Roste cena nemovitosti? Vyberte si hotovost...

První, na co se podíváme, je tzv. fenomén MEW (mortgage equity withdrawals). Jde o situaci, kdy majitel nemovitosti využije růst její ceny a zvýší o přírůstek hodnoty nemovitosti svoji hypotéku. Jinak řečeno přemění zvýšenou tržní hodnotu svojí nemovitosti na hotovost (odtud anglický název pro tuto činnost).

Z grafu je vidět, že MEW nabyly na popularitě na přelomu tohoto a minulého desetiletí, vrcholu popularity dosáhly v roce 2005. Hodně je podpořil rychlý růst cen nemovitostí v tomto desetiletí. MEW byly jedním z klíčových faktorů snižujících dopad recese na začátku tohoto desetiletí na domácnosti. Díky nim se tato recese projevila jen minimálně ve spotřebě domácností.

Po roce 2005 došlo k prudkému obratu a v současnosti jsou MEW negativní. Souvisí to s výrazným poklesem cen nemovitostí. Znamená to, že stejně jak předtím MEW podporovaly spotřebu, působí nyní na spotřebu tlumivě.

Další graf ukazuje MEW kumulativně. Je z něj vidět, že od roku 1990 MEW podpořily spotřebu v USA 5 biliony dolarů. Všechny tyto prostředky samozřejmě znamenaly nárůst zadlužení amerických domácností. Další vývoj MEW bude primárně záviset na vývoji cen nemovitostí. Dokud budou klesat ceny nemovitostí, bude MEW negativní a bude tedy tlumit spotřebu. Protože se další pokles cen nemovitostí obecně předpokládá, přispěje tento efekt k prodloužení recese a pomalejšímu náběhu zotavení po recesi.

Dostupnost domů a hypoték

A jak se vyvíjí jednak dostupnost hypoték a jednak dostupnost domů? To jsou dvě rozdílné věci, protože ne vždycky, když byste teoreticky na koupi domu měli, vám banka dá hypotéku.

První graf ukazuje historický vývoj sazby ze třicetileté fixní hypotéky. Pro zajímavost je ještě přidán průměr od začátku časové řady. Sazby jsou nyní na historicky nejnižší úrovní a to díky intenzivnímu úsilí Fedu. Ten dělá vše možné pro to, aby stlačil hypoteční sazby co nejníže, pomohl tak trhu s nemovitostmi a zbránil dalšímu zhoršování situace u hypotečních cenných papírů. Pokles hypotečních sazeb má však větší dopad na refinancování hypoték než na zvýšení zájmu o hypotéky na koupi domů, jak uvidíme dále.

Další graf ukazuje vývoj indexů dostupnosti nemovitostí pro poprvé kupující. Jeden index ukazuje, jakou máte šanci dostat hypotéku, druhý jak je na tom poměr mezi cenou nemovitosti a příjmy. Oboje je dělané pro hypotetickou průměrnou rodinu. Index 100 znamená normální situaci, nad 100 lepší než normální podmínky a pod 100 horší než normální podmínky.

Dostupnost nemovitosti závisí na třech faktorech: vývoji ceny nemovitosti, vývoji příjmů domácností a konečně nákladech na hypotéku. Zhruba do roku 2006 se situace vyvíjela negativně pro kupující: ceny domů šly rychle nahoru, příjmy rostly podstatně pomaleji a s růstem sazeb Fedu z minim rostly i náklady na hypotéku. Tento vývoj zvyšoval popularitu nestandardních typů hypoték (opční ARM), které v letech 2004 až 2006 tvořily většinu nově poskytnutých hypoték a v současnosti se kolem nich koncentruje většina problémů.

Nyní se situace vyvíjí rychle opačným směrem. Ceny domů klesají a klesají i náklady na hypotéku. Situaci komplikuje jen zhoršující se situace na trhu práce, která agregátně snižuje příjmy domácností.

Zatím se ovšem vyšší dostupnost domů příliš neprojevila v zájmu o jejich koupi. Důvody jsou pravděpodobně dva: část potenciálních kupců může čekat na další pokles a část potenciálních kupců chce vyčkat na stabilizaci ekonomiky, aby minimalizovala riziko, že kvůli ztrátě práce nebude schopna splácet hypotéku.

To, že zájem o koupi domu přes zvýšenou dostupnost neroste, ukazuje graf indexu počtu žádostí o poskytnutí hypotéky na koupi domu. Je vidět, že jsme stále ve zřetelném klesajícím trendu. Tento index v minulosti většinou poměrně dobře předjímal vývoj na trhu nemovitostí, takže jeho obrat by byl významný signálem, že se trh s rezidenčními nemovitostmi konečně začíná zvedat.

Poslední graf ukazuje vývoj indexu počtu žádostí o refinancování hypotéky. Počet nefinancovaných hypoték je velmi silně závislý na vývoji úrokových sazeb. Pokud dojde k určitému poklesu sazeb, jsou hypotéky refinancovány (tj. stará hypotéka s vyšší sazbou je splacena z nové hypotéky s nižší sazbou) téměř automaticky.

K obrovské vlně refinancování došlo v období nízkých sazeb kolem roku 2003 a k další vlně dochází právě nyní. Pro domácnosti to znamená nižší náklady na splácení hypotéky a tedy nižší finanční zátěž, což uvolňuje prostředky na jiné útraty a podporuje to spotřebu domácností. Pro finanční instituce vlastnící instrumenty vázané na hypotéky to znamená, že díky refinancování podstatně stoupají hotovostní toky do těchto instrumentů. To by mělo znamenat, že se trh s hypotečními instrumenty alespoň částečně pročistí a zpřehlední, což by mělo pomoci ke stabilizaci finančního sektoru.

Autor je analytikem České spořitelny