, tuto skutečnost družstvu pouze oznamuje. S prodejem tedy souvisí menší administrativa a náklady (přepisy vlastníků na katastrálním úřadě, placení daně z převodu nemovitosti). Pronájem už je však daleko složitější a k jeho uskutečnění je zpravidla potřeba získat souhlas družstva.  

S držením družstevního bytu, resp. pouze práva na užívání, souvisí i důležité omezení pro jeho majitele a to skutečnost, že družstevním bytem nelze zaručit hypoteční úvěr. Nicméně koupi družstevního bytu lze financovat hypotékou, pokud žadatel či někdo z příbuzných disponuje nemovitostí, kterou lze poskytnout bance do zástavy, anebo pokud má žadatel doloženo, že se byt bude v dohledné době převádět do osobního vlastnictví (zpravidla do 1 roku) - potom může čerpat tzv. předhypoteční úvěr. 

Jak bytové družstvo, tak společenství vlastníků jednotek (které je povinnost vytvořit, pokud je v domě více jak 5 bytů) je právnickou osobou. V případě platební neschopnosti nebo špatného hospodaření organizace mohou důsledky odnést jak nájemníci, tak vlastníci.

Nájemní bydlení

Nájemní bydlení dnes funguje především ve dvou formách. Konzervativní dlouhodobá forma nájemního bydlení vychází z historie, kdy bydlení v pronájmu bylo masovou záležitostí, a jeho atraktivita spočívá především v dosud existující regulaci výše ceny nájemného, tzv. regulované nájemné, jehož průměrná cena se pohybuje ve výši 16 - 17 Kč/m2. Pokud by tyto podmínky zůstaly zachovány, jedná se bezkonkurenčně o nejvýhodnější formu bydlení. Avšak pro nové zájemce nyní v podstatě nedosažitelné.

Tip: Kalkulačku pro výpočet deregulovaného nájemného poskytuje na svých webových stránkách  Ministerstvo pro místní rozvoj.

S platností od roku 2007 však dochází v této oblasti bydlení k tzv. postupné deregulaci nájemného, které by mělo nejpozději v roce 2011 skončit narovnáním cen regulovaného a tržního nájemného. To by se mělo pohybovat kolem 55 - 60 Kč/m2. Otázkou je, zda se vládní ODS nepodaří program deregulace nájemného prosadit s okamžitou platností.

Bydlení za tržní nájemné není především z dlouhodobého hlediska zdaleka tak výhodné jako regulované, nicméně z krátkodobého hlediska nabízí spoustu jiných výhod. Jedná se především o flexibilní řešení krátkodobého bydlení, které je atraktivní většinou pro mladší ročníky, kteří oceňují možnost kdykoliv změnit místo či rozměr svého bydliště. Ať už z důvodu zajímavé nabídky zaměstnání, příležitosti pro vycestování, rozchodu partnerů, ale také s rozšířením rodiny. Navíc správa bytu, pojištění a další záležitosti s udržováním nemovitosti leží na bedrech pronajimatele.

Závěr

Ideální řešení? Každá varianta má své kouzlo a záleží na konkrétní situaci žadatele. Nicméně jak už jsem uvedl v textu, koupě nemovitosti = investice a stojí za zamyšlení, zda opravdu je nyní nejlepší doba k nákupu, když nakupují všichni ostatní? Proti mluví jednak aktuální úrokové sazby hypotečních úvěrů. Vysoká poptávka po bydlení především na konci minulého roku a zvýšená daň z přidané hodnoty navíc vyšroubovala ceny materiálu, služeb a nemovitostí velmi vysoko a již delší dobu se hovoří o cenové bublině, po jejímž splasknutí by ceny nemovitostí mohly v některých lokalitách a u některých typů bydlení (panelové domy) klesnout až o 20 %.  

Pokud vás bytová situace příliš nepálí a nestihli jste ji vyřešit do půli minulého roku, nedělejte ukvapená rozhodnutí a všechno si pořádně promyslete. Nyní už vám nic velkého neuteče. Nehledě na to, že pokud bydlíte v nájmu, je možné, že spolu s deregulací bude i klesat cena nájemního bydlení. A pokud přesto toužíte po univerzální řešení, které by bylo průnikem pozitiv všech zmíněných forem bydlení, zde je.

