Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Dusí vás hypoteční splátky: Prodej nemovitosti - jedno z možných řešení

Autor: Luboš Svačina | 15.08.2008 00:00 | Kategorie: Hypotéky | 0 komentářů
Dusí vás hypoteční splátky: Prodej nemovitosti - jedno z možných řešení

V průběhu splácení hypotéky se může stát cokoliv. Existuje několik možností, jak si parametry hypotéky upravit a s platební neschopností se vypořádat. Někdy však nezbyde než nemovitost prodat. Jak to nejlépe udělat?

První pravidlo při vyřizování hypotéky zní: správně odhadnout své finanční možnosti - hypotéka vám nesmí zruinovat rodinný rozpočet. Důležitá je především prevence. O různých variantách opatření, jak se vyhnout platební neschopnosti jsme psali v článku Co dělat, aby mi hypotéka nepřerostla přes hlavu?. Jedním z takových opatření je například uzavření pojištění proti platební neschopnosti, tvorba rezerv apod.

I pro případ, že se klient dostane do úzkých, existuje několik řešení, jak z takové patové situace lidově řečeno vybruslit. Jednotlivými cestami jsme se zabývali v článku Co dělat, když vám hypotéka přerostla přes hlavu? Jenže někteří lidé preventivním opatřením nevěnují dostatečnou pozornost, případně dostatek prostředků (např. se nedostatečně pojistí) anebo nastane situace, kdy existující nápravná opatření k řešení situace nestačí (nelze již prodloužit dobu splatnosti hypotéky). V této chvíli klientovi v platební neschopnosti nezbývá, než se pro něho přiliš drahé nemovitosti co možná nejelegantněji zbavit. Jak?

Prodej nemovitosti a jednorázové uhrazení dlužné částky

Jednodušší variantou je nalezení vhodného kupce, který je ochoten nemovitost odkoupit a prodejem získanými prostředky zbývající částku úvěru uhradit. 

Výhodou této varianty řešení je určitá jednoduchost. Nicméně ještě před realizací této varianty je dobré se podívat do úvěrové smlouvy na parametry dosud spláceného úvěru. Stále velká část u nás poskytnutých hypoték totiž neumožnuje tzv. předčasné splacení mimo předem smluvený termín - nejčastěji ve chvíli ukončení fixačního období (1, 3, 5 let). Za porušení smlouvy a předčasné splacení hypotéky uprostřed fixačního období může banka klientovi naúčtovat penalizační poplatek zpravidla v rozsahu 0,25 – 1 % ze zůstatkové ceny úvěru. Hypotéku kdykoliv bez problémů umořit umožňuje nyní umožňuje mBankRaiffeisenbank. Zbývající banky tuto službu nabízí v rámci speciálních hypotečních produktů, kde je potřeba se s bankou dopředu domluvit.

Podmínkou zdárného provedení prodeje a včasného nalezení kupce je transparentní zajištění převodu peněžních prostředků a vlastnických práv. Banka klientovi nemovitost uvolní až po zaplacení zbývající částky úvěru, nicméně kupující vám dá jednoduše peníze bez toho, aniž by mu vznikl vlastnický nárok na nemovitost. Využít lze v tomto případě kupní smlouvy s odkládacími podmínkami, smlouvu o smlouvě budoucí kupní a platbu následně uskutečnit přes vázaný účet nezávislého notáře nebo advokáta nebo speciální bankovní účet. Např. Komerční banka tuto službu nazývá "Správa kupní ceny" a účtuje si poplatek 0,1 % z částky, min. 4 000 Kč. 

S realizací této varianty souvisí některé další přímé či nepřímé náklady. Získat kupce v krátké době a navíc za zmíněných podmínek znamená slevit z prodejní ceny nemovitosti, což lze označit za nepřímý náklad. Úhrada poplatků souvisejícím s prodejem pomocí vázaných účtů a případně poplatek za předčasné splacení úvěru jsou náklady přímé. 

Poznámka: Vždy se vyplatí s bankou jednat ještě před přistoupením na uvedené "extrémní" řešení a případně si vyjednat snížení či odpuštění penalizačního poplatku za předčasné splacení. 

Převzetí dluhu

Převzetí dluhu je z pohledu prodávajícího možná o něco administrativně složitější než první uvedená varianta, ale v konečném důsledku klienta může vyjít výrazně levněji. Převzetí dluhu funguje tak, že prodávající převede své závazky vůči bance na nového nabyvatele nemovitosti, který hypotéku za nezměněných podmínek poté splácí. Samozřejmě s tím, že nemovitost přejde do jeho vlastnictví (dojde k přepisu vlastníka ve vlastnickém listu na Katastru nemovitostí).

