Důsledky regulace nájemného se mohou dotknout všech

Regulace nájemného a jeho postupné uvolńování je dlouholetý problém jak pro stranu „regulovaných nájemníků“, tak pro vlastníky bytových domů s regulovaným nájmem. Pro jedny rostou ceny příliš rychle, pro druhé zase neuvěřitelně pomalu. Pokud bydlíte ve vlastním, nebo platíte tržní nájemné, pravděpodobně vás tyto spory příliš nezajímají. Ale měly by. Důsledky regulace nájemného se možná dotknou i vás.

Deregulace nájemného je opět velmi živým tématem. V souvislosti s blížícím se koncem roku se opět začíná hovořit a propočítávat, jakým způsobem vzrostou regulované nájmy v příštím roce. Díky tomu, že letos v červnu bylo pro vybrané regiony schváleno prodloužení konečné lhůty deregulace o dva roky, tedy až do konce roku 2012, ceny regulovaného nájemného v příštím roce neporostou tak výrazně, jako v předcházejících dvou letech. Podle odhadů Ministerstva pro místní rozvoj by mělo regulované nájemné v roce 2010 vzrůst v průměru o 17,2 %. 

Tip: O kolik vzrostou ceny regulovaného nájemného ve vaší lokalitě? Kalkulačku pro výpočet cen v roce 2010 naleznete na webových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj ČR.

I přesto, že ceny regulovaného nájemného v posledních letech opravdu dramaticky rostly, stále zdaleka nedosahují úrovně tržního nájemného, což dlouhodobě kritizují majitelé domů a upozorňují na ztráty, které jim regulace nájmů za celou svou historii způsobila. 

Regulované nájemné z pohledu majitelů domů

Vlastníci mají sice určité výtky proti systému deregulace, ale považují ji za jednu z cest, jak podle jejich názoru docílit narovnání trhu s bydlením. Který je v současnosti podle jejich názoru výrazně pokřivený.

Regulace nájemného vlastníkům znemožňuje nakládání s vlastním majetkem (regulované nájemníky lze jen těžko vystěhovat), a především díky zastropovaným nízkým cenám nájemného jim odpírá možnost realizace zisku z vlastního majetku. Navíc v řadě lokalit výše regulovaných nájmů ani nedosahuje úrovně nákladů potřebných na údržbu nemovitosti, takže v konečném součtu majitelům přináší vlastnictví ztrátu. 

Vlastníci domů samotný systém regulace cen nájemného několikrát napadli u Ústavního soudu, který již opakovaně rozhodl o neústavnosti regulace nájemného. Nicméně ke změně legislativy na základě těchto nálezů dosud nedošlo. 

Po několikerých urgencích se vlastníci bytových domů, sdružení v Občanském sdružení majitelů domů (OSMD), obrátili se svou stížností na na Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburgu, kde se domáhají na českém státu náhrady za ušlý zisk, náklady příležitosti a další škody, které jim regulace nájmů za uplynulá léta způsobila.

Stížnost majitelů domů již projednává Evropský soud

V současnosti se situace vyvíjí tak, že Evropský soud obeslal jak Ministerstvo pro místní rozvoj, které v tomto sporu zastupuje Českou republiku, tak OSMD s několika doplňujícími otázkami, které se týkají situace v ČR a systému regulace nájemného. Obě strany se k doplňujícím otázkám vyjádřili a Evropský soud tato vyjádření přeposlal vždy druhé straně a očekává od nich stanovisko k uvedeným odpovědím na položené otázky. 

Kdy bude známo stanovisko Evropského soudu nelze v současnosti příliš dobře odhadnout. OSMD očekává, že Soud v zimě 2010 prozkoumá předložené dokumenty a snad v březnu 2010 vynese nějaké zásadní rozhodnutí.

Jak soud rozhodne?

Vlastníkům domů hraje do karet dřívější rozhodnutí Evropského soudu v případu Hutten-Czapovská, kde se soud přiklonil na stranu vlastníka domů a přikázal polskému státu vyplacení náhrady za ušlý zisk. V celkovém účtování za celých 11 let to činilo v přepočtu přibližně 1 milion korun za jeden byt. Jednalo se o standardní byty v polském Gdaňsku. OSMD proto věří, že Evropský soud rovněž rozhodne v prospěch vlastníků. Stanovisko Ministerstva pro místní rozvoj ČR se nám bohužel do termínu vydání článku nepodařilo získat.

O co se hraje?

Vzhledem k principům fungování Evropského soudu pro lidská práva nelze říci, jak velkou sumu by v případě úspěchu stěžovatelů musel stát na odškodnění vynaložit. Nicméně podle odhadu Davida Marka ze společnosti Patria Finance by výše náhrady mohla činit až 21 miliard korun, za každý rok. Tomislav Šimeček, předseda OSMD, k odhadu Davida Marka uvedl, že "konečná suma vyplacená na odškodnění by byla pravděpodobně o desítky procent nižší." Podle jeho názoru se někteří majitelé nakonec vzdají možné náhrady, jen když se celý problém podaří úspěšně vyřešit a regulace nájemného skončí.  

V kontextu s uvedeným rozhodně stojí za zmínku nedávno zveřejněný plán ČSSD, která jednak navrhuje od ledna 2010 na půl roku zmrazit růst regulovaných nájmů. A jednak chce během následujících šesti měsíců připravit nový zákon o deregulaci nájemného.