Hypotéka bezpečná pro rodinu

Dostatek peněz na vlastní byt má málokdo. Pro ostatní je řešením hypotéka. Ani na tu sice nedosáhne každý... ale pro řadu lidí je hypotéka nebezpečným řešením. Jakou si vzít hypotéku, aby byla bezpečná pro rodinu?

Banky si své klienty prověřují. Před poskytnutím libovolného úvěru banky zkoumají, jestli jejich budoucí úvěroví klienti budou schopni splácet, či nikoli. A u hypoték jsou obzvláště obezřetné. Přesto mohou poskytnou hypotéku takovou, která může vážně ohrozit finanční stabilitu domácnosti.

Před rozhodnutím o čerpání hypotéky by měla zodpovědná rodina pečlivě zvažovat všechna pro a proti. Rozhodnutí o koupi vlastního bytu či domku již samo o sobě může být nad finančními možnostmi domácnosti. Pomiňme nyní, nakolik je v jaké době rozumné chtít bydlet "ve vlastním", a podívejme se, jak vysokou hypotéku je vhodné si pořídit, aby byla bezpečná.

Základem stability v peněžních tocích domácnosti jsou vyrovnané příjmy a výdaje, z nichž by v průměru každý měsíc ještě nějaká ta korunka měla zbýt, aby tvořila rezervy na nenadálé události a dlouhodobý majetek rodiny. Přitom samotné rezervy umožňují překlenout nepravidelnost v příjmech a výdajích (některé příjmy přicházejí v půlročním či ročním cyklu - např. prémie v zaměstnání, a stejně tak mnohé výdaje se hradí nejčastěji v ročních intervalech).

Největší starostí naprosté většiny domácností bývá, aby na hypoteční úvěr vůbec dosáhly. Pokud banka nechce dostatečně vysokou hypotéku poskytnout, hledají mnohdy další zdroje, kde se dá - a zcela se vyčerpají z jakýchkoli rezerv. Takovéto domácnosti jsou značně náchylné k finančnímu kolapsu, pokud úvěr od banky získají. Vyhnout se pravděpodobným budoucím obtížím lze dvěmi způsoby: Nepořizovat si (alespoň do zlepšení finanční situace domácnosti) vlastní bydlení, nebo slevit a pořídit si nemovitost v dostupné cenové relaci.

Opakem jsou domácnosti, které hypotéku vlastně ani nepotřebují, ale nechtějí si vázat vlastní zdroje, které jsou schopny v rámci investic či podnikání zhodnotit výrazně více, než kolik je stojí samotná hypotéka. Tyto domácnosti jsou pro banky lákavými klienty a mohou od bank získat atraktivní podmínky, o kterých se většině rodin může jen zdát. I v tomto případě platí staré bankovní pravidlo, že nejlepší podmínky úvěru dostane ten klient, který žádný úvěr nepotřebuje.

Zřejmě nejrozšířenější skupinu tvoří domácnosti, které stojí mezi oběma extrémy: Hypotéku potřebují, ale nemají problém ji od banky (pochopitelně v rozumné výši) získat. Jak hypotéku "pro běžnou" rodinu čerpat bezpečně?

Myslete na rezervy

Rezervy domácnosti by měly pokrývat optimálně šest měsíčních výdajů. Při čerpání hypotéky na vlastní bydlení zpravidla dojde ke snížení položky "výdaje" o placené nájemné, zároveň ovšem přibudou další platby: Anuitní splátka hypotéky, fond oprav, opravy bytu, pojištění nemovitosti... a mnoho dalších.

Neberte si minimální možnou hypotéku

S řízením rezerv souvisí i druhý bod k bezpečné hypotéce. Kupodivu není dobré si vždy snažit vzít co nejmenší hypotéku. Vyšší hypotéka může být mnohem bezpečnější, pokud "uspoříte" peníze, které by sloužily jinak k akontaci (vlastní platbě za nemovitost).

Zejména lidé obezřetní a opatrní dělají tu chybu, že s cílem mít co nejnižší závazek vůči bance vyčerpají veškeré své finanční rezervy a vezmou si nejmenší možnou hypotéku. Pak stačí sebemenší výkyv v příjmech či výdajích a rodinné finance se rozsypou jak sněhulák z písku.

Příklad 1: Představte si domácnost, která zvažuje čerpání hypotéky ve výši 2 mil. Kč na 20 let s úrokovou sazbou 5 %. Splátka takovéhoto úvěru by činila cca 13 200 Kč (+ 150 Kč poplatek za vedení úvěru). Pokud by se měla domácnost značně vyčerpat z likvidní rezervy, bylo by pro ni mnohem bezpečnější čerpat hypotéku kupříkladu 2,1 mil. Kč. Měsíční splátka by stoupla na cca 13 860 Kč (tedy o 660 Kč), ovšem domácnost by měla k dispozici 100 tis. Kč na nenadálé události.

Pochopitelně likvidní prostředky nejsou zadarmo. Za půjčených 100 tis. Kč od banky platí v tomto případě domácnost 5 tis. Kč ročně, uloží-li je na spořící účet, získá při nejlepší vůli 2 tis. Kč za rok. Otázka pak zní: Stojí za 3 000 Kč rezerva, která je kdykoli k dispozici?(Tip: Hypotéka se "spořicím účtem": Zase méně možností)

Vysoká splátka? Prodlužte si splatnost

Splatnost hypotéky je druhou možností, kterou lze aktivně řídit toky peněz v domácnosti. Volba delší doby splatnosti je vhodnou zejména v situaci, kdy má domácnost i po čerpání hypotéky sice dostatek "bezpečnostní" finanční rezervy, ale splátky hypotéky by měsíční finanční toky zvrátily do červených čísel či jen blízko k nule. Prodloužení splatnosti úvěru uleví rodinným financím na měsíční bázi a umožní dosahovat přebytkového hospodaření, čímž se snižuje pravděpodobnost nutnosti sáhnout do rezervních fondů domácnosti.

Vytváří-li domácnost přebytek v hospodaření, může s ním následně naložit několikerým způsobem: Posílit likvidní rezervy, při konci fixace úrokové sazby splatit část hypotéky, vytvářet dlouhodobé úspory (investice) a samozřejmě i jinak.

Příklad 2: Domácnost z předchozího příkladu bude mít dostatečnou likvidní rezervu, ale její rozpočet by byl příliš napnutý, pokud by splácela 13 200 Kč. Pokud ovšem prodlouží splatnost hypotéky ze 20 let na 30 let, klesne splátka na cca 10 740 Kč, tedy o 2 460 Kč, které mohou být pomyslným jazýčkem na vahách mezi rozpočtem schodkovým a přebytkovým.

Jak začít s rozhodováním?

Chcete-li k hypotéce, vlastnímu bydlení a ostatně i k celému (finančnímu) životu přistoupit zodpovědně, musíte nejprve vědět, jaké jsou vaše příjmy a výdaje. Zdá se to být triviální ("to přece ví každý, kolik vydělává a utrácí"), opak je ale pravdou. Zkuste si několik měsíců vést evidenci všech příjmů a všech výdajů - a možná budete překvapeni. Teprve na základě informací se můžete začít rozhodovat.