HB index: Bude spolehlivým ukazatelem cen bytů?

Hypoteční banka spustila nový cenový index cen nemovitostí. Vychází z reálných údajů o nemovitostech při poskytování hypotečních úvěrů. V čem má výhody a v čem naopak zaostává za jinými cenovými indexy? A jak se vyvíjely ceny bytů za poslední rok?

Cenových indexů na trhu s nemovitostmi je více. Údaje o skutečně realizovaných cenách sleduje kupříkladu i Český statistický úřad. Jeho indikátor má ovšem nemalou nevýhodu: Je dostupný přibližně rok až dva zpětně. Letos se tedy dozvíme, jak se vyvíjely ceny bytů v roce 2009.

Ceny nemovitostí sleduje kupříkladu též Institut regionálních informací. Nemá ovšem přístup ke skutečně realizovaným cenám, vychází pouze z realitní inzerce. A zejména v období realitní krize, kterou si prodávající nechtěli připustit a raději setrvávali s nereálnými očekáváními na náhodného kupce, se inzerovaná cena od skutečně zrealizované významně lišila.

Nový HB index by měl obě zmíněné nevýhody eliminovat. Vychází z reálných cen, které má Hypoteční banka jakožto poskytovatel hypotečních úvěrů k dispozici. A má je k dispozici on-line, tudíž může cenový index zveřejnit krátce po ukončení čtvrtletí. Na druhou stranu ale vychází pouze z údajů cen nemovitostí, na něž kupující čerpaly hypoteční úvěr... od jediné banky.

Cenový index Hypoteční banky je počítán na základě poměrně složitého vzorce ukrytého v informačním systému. Většina současných indexů se zabývá pouze základními atributy: cenou, velikostí a polohou nemovitosti. Průměrné ceny tak bývají zkresleny kupříkladu stavem a kvalitou nemovitostí.

Hypoteční banka naopak vychází ze 78 atributů, které zadávají odhadci nemovitostí přímo do systému. Z nich následně regresní model (představte si cosi jako chytrou matematickou černou skříňku) odhadne, které jsou nejdůležitější, a těm také přidělí při stanovování indexu nejvyšší váhu. Aktuálně využívá aktivně 25 až 30 atributů. Sám na sebe následně prozradí, jak moc je spolehlivý. To jsou ty cenné údaje nacházené v nudné statistice.

Tabulka: Sledované atributy HB indexu

Zdroj: Hypoteční banka

Jak se ceny nemovitostí vyvíjely?

HB index byl za 1. čtvrtletí 2011 prezentován prvně. Nicméně Hypoteční banka sbírá data již delší dobu - konkrétně od 1. čtvrtletí 2010. A jak se za tu dobu ceny nemovitostí změnily? Prakticky vůbec. Největší pohyb zaznamenaly pozemky, jejichž cena stoupla o více než 4 %. U rodinných domů zaznamenal index "dno", od něhož se ceny mírně odrazily vzhůru. A u bytů se pohyby pohybují na úrovni statistické chyby.

"V prvním čtvrtletí roku 2011 jsme u bytů zaznamenali kromě poklesu tržních (obvyklých) cen bytů i největší pokles nabídkových cen, tedy těch, které nabízí prodávající. Dalším faktorem, který má vliv na ceny bytů v České republice, je největší převis nabídky nad poptávkou ze všech nemovitostních kategorií. Nemůžeme s určitostí říci, zda ceny bytů v letošním prvním čtvrtletí již dosáhly svého dna,“ uvedl k vývoji cen bytů Petr Němeček, ředitel odboru Nemovitosti Hypoteční banky.

Nejproblematičtější na sledování jsou rodinné domy. Každý je jiný. Zahrnout je do statistik je téměř nemožné. Index Hypoteční banky sledující ceny rodinných domů jejich cenu navíc očišťuje o cenu pozemku.

Ceny pozemků patří k nejstabilnějším. Neprojevila se na nich ani realitní krize. "Dostupnost kvalitních pozemků v České republice se snižuje, pozorujeme v řadě lokalit dokonce převis poptávky nad nabídkou,“ komentoval ceny pozemků Petr Němeček.

K čemu je index dobrý?

Index má své mouchy. V prvé řadě sleduje jen úzký segment nemovitostí - nemovitosti financované hypotečním úvěrem Hypoteční banky. Ovšem i takové indexy mají význam a jsou sledovány i ve světě. Větší nevýhodou je jeho zatím krátká historie. Až čas ukáže, zda se uchytí.

Index pochopitelně neprozradí, jak se vyvíjela cena konkrétní nemovitosti. Neprozradí ani, jak se vyvíjely nemovitosti v konkrétním městě či regionu. To ale nedokáží ani jiné indexy. Index spotřebitelských cen (inflace) také nevypoví nic o tom, jak se změnila cena rohlíků ve vašem oblíbeném pekařství. Přesto svou hodnotu má.