Hypotéku nepřepínejte!

V Česku je až chorobná preference vlastnického bydlení. Jenže dostatek vlastních prostředků na pořízení bydlení má jen málokdo. Řešením je úvěr - nejčastěji hypotéka. Ta by ale neměla být příliš vysoká... ale ani nízká.

Při přidělování hypotéky banky používají nejrůznější způsoby ohodnocení schopnosti splácet úvěr (scoring). Je-li klientova schopnost splácet (bonita) podle názoru banky dostatečná, úvěr schválí. Je-li výborná, nabídne klientovi lepší podmínky. Součástí úroku je totiž také riziková přirážka - a čím je klient rizikovější a pravděpodobnost nesplácení vyšší, tím ji banka požaduje vyšší.

I když banka klientovi úvěr přidělí, neznamená to, že si nemusí dělat starosti se splácením. Banku obecně nezajímá, jaké jsou jeho další výdaje. Dívá se zpravidla jen na životní minimum (se kterým pracuje různým způsobem) a na některá "specifická" vydání, jakými jsou kupříkladu splátky úvěrů či sjednané platby do dalších finančních produktů (např. i do stavebního spoření). Klient si svou platební schopnost v prvé řadě musí ohlídat sám.

Příliš velký úvěr neberte

Než budete čerpat hypotéku, nejprve si vytvořte vlastní "scoring". Ideální je sestavit si rodinný rozpočet, který vám ukáže, jak velké splátky úvěru si můžete dovolit, případně kde se můžete ve výdajích uskromnit. Vždy je ale třeba počítat s rezervou. V životě není nic jisté (snad kromě daní a jeho konce), a tak je vhodné vytvořit si scénáře pro nepříznivé okolnosti.

Není rozhodně třeba se proti všem nepříznivým možnostem pojistit u pojišťovny. Velmi dobře funguje "samopojištění" - tedy vytvoření finanční rezervy pro případ nenadálých událostí. Optimální výše finanční rezervy se podle výše závazků a dalších majetkových poměrů rodiny uvádí řádově na úrovni 3 - 6 měsíčních výdajů domácnosti.

Příliš velký úvěr znamená příliš velké přepnutí finančních toků v domácnosti. A i v případě, kdy banka úvěr schválí, může být splátka natolik tíživá, že se vysněné bydlení stane finančním peklem.

Samozřejmě lze výši splátky "regulovat" pomocí splatnosti úvěru. Stejný milionový úvěr při současných úrokových sazbách 4,28 % má splátku 10 258 Kč při splatnosti 10 let a 4 937 Kč při splatnosti 30 let.

Tabulka 1: Měsíční anuitní splátka úvěru 1 mil. Kč při úrokové sazbě 4,28 %

Samozřejmě u anuitní splátky není pokles její výše s rostoucí splatností rovnoměrný. Nic není také zadarmo. Delší splatnost znamená, že máte peníze od banky déle půjčené, a tudíž za ně musíte více zaplatit.

Příliš malý úvěr neberte

Má-li domácnost vydat veškeré volné prostředky na koupi bytu a ještě si k tomu půjčit, není to rozhodně optimální situace. Vždy by v rodině měl zůstat dostatek prostředků jako finanční rezerva.

Ano, snížením objemu půjčených peněz sice klesne splátka a i zadluženost domácnosti, což může být pro někoho značně důležité, na druhou stranu se pak rodina může dostat do situace, kdy si bude muset půjčit běžný spotřebitelský úvěr, který je výrazně dražší než hypotéka. Každých 100 tis. Kč rozdílu ve výši hypotéky (při splatnosti 20 let a úrokové sazbě 4,28 %) znamená cca 621 Kč ve výši měsíční splátky.

Tabulka 2: Výše splátky při změně objemu úvěru
(hypotéka na 20 let s úrokovou sazbou 4,28 % )

Příklad: Při snížení úvěru z 1 mil. Kč na 900 tis. Kč klesne splátka o 10 %. To zjednodušeně znamená, že každých 10 měsíců ušetříme na 1 splátku. Pokud bychom ale ponechali 100 tis. Kč v rodinné rezervě, při výpadku příjmů by vystačili na 16,1 splátky hypotéky.

Peníze ponechané jako rezerva se mohou pochopitelně zhodnocovat nižším tempem, než kolik by ušetřily na úrocích z hypotéky. Rezervní prostředky lze uložit nejlépe na spořicích účtech bez výpovědní lhůty, částečně lze využít též krátkodobých termínovaných vkladů či fondů peněžního trhu. Nižší zhodnocení je ale cenou za jistotu. Cenou, která je výrazně nižší, než jaké následky může mít byť jen zpoždění se splátkou hypotéky.