Nicméně pro klienta, který hypotéku přebírá, může mít jednu nepopiratelnou výhodu, která se vždy odvíjí od toho, kdy původní majitel hypotéku sjednával.

Při převzetí dluhu se mění pouze osoba dlužníka, který bude hypotéku dále splácet, nicméně podmínky smlouvy zůstavají zpravidla zachovány tak, jak smlouvu uzavřel první majitel. To znamená, že koupí takové nemovitosti a převzetím dluhu může nabyvatel nemovitosti získat mnohem zajímavější podmínky, než za jakých by úvěr mohl čerpat například v těchto dnech. Příkladem může být hypotéka s úrokovými podmínkami poloviny roku 2005.

Nový dlužník navíc není povinen platit poplatek za vyřízení hypotečního úvěru. Hradí pouze poplatek za změnu smlouvy, jehož výši si stanovuje každá banka jinak.

Podmínkou převzetí hypotéky další osobou je souhlas poskytovatele úvěru – tedy banky. Banka převzetí s největší pravděpodobností odsouhlasí, pokud klient prokáže schopnost hypotéku v dalších letech splácet. A to i se zohledněním skutečnosti, že „nový klient“ bude navíc muset uhradit určitou kupní cenu osobě, od které hypotéku přebírá (rozdíl mezi nesplacenou částkou hypotéky a domluvenou tržní cenou nemovitosti). Banka bude nejspíše také požadovat písemné potvrzení o vyrovnání obou stran.

"Doba této transakce záleží na tom, jak rychle nový klient dodá bance potřebné doklady. Banka potom převod provede v řádu několika dní, přičemž kupující přebírá úvěr za stejných podmínek, za jakých si ho bral původní klient. Převod banka provádí bezplatně," říká Pavla Hávová, PR manažer Hypoteční banky.

Přepsání údajů na katastrálním úřadu si klienti zařizují sami, ovšem banka k tomu musí dát souhlas, protože má k dané nemovitosti zástavní právo. Za přepsání osoby dlužníka, a tedy změnu v úvěrové smlouvě, si banka může účtovat poplatek v řádu několika tisícikorun.

Anketa

Zvládáte splácení svých závazků bez problémů? (hypotéka, spotřebitelský úvěr, leasing...)

Ano, vždy. (59)
 
Ne, někdy zapomenu. (4)
 
Ne, někdy nemám z čeho platit. (22)
 
Ne, mám vážné problémy se splácením. (43)
 Celkem hlasovalo 128 čtenářů

Dusí vás hypoteční splátky: Prodej nemovitosti - jedno z možných řešení >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Radovan Novotný | 21.07.2016 00:00 Hypotéky se záporným úročením už odstartovaly!

Chtěli byste, aby vám banka peníze za to, že u ní máte hypotéku, připisovala, místo abyste jí úroky platili? Ano, zní to pošetile, ale někteří majitelé domů v Dánsku již na tento způsob financování dosáhnou. Existují totiž hypotéky, které nabízí negativní úrokové sazby (pod nulou)! Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Monika Hrušová | 20.07.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červen 2016: Splátka hypotéky pod 5 tisíc korun? Žádný problém

Psát o rekordech na hypotečním trhu už je trochu zbytečné. Stejně další měsíc jsou zase čísla jiná a v roce 2016 pokaždé vyšší. Ne jinak tomu bylo i v červnu, kdy hypoteční úvěry znovu lámaly rekordy na všech frontách. Po půl roce to tak vypadá, že se znovu dočkáme rekordního celého roku. Nejprve se ale podíváme na červen v hypotečních číslech. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 19.07.2016 00:00 Mám záznam v registru. Je to problém?

Každý dlužník s bankovním či nebankovním úvěrem u seriózní instituce má záznam. Ale jen pro neplatiče je to problém. Jak se do kterého registru dostanete a jak si poradit s negativním záznamem? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 18.07.2016 00:00 Zahltí nový zákon o úvěru spotřebitele?

Třicetidenní lhůta Senátu na projednání zákona o úvěru pro spotřebitele vypršela. Senát návrh zákona přijal na poslední chvíli a putuje k prezidentovi, který se již dříve vyjádřil, že zákonu bránit nebude. Věřitelé se tak již brzy prohnou pod tíhou nových povinností a klient zase pod množstvím informací, které budou věřitelé povinni poskytovat.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Martin Rezek | 12.07.2016 00:00 Straní návrh zákona o půjčkách bohatým?

Dlouho připravovaný zákon o spotřebitelském úvěru bude v následujících týdnech schvalovat Senát. Avšak návrh zákona má nejen svá pro, ale i proti. Klienti, kteří byli doposud podrobováni lichvářským praktikám neseriózních podnikatelů, by se měli dočkat intenzivní zákonné ochrany ze strany státu i regulátora České národní banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

19.07.2016 11:35 Hypotéky dostanou přísnější pravidla

V souvislosti s novým zákonem hodlá téměř čtvrtina bankéřů České národní banky zpřísnit pravidla pro vydávání hypoték. V praxi to znamená, že pro mnoho klientů se tak stane velmi obtížným hypotéku získat. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

15.07.2016 12:42 Senát schválil novelu o dani z nemovitosti

Vláda přesunula platbu daně z nemovitosti nově na kupující stranu. Navrhované snížení daně ze čtyř na tři procenta novým návrhem již neprošlo. Novelu musí podepsat ještě prezident Miloš Zeman a bude platit od podzimu letošního roku. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

24.06.2016 15:11 Refinancování úvěru se někde může prodražit

Nabídky jednotlivých bank na refinancování úvěrů se mohou lišit i o desítky tisíc korun. Při refinancování úvěru ve výši 70 tisíc korun se splatností na 72 měsíců můžete ušetřit téměř šest tisíc korun, nebo si připlatit až téměř 22 tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.06.2016 13:59 Finanční rezervu si tvoří stále více Čechů

Čechů, kteří si vytvářejí finanční rezervu, přibývá. Od roku 2010 vzrostl počet domácností, které by dokázaly ihned koupit novou pračku o devět procentních bodů na 72 procent. Výpadek měsíčního příjmu však stále nedokáže pokrýt bez půjčky více než čtvrtina lidí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

14.06.2016 14:16 ČNB zakáže stoprocentní hypotéky, obává se cenové bubliny

Česká národní banka (ČNB) doporučí bankám od letošního října neposkytovat hypotéky na 100 procent hodnoty zajištěné nemovitosti, limit stanoví na 95 procent. Od dubna 2017 pak ČNB sníží limit dokonce na 90 procent hodnoty nemovitosti. (Aktualizováno 4.6.2016 16:05) Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 14.06.2016 16:07

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1192)
 
Ne. (1488)
 
Nevím. (49)
 Celkem hlasovalo 2729 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Martin Rezek | 12.07.2016 00:00 Straní návrh zákona o půjčkách bohatým?

Dlouho připravovaný zákon o spotřebitelském úvěru bude v následujících týdnech schvalovat Senát. Avšak návrh zákona má nejen svá pro, ale i proti. Klienti, kteří byli doposud podrobováni lichvářským praktikám neseriózních podnikatelů, by se měli dočkat intenzivní zákonné ochrany ze strany státu i regulátora České národní banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Radovan Novotný | 21.07.2016 00:00 Hypotéky se záporným úročením už odstartovaly!

Chtěli byste, aby vám banka peníze za to, že u ní máte hypotéku, připisovala, místo abyste jí úroky platili? Ano, zní to pošetile, ale někteří majitelé domů v Dánsku již na tento způsob financování dosáhnou. Existují totiž hypotéky, které nabízí negativní úrokové sazby (pod nulou)! Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 19.07.2016 00:00 Mám záznam v registru. Je to problém?

Každý dlužník s bankovním či nebankovním úvěrem u seriózní instituce má záznam. Ale jen pro neplatiče je to problém. Jak se do kterého registru dostanete a jak si poradit s negativním záznamem? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 18.07.2016 00:00 Zahltí nový zákon o úvěru spotřebitele?

Třicetidenní lhůta Senátu na projednání zákona o úvěru pro spotřebitele vypršela. Senát návrh zákona přijal na poslední chvíli a putuje k prezidentovi, který se již dříve vyjádřil, že zákonu bránit nebude. Věřitelé se tak již brzy prohnou pod tíhou nových povinností a klient zase pod množstvím informací, které budou věřitelé povinni poskytovat.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.07.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červen 2016: Splátka hypotéky pod 5 tisíc korun? Žádný problém

Psát o rekordech na hypotečním trhu už je trochu zbytečné. Stejně další měsíc jsou zase čísla jiná a v roce 2016 pokaždé vyšší. Ne jinak tomu bylo i v červnu, kdy hypoteční úvěry znovu lámaly rekordy na všech frontách. Po půl roce to tak vypadá, že se znovu dočkáme rekordního celého roku. Nejprve se ale podíváme na červen v hypotečních číslech. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »