Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Kdy vyhrává hypotéka a kdy nájem?

Autor: Petr Zámečník | 05.09.2008 00:00 | Kategorie: Hypotéky | 1 komentář
Kdy vyhrává hypotéka a kdy nájem?

Nájemní bydlení je opředené řadou mýtů. Jedním z nich je, že se jedná narozdíl od hypotéky o „vyhozené peníze“. Hypotékou přeci investuji do vlastního bytu či domu! Skutečnost je ale mnohdy jiná... a překvapující. Kdy se vyplatí bydlet „ve vlastním“ na hypotéku a kdy nájem?

Obliba vlastního bydlení v Česku je v jiných zemích nevídaná. Odpovídá jí i nízká mobilita na trhu práce - lidé se za prací stěhovat nechtějí. Jedním z důvodů je kotva v podobě vlastního domku či bytu.

Za dosavadního růstu cen nemovitostí a vysokých nájmů zejména v Praze v důsledku státní regulace a přílivu zájemců o bydlení z řad „Husákových dětí“ bylo co nejrychlejší pořízení vlastního bydlení jednak nezbytností, ale také výhodnou investicí. Růst cen bytů se ale zpomalil a deregulace způsobuje pokles nájmů. Možná se vyplatí poohlédnout se po nájemním bydlení.

„Hypoteční úvěr je forma spoření“

Sjednání hypotečního úvěru je vnímáno i při pořizování vlastního bydlení jako jakási forma investice. Do značné míry je to i pravda. Ale zdaleka ne vždy.

Hypoteční úvěr pomůže pořídit poměrně drahou nemovitost. Její cena dále může narůstat a byt nebo dům se již zhodnocuje svému majiteli - držiteli hypotečního úvěru. Pokud ale ceny nemovitostí klesají, hodnota investice klesá také. Vlastník bytu či domu tak podléhá stejnému investičnímu riziku jako při libovolné jiné investici (např. ve srovnání s akciemi je očekávané menší riziko - volatilita, ale také menší výnos).

Je-li nemovitost určena pouze k vlastnímu bydlení, nemusí se její majitel případným poklesem na realitním trhu trápit - do té doby, než se ji rozhodne prodat (i pak může na poklesu vydělat, pokud si pořizuje novou nemovitost, jejíž cena také poklesla).

Při splátce hypotéky jsou hrazen jednak úmor (splátka jistiny úvěru) a jednak úroky. A v těchto dvou veličinách je ukryto, kdy se vyplatí nájem a kdy hypotéka. (Samozřejmě pouze z finančního hlediska; do konečného rozhodování o koupi či nájmu nemovitosti vstupuje mnohem více faktorů.)

Anuitní splátka

Nejčastějším způsobem splácení hypotečního úvěru je „anuitní splátka“. Za tímto pojmem se skrývá splátka, která se v čase nemění - tedy do skončení období fixace úrokové sazby a stanovení nové úrokové sazby.

Kouzlem anuitní splátky je snižování poměru mezi placenými úroky a splátkou jistiny. Na začátku splatnosti hypotéky platí dlužník z velké části úroky a pouze z menší splácí svůj dluh. S postupem času klesá podíl úroků a převládá splátka dluhu.

Příklad: Hypotéka ve výši 2 mil. Kč se splatností 30 let a úrokovou sazbou 5,63 % (sazba dle červencového FINCENTRUM HYPOINDEXu). Předpokládejme neměnnou sazbu po celou dobu splácení. Anuitní splátka činí 11 342,91 Kč.

  • 1. splátku tvoří z 9 149,57 Kč úroky, 2 193,34 Kč splátka jistiny,
  • úmor převýší úroky v 210. měsíci,
  • v poslední splátce tvoří úroky pouze 51,65 Kč.

Důsledkem anuitní splátky je, že v prvních letech splácení hypotéky klient splácí především úroky, které jsou ekvivalentní s nájmem (místo nájemného za byt placeného majiteli bytu platí „nájemné“ (úroky) za peníze půjčené od banky). To, co „skutečně spoří“, je pouze úmor (splátka jistiny úvěru).

Hypotéka, nebo nájem?

Při výběru vhodného bydlení vstupuje do rozhodování celá řada faktorů. Mezi nejdůležitějšími jsou vlastnosti bydlení (požadovaná lokalita, dopravní obslužnost, velikost a dispozice bytu/domu apod.) a finanční dostupnost - zejména ta je pro mnoho domácností limitujícím faktorem.

Volba, zda bude využita hypotéka, nebo nájemní bydlení, by mohla probíhat podle následujícího scénáře. V prvé řadě je třeba určit, kolik finančních prostředků si domácnost může nebo chce dovolit věnovat měsíčně na zajištění vlastního bydlení. Z této částky je třeba následně určit, na jak vysokou hypotéku můžete dosáhnout.

Následovat by měl průzkum lokality, v níž by se bydlení mělo nacházet - a to jak z pohledu nájemního, tak z vlastního bydlení: Zda je dostupné nájemní bydlení s nájmem nižším než maximální částka rozpočtu určená na bydlení a zda je dostupné vlastní bydlení v částce odpovídající hypotéce. Pokud je dostupné obojí, je možné začít srovnávat.

U hypotéky lze do srovnání započítat pouze výši úroků. Ale pozor, jejich výše s postupem času klesá! U nájemního bydlení do porovnání vstupuje celá výše nájmu. Zjednodušeně lze říci, že je-li vyšší nájem, pak se vyplatí hypotéka. Je-li nájem nižší než úroky hypotéky, může se vyplatit nájem (zbývající část do výše splátky hypotéky je vhodné dlouhodobě investovat) - ale tady pozor! Nezapomínejte, že úroky hypotéky postupem času klesají. Benefitem nájemního bydlení naopak je, že veškeré větší opravy financuje majitel domu či bytu.

Příklad: Domácnost se chce přestěhovat do nového bytu v nové lokalitě. Za bydlení chce dávat maximálně 10 tis. Kč měsíčně.

Důležité je určit si splatnost hypotéky. Nejnižších se dosahuje u dlouhých splatností, ovšem v takovém případě zabírají úroky větší část anuitní splátky než u kratších. Úrokovou sazbu předpokládejme fixní na úrovni červencového FINCENTRUM HYPOINDEXU - 5,63 %.

Při třicetileté splatnosti odpovídá splátka 10 tis. Kč úvěru ve výši 1 763 215 Kč. To by odpovídalo úroku mírně přesahujícímu 8 tis. Kč v prvních 8 měsících, který by postupně klesal k 7 tis. Kč v 97. měsíci úvěru. Pokud by se domácnost rozhodla pro dvacetiletou splatnost, činil by úvěr jen 1 454 951 Kč. V tomto případě klesá úrok z více než 6 650 Kč na 6 500 Kč v 11. měsíci, na 6 tis. Kč ve 40. měsíci a dále do 89. měsíce na 5 tis. Kč.

(Vlastní výpočty můžete provést v kalkulačce „Jak vysokou hypotéku si můžete dovolit?“.)

Nic není tak jednoduché...

Rozhodnout se pouze na základě finančních výsledků nelze. I do výše uvedených výpočtů spadá celá řada odhadů, které jsou pouze orientační - např. výše úrokové sazby, kterou předpokládám pro výpočty neměnnou nebo výše nájmu, který se s větší pravděpodobností bude zvyšovat (i jen vlivem inflace), zatímco úrok ve splátce úvěru se snižuje.

Výpočet je navíc potřeba provádět bez vložení vlastních prostředků do pořízení vlastní nemovitosti - ty dále ovlivňují výsledky (pokud by nebyly vloženy do nemovitosti, mohly by být investovány se zhodnocením).

Stejný byt v nájmu i na hypotéku lze nalézt opravdu jen výjimečně. I s výše provedeným propočtem bez výraznější preference k vlastnímu bydlení nebo nájmu se tak budou porovnávat různé alternativy nejen podle finanční náročnosti.

Důležité je uvědomit si, že ne za všech okolností musí být hypotéka finančně výhodnější než nájemní bydlení. Zdaleka nemusí platit, že pořízením vlastní nemovitosti na hypotéku si uspoříte na stáří lépe, než budete-li bydlet v nájemním bytě.

Nájem je nižší než úroky hypotéky... co s rozdílem?

Cílem pořízení vlastního bydlení je mimo jiné tvorba úspor. Je-li nahrazeno vlastní bydlení nájemním, je třeba se postarat i o tuto část. Optimálním způsobem je rozdíl mezi splátkou hypotéky a nájmem investovat. Protože nahrazujeme „tvorbu úspor formou hypotéky“, které je dlouhodobé, měl by být i investiční horizont alternativně odkládaných prostředků dlouhodobý - nabízí se tak buď akciové fondy různého zaměření, fondy životního cyklu nebo konkrétní akcie.

Anketa

Je lepší nájem, nebo hypotéka?

Nájem. (26)
 
Hypotéka. (27)
 
Jak v jaké situaci. (58)
 
Není to rozhodující. (2)
 Celkem hlasovalo 113 čtenářů

Kdy vyhrává hypotéka a kdy nájem? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 1 komentář)

d d | 12.09.2008 09:50

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Jana Zámečníková | 24.08.2016 00:00 Jsou banky připravené na nový zákon o úvěru?

Od prosince začne platit nový zákon o spotřebitelském úvěru. Zákon přináší řadu změn, které se dotknou nejen klientů, ale i bank. Banky přípravu nepodceňují a na požadavky nového zákona se pilně připravují. Bankám se implementace zákona prodraží. Doplatí na vyšší náklady klient? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypoindex-300-300-1

Roman Klein | 23.08.2016 00:00 Čas na půjčku

Čas na půjčku nastane téměř u každého. Vaše rodina potřebuje nové auto? Manžel/ka si stěžuje na nefunkční pračku? Syn by rád nový počítač? A co vy? Potřebujete něco, nebo po něčem jenom toužíte? Půjčit si je přece tak snadné. Ale… Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 22.08.2016 00:00 Kdy vzrostou úrokové sazby hypoték? V polovině roku 2017

Úrokové sazby hypoték klesají s menšími přestávkami téměř osm let. Vždy, když se zdálo, že níže to již nejde, banky překvapily. Obrat je ale již nadohled. Kdy vzrostou úrokové sazby hypotečních úvěrů? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 18.08.2016 00:00 OSVČ a hypotéky: těžko získat, horší vydržet

Získání hypotéky je v roli podnikatele mnohem složitější než pro zaměstnance. Minimálně stejně složité však je nedostat se do situace, kdy není úvěr z čeho splácet. Podnikatelé na to příliš nedbají a nemyslí na zadní vrátka. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 17.08.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červenec 2016: O prázdninách zájem o hypotéky rapidně klesl

Po rekordním červnu se hypoteční trh o měsíc později dočkal studené sprchy. A rozhodně to není nic osvěžujícího. Úrokové sazby se stále sice drží na rekordně nízké úrovni, ale zájem o hypotéky značně poklesl. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

18.08.2016 11:16 Fincentrum upevňuje pozici v oblasti hypoték

Obrat společnosti Fincentrum v České republice a na Slovensku vzrostl v prvním pololetí o 6 % na 812 milionů korun. Objem zprostředkovaných hypoték se na obou trzích zvýšil o 18 %. Poradci zprostředkovali hypotéky za více než 18 miliard korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

17.08.2016 12:58 Ceny nových bytů v Praze podražily

Meziročně vzrostla cena nemovitostí v hlavním městě Praha o 11,2 procenta. Průměrná cena nových bytů se pohybovala v květnu a červnu letošního roka ve výši 75 600 korun za metr čtvereční. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

12.08.2016 16:08 Česká spořitelna umožní refinancování hypotéky online

Česká spořitelna jako další finanční dům zavádí možnost refinancování online. Pak již klientovi zbývá pouze podepsat smlouvu.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

11.08.2016 11:14 Chcete byt? Půjčte si od státu

Pokud hodláte kupovat nemovitost, anebo jí jen rekonstruovat, tak pak jistěš hledáte řešení jakým způsobem tuto investici financovat. Státní fond rozvoje bydlení (SFRB) nabízí žadatelům nejvýhodnější úvěr na trhu a přitom stále není vyčerpán. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

02.08.2016 15:26 Česká spořitelna nově refinancuje hypotéku online

Česká spořitelna nově umožňuje refinancovat hypotéky, kterým končí fixace u jiné banky, online v jednoduché webové aplikaci. Žádost lze vyplnit během 15 minut a potřebné dokumenty zaslat elektronicky.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (81)
 
Spíše ano. (16)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (20)
 Celkem hlasovalo 147 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Monika Hrušová | 18.08.2016 00:00 OSVČ a hypotéky: těžko získat, horší vydržet

Získání hypotéky je v roli podnikatele mnohem složitější než pro zaměstnance. Minimálně stejně složité však je nedostat se do situace, kdy není úvěr z čeho splácet. Podnikatelé na to příliš nedbají a nemyslí na zadní vrátka. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 08.08.2016 00:00 Hypoteční trh: MMR potvrzuje rekordní rok

Český hypoteční trh ještě nepřestal lámat rekordy. Letošní první pololetí překonalo rekordní loňské pololetí. Červen byl dokonce nejrekordnější za posledních 21 let, kdy se v Česku začaly poskytovat hypoteční úvěry. Kolik mohou banky ještě letos rozpůjčovat?  Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Monika Hrušová | 17.08.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červenec 2016: O prázdninách zájem o hypotéky rapidně klesl

Po rekordním červnu se hypoteční trh o měsíc později dočkal studené sprchy. A rozhodně to není nic osvěžujícího. Úrokové sazby se stále sice drží na rekordně nízké úrovni, ale zájem o hypotéky značně poklesl. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 09.08.2016 00:00 Zdeněk Nevole: Úrokové sazby by již neměly klesat

Úrokové sazby hypotečních úvěrů i úvěrů ze stavebního spoření jsou na rekordních minimech. Pro klienty ale lépe již nebude. Níže se sazby nedostanou. „Bude tlak na zvyšování úrokových sazeb,“ říká Zdeněk Nevole, vedoucí úseku Obchodní controlling Wüstenrot. Důvodem je i nový zákon o spotřebitelském úvěru. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 16.08.2016 00:00 Hypotéky v novém již od prosince

Nový zákon o spotřebitelském úvěru začne platit již od 1. prosince 2016. Banky budou muset mnohem důkladněji prověřovat schopnost klienta splácet úvěr, klienti tak dostanou do rukou novou zbraň. Pokud banka dostatečně klienta neprověří, smlouva pozbude platnosti a klient nebude platit žádné úroky. Napadnout neplatnost smlouvy bude moci klient dokonce až tři roky od uzavření smlouvy. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »