EU zvažuje plošné zpřísnění poskytování hypoték

Do médií včera pronikla zpráva, že Evropská komise zvažuje zavedení jednotného systému regulace hypotečních bank. Ty by mohly běžně poskytovat hypotéky pouze do 40 % LTV. Úvěry s menší spoluúčastí klientů by měly být výrazně dražší. Jaké mohou být dopady tohoto opatření na český hypoteční trh?

Podle informací serveru EurActiv.com zvažuje Evropská komise sjednocení podmínek pro získávání hypoték v rámci celé Evropské unie. Tento předpis měl přinést jednak vyšší nároky na kapitálové vybavení bank poskytujících hypotéky, ale také by měl určovat, za jakých podmínek mohou jednotlivé banky poskytovat klientům své úvěry. 

Jednou z nejdůležitějších novinek, která je v návrhu konkretizována, je obecné zpřísnění podmínek pro poskytování úvěrů nad 40 % hodnoty nemovitosti, která slouží jako zástava úvěru (LTV: loan-to-value). Do 40 % LTV by klienti získali úvěr za standardní úrokovou sazbu, kdežto úvěry s procentuálně menší účastí žadatelů by byly výrazně dražší. Spolu s tímto opatřením a v důsledku finanční krize by mělo podle Evropské komise dojít také k revizi směrnice o kapitálových požadavcích z roku 2006.

Evropská komise otevřeně zvažuje navýšení limitů povinných kapitálových rezerv bank. Banka, která by poskytla klientovi hypotéku na více než 40 % LTV, by musela oproti stávající praxi výrazně navýšit k tomuto obchodnímu případu kapitálovou rezervu, aby případné problémů se splácením úvěrů nebyla ohrožena její finanční stabilita.

Důvodem uvedených opatření je podle Evropské komise snaha zabránit opakování současné finanční krize, která vznikla v USA především v důsledku lehkovážného poskytování hypoték lidem s nedostatečnými příjmy.

Jak jsou na tom nyní jednotlivé země EU?

Současná situace se v jednotlivých zemích EU výrazně liší. Podle posledních dat Evropské hypoteční federace, činila v roce 2004 průměrná hodnota LTV v britských bankách 87 %, zatímco ve Španělsku, Belgii, Dánsku a Švédsku to bylo 80%, v Německu 71%, ve Francii 70 %, v Itálii a Polsku 60%, v Řecku 57% a v Maďarsku 40%.

V České republice se průměrná hodnota LTV pohybuje na evropském průměru, tedy někde kolem 70 %. To znamená, že klient kupující nemovitost za 2 miliony korun, zpravidla žádá banku o úvěr ve výši 1,4 milionu Kč a 600 000 Kč zaplatí ze svého. Podle nové úpravy by však získal standardní úrokovou sazbu pouze v případě, že by měl naspořeno minimálně 1,2 milionu korun. 

Pro tuzemské hypoteční banky by zavedení jednotné směrnice na první pohled nemělo znamenat žádnou změnu. Výši úroků v závislosti na dosaženém LTV si sami upravují již teď. Ale proč banky zbytečně regulovat dalším předpisem, když se dosud chovaly ve velké většině obezřetně a například český hypoteční trh zatím nevykazuje žádné známky nestability - procento nesplácených úvěrů se pohybuje pod dvěma procenty.

Jaké může mít regulace dopady na hypoteční trh?

Avizované zpřísnění má podle mého názoru smysl jako doporučení jednotlivým bankám, ale jako předpis jej považuji za nesmysl. Banky, které nyní pykají za své chyby a nezodpovědná rozhodnutí tento předpis stejně nespasí (snad se alespoň poučí z vlastních chyb) a zodpovědné banky (např. české) akorát zatíží dalším zbytečným předpisem. 

Domnívám se, že zkušenost s proběhlou finanční krizí, snížením likvidity, propadem cen nemovitostí apod. je pro banky dostatečnou lekcí, aby si svá rizika dokázala do budoucna uhlídat samy. A i kdyby ne, tak jsou tu ještě regulátoři trhu. Česká národní banka má o finanční stabilitě a úvěrové angažovanosti jednotlivých bank dostatečné informace a dosud prokázala, že svou práci zvládá velmi dobře. Tak proč regulovat fungující trh?

Hypoteční banky se v letošním roce potýkají s meziročním úbytkem nově poskytnutých hypoték. Podle FINCENTRUM HYPOINDEXu zaostává letošní rok za rokem 2008 zhruba o jednu třetinu. Tento propad byl mimo jiné způsoben také zpřísněním podmínek pro získání úvěru. Pokud by navíc byly podmínky poskytnutí omezeny přímo ze zákona, hypotéku by získalo pravděpodobně ještě méně lidí. "Snížení hranice na 40 % by pravděpodobně znamenalo výrazné zdražení úroků pro koncové klienty," domnívá se Milan Roček, předseda představenstva makléřské společnosti Hyposervis. Úbytek klientů se pak může negativně projevit také ve výstavbě nových bytů a celém rezidenčním trhu.

Naopak kdo by mohl z případného zpřísnění těžit, jsou stavební spořítelny, které dokáží poskytnout úvěry bez nutnosti zástavy nemovitosti a celkově nepracují s hodnotou LTV. Pro ně jsou důležité jiné parametry (doba spoření, objem naspořených prostředků, úroveň hodnotícího čísla apod.) a tím pádem by se pro řadu klientů mohly stát zajímavější a především dostupnější alternativou.

Na závěr je nutno dodat, že podle mluvčího Evropské komise pro vnitřní trh Charlieho McCreevyho je návrh teprve ve fázi diskuzí a rozhodovat o jeho případné platnosti bude rozhodovat až nově složená Evropská komise.