Karavan a nejlépe poháněný přepáleným fritovacím olejem. Jedná se o vlastní - finančně dostupné - ekologické bydlení s nízkými náklady, kdy sousedy si vybíráte vy a kdykoliv můžete změnit místo "bydliště", navíc bez nutnosti stěhování osobních věcí. Riziko povodně můžete vypustit z hlavy, vždy můžete se svým obydlím přejet na místo o vyšší nadmořské výšce. O víkendech můžete bez omezení vyjíždět na prohlídky zajímavých míst kontinentální Evropy a až vás vaše flexibilita omrzí, určitě budete vědět o krásném a finančně dostupném místě, kde stojí za to zapustit kořínek.

Anketa

Jakému typu bydlení dáváte přednost?

Osobní vlastnictví. (1459)
 
Družstevní vlastnictví. (261)
 
Nájemní bydlení. (97)
 
Jiné. (37)
 Celkem hlasovalo 1854 čtenářů

Dilema: Být nájemníkem, vlastníkem anebo družstevníkem? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Poslední přidané komentáře (celkem 1 komentář)

Karavan Nox | 07.04.2008 16:43

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-efpa-investujeme-a-hypoindex

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 09.09.2016 00:00 Ceny bytů i pozemků rostou nejrychleji za pět let

Ceny bytů a pozemků vzrostly ve druhém čtvrtletí 2016 nejrychleji od roku 2010. Naopak se nepatrně zpomalil růst cen rodinných domů. Vyplývá to z aktuálního čtvrtletního HB Indexu Hypoteční banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 08.09.2016 00:00 Hypotéka pro studenty vstupuje na český trh

Téměř každý student musí řešit během studia bydlení. Nejsnazší variantou je kolej, na kterou ale nedosáhne každý. Proto se většina studentů uchyluje ke společnému pronájmu bytu. I když sní o vlastním bydlení, bez dostatečných příjmů na něj nedosáhnou. První banka ale přichází s nabídkou hypotéky pro studenty. Je studentská hypotéka opravdu pro studenty? Celá zpráva »

Komentářů: 3 / 3 Poslední komentář: 23.09.2016 03:11

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

26.09.2016 14:45 Kupujete byt? Dejte pozor na zajíce v pytli

Vysoká poptávka po novostavbách, ale i nemovitostech po prvním majiteli zapříčiňuje, že dobře postavené nemovitosti jsou velmi obtížně sehnatelné. Realitním kancelářím zbývají již jen ležáky a noví majitelé si musejí dát větší pozor na skryté vady. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.09.2016 14:24 Robert Pelikán připravuje novelu insolvenčního zákona

Ministr spravedlnosti Robert Pelikán představil novelu insolvenčního zákona. Hlavním tématem je možnost oddlužení. Vyhlásit osobní bankrot by tak v budoucnu mohli i ti, kteří nemohou uhradit 30 procent svých dluhů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

21.09.2016 14:45 Hotel Tančící dům otevřel své dveře

Dvě patra Tančícího domu v Praze na Rašínově nábřeží se přeměnila na čtyřhvězdičkový hotel. Většina pokojů hotelu má výhled na Pražský hrad. Investorem luxusního ubytování je bývalý fotbalista Vladimír Šmicer. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

20.09.2016 13:56 Wüstenrot má nového tiskového mluvčího

Jiří Janeček se stal od 15. září novým tiskovým mluvčím finanční skupiny Wüstenrot. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.09.2016 10:54 České reality začínají ovládat firmy ze zámoří

Noví investoři přicházejí do České republiky kupovat nemovitosti především z Austrálie a Jihoafrické republiky. Jejich zájem je jsou podnikatelské nemovitosti jako jsou obchodní centra, či kanceláře. V realitách nemají problém utrácet miliardy. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (229)
 
Spíše ano. (40)
 
Spíše ne. (40)
 
Rozhodně ne. (41)
 Celkem hlasovalo 350 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »