Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Kdy vyhrává hypotéka a kdy nájem?

Autor: Petr Zámečník | 05.09.2008 00:00 | Kategorie: Hypotéky | 1 komentář
Kdy vyhrává hypotéka a kdy nájem?

Nájemní bydlení je opředené řadou mýtů. Jedním z nich je, že se jedná narozdíl od hypotéky o „vyhozené peníze“. Hypotékou přeci investuji do vlastního bytu či domu! Skutečnost je ale mnohdy jiná... a překvapující. Kdy se vyplatí bydlet „ve vlastním“ na hypotéku a kdy nájem?

Obliba vlastního bydlení v Česku je v jiných zemích nevídaná. Odpovídá jí i nízká mobilita na trhu práce - lidé se za prací stěhovat nechtějí. Jedním z důvodů je kotva v podobě vlastního domku či bytu.

Za dosavadního růstu cen nemovitostí a vysokých nájmů zejména v Praze v důsledku státní regulace a přílivu zájemců o bydlení z řad „Husákových dětí“ bylo co nejrychlejší pořízení vlastního bydlení jednak nezbytností, ale také výhodnou investicí. Růst cen bytů se ale zpomalil a deregulace způsobuje pokles nájmů. Možná se vyplatí poohlédnout se po nájemním bydlení.

„Hypoteční úvěr je forma spoření“

Sjednání hypotečního úvěru je vnímáno i při pořizování vlastního bydlení jako jakási forma investice. Do značné míry je to i pravda. Ale zdaleka ne vždy.

Hypoteční úvěr pomůže pořídit poměrně drahou nemovitost. Její cena dále může narůstat a byt nebo dům se již zhodnocuje svému majiteli - držiteli hypotečního úvěru. Pokud ale ceny nemovitostí klesají, hodnota investice klesá také. Vlastník bytu či domu tak podléhá stejnému investičnímu riziku jako při libovolné jiné investici (např. ve srovnání s akciemi je očekávané menší riziko - volatilita, ale také menší výnos).

Je-li nemovitost určena pouze k vlastnímu bydlení, nemusí se její majitel případným poklesem na realitním trhu trápit - do té doby, než se ji rozhodne prodat (i pak může na poklesu vydělat, pokud si pořizuje novou nemovitost, jejíž cena také poklesla).

Při splátce hypotéky jsou hrazen jednak úmor (splátka jistiny úvěru) a jednak úroky. A v těchto dvou veličinách je ukryto, kdy se vyplatí nájem a kdy hypotéka. (Samozřejmě pouze z finančního hlediska; do konečného rozhodování o koupi či nájmu nemovitosti vstupuje mnohem více faktorů.)

Anuitní splátka

Nejčastějším způsobem splácení hypotečního úvěru je „anuitní splátka“. Za tímto pojmem se skrývá splátka, která se v čase nemění - tedy do skončení období fixace úrokové sazby a stanovení nové úrokové sazby.

Kouzlem anuitní splátky je snižování poměru mezi placenými úroky a splátkou jistiny. Na začátku splatnosti hypotéky platí dlužník z velké části úroky a pouze z menší splácí svůj dluh. S postupem času klesá podíl úroků a převládá splátka dluhu.

Příklad: Hypotéka ve výši 2 mil. Kč se splatností 30 let a úrokovou sazbou 5,63 % (sazba dle červencového FINCENTRUM HYPOINDEXu). Předpokládejme neměnnou sazbu po celou dobu splácení. Anuitní splátka činí 11 342,91 Kč.

  • 1. splátku tvoří z 9 149,57 Kč úroky, 2 193,34 Kč splátka jistiny,
  • úmor převýší úroky v 210. měsíci,
  • v poslední splátce tvoří úroky pouze 51,65 Kč.

Důsledkem anuitní splátky je, že v prvních letech splácení hypotéky klient splácí především úroky, které jsou ekvivalentní s nájmem (místo nájemného za byt placeného majiteli bytu platí „nájemné“ (úroky) za peníze půjčené od banky). To, co „skutečně spoří“, je pouze úmor (splátka jistiny úvěru).

Hypotéka, nebo nájem?

Při výběru vhodného bydlení vstupuje do rozhodování celá řada faktorů. Mezi nejdůležitějšími jsou vlastnosti bydlení (požadovaná lokalita, dopravní obslužnost, velikost a dispozice bytu/domu apod.) a finanční dostupnost - zejména ta je pro mnoho domácností limitujícím faktorem.

Volba, zda bude využita hypotéka, nebo nájemní bydlení, by mohla probíhat podle následujícího scénáře. V prvé řadě je třeba určit, kolik finančních prostředků si domácnost může nebo chce dovolit věnovat měsíčně na zajištění vlastního bydlení. Z této částky je třeba následně určit, na jak vysokou hypotéku můžete dosáhnout.

Následovat by měl průzkum lokality, v níž by se bydlení mělo nacházet - a to jak z pohledu nájemního, tak z vlastního bydlení: Zda je dostupné nájemní bydlení s nájmem nižším než maximální částka rozpočtu určená na bydlení a zda je dostupné vlastní bydlení v částce odpovídající hypotéce. Pokud je dostupné obojí, je možné začít srovnávat.

U hypotéky lze do srovnání započítat pouze výši úroků. Ale pozor, jejich výše s postupem času klesá! U nájemního bydlení do porovnání vstupuje celá výše nájmu. Zjednodušeně lze říci, že je-li vyšší nájem, pak se vyplatí hypotéka. Je-li nájem nižší než úroky hypotéky, může se vyplatit nájem (zbývající část do výše splátky hypotéky je vhodné dlouhodobě investovat) - ale tady pozor! Nezapomínejte, že úroky hypotéky postupem času klesají. Benefitem nájemního bydlení naopak je, že veškeré větší opravy financuje majitel domu či bytu.

Příklad: Domácnost se chce přestěhovat do nového bytu v nové lokalitě. Za bydlení chce dávat maximálně 10 tis. Kč měsíčně.

Důležité je určit si splatnost hypotéky. Nejnižších se dosahuje u dlouhých splatností, ovšem v takovém případě zabírají úroky větší část anuitní splátky než u kratších. Úrokovou sazbu předpokládejme fixní na úrovni červencového FINCENTRUM HYPOINDEXU - 5,63 %.

Při třicetileté splatnosti odpovídá splátka 10 tis. Kč úvěru ve výši 1 763 215 Kč. To by odpovídalo úroku mírně přesahujícímu 8 tis. Kč v prvních 8 měsících, který by postupně klesal k 7 tis. Kč v 97. měsíci úvěru. Pokud by se domácnost rozhodla pro dvacetiletou splatnost, činil by úvěr jen 1 454 951 Kč. V tomto případě klesá úrok z více než 6 650 Kč na 6 500 Kč v 11. měsíci, na 6 tis. Kč ve 40. měsíci a dále do 89. měsíce na 5 tis. Kč.

(Vlastní výpočty můžete provést v kalkulačce „Jak vysokou hypotéku si můžete dovolit?“.)

Nic není tak jednoduché...

Rozhodnout se pouze na základě finančních výsledků nelze. I do výše uvedených výpočtů spadá celá řada odhadů, které jsou pouze orientační - např. výše úrokové sazby, kterou předpokládám pro výpočty neměnnou nebo výše nájmu, který se s větší pravděpodobností bude zvyšovat (i jen vlivem inflace), zatímco úrok ve splátce úvěru se snižuje.

Výpočet je navíc potřeba provádět bez vložení vlastních prostředků do pořízení vlastní nemovitosti - ty dále ovlivňují výsledky (pokud by nebyly vloženy do nemovitosti, mohly by být investovány se zhodnocením).

Stejný byt v nájmu i na hypotéku lze nalézt opravdu jen výjimečně. I s výše provedeným propočtem bez výraznější preference k vlastnímu bydlení nebo nájmu se tak budou porovnávat různé alternativy nejen podle finanční náročnosti.

Důležité je uvědomit si, že ne za všech okolností musí být hypotéka finančně výhodnější než nájemní bydlení. Zdaleka nemusí platit, že pořízením vlastní nemovitosti na hypotéku si uspoříte na stáří lépe, než budete-li bydlet v nájemním bytě.

Nájem je nižší než úroky hypotéky... co s rozdílem?

Cílem pořízení vlastního bydlení je mimo jiné tvorba úspor. Je-li nahrazeno vlastní bydlení nájemním, je třeba se postarat i o tuto část. Optimálním způsobem je rozdíl mezi splátkou hypotéky a nájmem investovat. Protože nahrazujeme „tvorbu úspor formou hypotéky“, které je dlouhodobé, měl by být i investiční horizont alternativně odkládaných prostředků dlouhodobý - nabízí se tak buď akciové fondy různého zaměření, fondy životního cyklu nebo konkrétní akcie.

Anketa

Je lepší nájem, nebo hypotéka?

Nájem. (26)
 
Hypotéka. (27)
 
Jak v jaké situaci. (58)
 
Není to rozhodující. (2)
 Celkem hlasovalo 113 čtenářů

Kdy vyhrává hypotéka a kdy nájem? >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 1 komentář)

d d | 12.09.2008 09:50

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Radovan Novotný | 21.07.2016 00:00 Hypotéky se záporným úročením už odstartovaly!

Chtěli byste, aby vám banka peníze za to, že u ní máte hypotéku, připisovala, místo abyste jí úroky platili? Ano, zní to pošetile, ale někteří majitelé domů v Dánsku již na tento způsob financování dosáhnou. Existují totiž hypotéky, které nabízí negativní úrokové sazby (pod nulou)! Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Monika Hrušová | 20.07.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červen 2016: Splátka hypotéky pod 5 tisíc korun? Žádný problém

Psát o rekordech na hypotečním trhu už je trochu zbytečné. Stejně další měsíc jsou zase čísla jiná a v roce 2016 pokaždé vyšší. Ne jinak tomu bylo i v červnu, kdy hypoteční úvěry znovu lámaly rekordy na všech frontách. Po půl roce to tak vypadá, že se znovu dočkáme rekordního celého roku. Nejprve se ale podíváme na červen v hypotečních číslech. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 19.07.2016 00:00 Mám záznam v registru. Je to problém?

Každý dlužník s bankovním či nebankovním úvěrem u seriózní instituce má záznam. Ale jen pro neplatiče je to problém. Jak se do kterého registru dostanete a jak si poradit s negativním záznamem? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 18.07.2016 00:00 Zahltí nový zákon o úvěru spotřebitele?

Třicetidenní lhůta Senátu na projednání zákona o úvěru pro spotřebitele vypršela. Senát návrh zákona přijal na poslední chvíli a putuje k prezidentovi, který se již dříve vyjádřil, že zákonu bránit nebude. Věřitelé se tak již brzy prohnou pod tíhou nových povinností a klient zase pod množstvím informací, které budou věřitelé povinni poskytovat.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Martin Rezek | 12.07.2016 00:00 Straní návrh zákona o půjčkách bohatým?

Dlouho připravovaný zákon o spotřebitelském úvěru bude v následujících týdnech schvalovat Senát. Avšak návrh zákona má nejen svá pro, ale i proti. Klienti, kteří byli doposud podrobováni lichvářským praktikám neseriózních podnikatelů, by se měli dočkat intenzivní zákonné ochrany ze strany státu i regulátora České národní banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

19.07.2016 11:35 Hypotéky dostanou přísnější pravidla

V souvislosti s novým zákonem hodlá téměř čtvrtina bankéřů České národní banky zpřísnit pravidla pro vydávání hypoték. V praxi to znamená, že pro mnoho klientů se tak stane velmi obtížným hypotéku získat. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

15.07.2016 12:42 Senát schválil novelu o dani z nemovitosti

Vláda přesunula platbu daně z nemovitosti nově na kupující stranu. Navrhované snížení daně ze čtyř na tři procenta novým návrhem již neprošlo. Novelu musí podepsat ještě prezident Miloš Zeman a bude platit od podzimu letošního roku. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

24.06.2016 15:11 Refinancování úvěru se někde může prodražit

Nabídky jednotlivých bank na refinancování úvěrů se mohou lišit i o desítky tisíc korun. Při refinancování úvěru ve výši 70 tisíc korun se splatností na 72 měsíců můžete ušetřit téměř šest tisíc korun, nebo si připlatit až téměř 22 tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.06.2016 13:59 Finanční rezervu si tvoří stále více Čechů

Čechů, kteří si vytvářejí finanční rezervu, přibývá. Od roku 2010 vzrostl počet domácností, které by dokázaly ihned koupit novou pračku o devět procentních bodů na 72 procent. Výpadek měsíčního příjmu však stále nedokáže pokrýt bez půjčky více než čtvrtina lidí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

14.06.2016 14:16 ČNB zakáže stoprocentní hypotéky, obává se cenové bubliny

Česká národní banka (ČNB) doporučí bankám od letošního října neposkytovat hypotéky na 100 procent hodnoty zajištěné nemovitosti, limit stanoví na 95 procent. Od dubna 2017 pak ČNB sníží limit dokonce na 90 procent hodnoty nemovitosti. (Aktualizováno 4.6.2016 16:05) Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 14.06.2016 16:07

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1191)
 
Ne. (1488)
 
Nevím. (49)
 Celkem hlasovalo 2728 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Martin Rezek | 12.07.2016 00:00 Straní návrh zákona o půjčkách bohatým?

Dlouho připravovaný zákon o spotřebitelském úvěru bude v následujících týdnech schvalovat Senát. Avšak návrh zákona má nejen svá pro, ale i proti. Klienti, kteří byli doposud podrobováni lichvářským praktikám neseriózních podnikatelů, by se měli dočkat intenzivní zákonné ochrany ze strany státu i regulátora České národní banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Petr Zámečník | 07.07.2016 00:00 Variabilní sazby: Potopí vás hypotéka?

Variabilní sazby hypotečních úvěrů bývaly terno. Žádná fixace a vazba na mezibankovní sazby umožňuje bankám nabídnout nižší úroky. Ovšem nyní již variabilní sazby tolik netáhnou a některé banky je i zdražují. A jak jsou nebezpečné pro dlužníky? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 11.07.2016 00:00 Hypotéka pozpátku? Zpětné refinancování existuje

Klienti často přemýšlejí o tom, zda by se vyplatilo vzít si hypotéku, nebo zda pokrýt nákup nemovitosti ze svých zdrojů – pokud jimi samozřejmě disponují. Existuje však ještě další cesta. Pokud máte volné prostředky, můžete nemovitost zafinancovat ze svého, a poté využít zpětné refinancování. Celá zpráva »

Komentářů: 3 / 3 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Jana Zámečníková | 04.07.2016 00:00 Aktuální sazby hypoték: Banky si užívají letní prázdniny

Banky před létem uchlácholil rekordní zájem o hypotéky, a tak se do nových akcí nepouštějí. Volného času si ale banky během letních prázdnin stejně příliš neužijí, musejí se začít pilně připravovat na nový zákon o úvěru. Čáru přes rozpočet udělala bankám i Česká národní banka (ČNB). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »