Hypotéky slaví 15leté výročí od vstupu na český trh

Včera uplynulo 15 let ode dne, kdy získala první česká banka povolení k emisi vlastních hypotečních zástavních listů. Jakých bylo uplynulých 15 let? A jaké jsou vyhlídky do budoucnosti?

1995 - 2000

První bankou, která získala od ČNB povolení k emisi hypotečních zástavních listů byla Českomoravská hypoteční banka (nyní Hypoteční banka). V následujících letech se počet účastníků rozrůstal až na současných 15 bankovních ústavů poskytujících hypoteční úvěry.

Od poloviny do konce devadesátých let neměly hypotéky u nás na růžích ustláno. Obchodní strategie bank byla zaměřena na firemní klientelu, přičemž retailoví klienti zůstávali dlouhodou dobu stranou zájmu. S privatizací bank a příchodem zahraničních vlastníků se začala obchodní strategie tuzemských bank rychle měnit, nicméně i tak zůstávaly hypotéky díky své ceně dostupné pouze úzkému okruhu klientů s vysokými příjmy. Navíc banky byly stále velice opatrné a do poskytování hypoték se příliš nehrnuly. 

Tabulka 1: Přehled bank poskytujících hypotéky v ČR

Česká spořitelna, a.s.

Československá obchodní banka, a. s.

GE Money Bank, a.s.

Hypoteční banka, a.s.

ING Bank N.V.

Komerční banka, a.s.

LBBW Bank CZ a.s.

Oberbank AG pobočka Česká republika

Poštovní spořitelna (součást ČSOB, a. s.)

Raiffeisenbank a.s.

UniCredit Bank Czech Republic, a.s.

Volksbank CZ, a.s.

Waldviertler Sparkasse von 1842 AG

Wüstenrot hypoteční banka a.s.

„V letech 1995- 2000 bylo poskytnuto celkem jen 19.780 hypotečních úvěrů v objemu 18,6 mld Kč. Prakticky stejný objem, tedy téměř 19 mld. Kč, byl poskytnut za červen 2007, tedy za pouhý jeden měsíc v roce, kdy hypotéky dosáhly u nás vrcholu,“ říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti GOLEM Finance.

2001 - 2005

Rok 2000 byl zlomem. Trh hypoték v druhé „pětiletce“ znatelně ožil. Hypoteční banky konečně začaly mezi sebou soupeřit a zvýšená konkurence přinášela na trh nové produkty a služby. Postupem času docházelo k uvolňování pravidel poskytování hypoték a posunování hranice minimálního limitu vlastních zdrojů pro úspěšné vyřízení hypotéky. Již v roce 2001 byly banky schopny profinancovat 90 % hodnoty nemovitosti.

Graf 1: Celkový objem a nárůst smluvní jistiny hypotečních úvěrů
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR (MMR) 

Důležitým milníkem ve vývoji tuzemského hypotečního trhu byl také rok 2004, kdy došlo k novelizaci zákona o dluhopisech (upravuje podmínky emise hypotečních zástavních listů). Díky této úpravě se rozšířila účelovost hypoték a banky mohly rozšířit svou nabídku i o neúčelové hypoteční úvěry tzv. Americké hypotéky, jejichž využití závisí na samotném klientovi. Podmínkou však stále zůstává, že úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti.

Vlivem konkurence a zároveň díky poklesu základních úrokových sazeb začaly s počátkem milénia  dramaticky klesat úrokové  sazby hypoték. Na konci roku 2000 se sazby ještě pohybovaly na úrovni 8- 9 %, avšak v průběhu roku 2001 již prolomily 7% hranici a dále klesaly. Lví podíl na tomto klesajícím trendu měla akce České spořitelny, která v červnu 2001 začala nabízet zvýhodněné hypotéky s dotovanou úrokovou sazbou. V ideálním případě klient mohl získat až o 3 % nižší úrokovou sazbu.

Graf 2: Vývoj průměrných úrokových sazeb hypoték (2003 – 2010)

Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX

V roce 2003 vznikl ukazatel Hypoindex, který na měsíční bázi sleduje vývoj průměrných úrokových sazeb poskytnutých hypoték v ČR. Při vzniku Hypoindexu se průměrné úrokové sazby hypoték stále ještě pohybovaly vysoko nad 6,5 %. Nicméně během necelých 3 let klesly o více než dva procentní body a na konci roku 2005 se ocitly na historickém minimu (3,6 %), které bude jen ztěží někdy překonáno.

2006 - současnost

Nízké úrokové sazby a zároveň obavy z růstu cen nemovitostí v důsledku vstupu ČR do Evropské  unie  a poté také zvyšování DPH spustily obrovskou lavinu zájmu o vlastnické bydlení, a tím pádem také o hypoteční financování. Rok 2006 a 2007 nelze nazvat jinak než období hypotečního boomu. Objemy poskytnutých hypoték v některých měsících překročily dokonce hranici 15 miliard korun.

V roce 2008 se však začala prudce zhoršovat situace na hypotečním trhu v USA. Kde vlivem nesplácených úvěrů a poklesu cen nemovitostí začaly mít potíže nejen banky, které úvěry poskytovaly, ale i investiční banky, které do těchto pohledávek investovaly prostřednictvím tzv. strukturovaných cenných papírů. Tímto kanálem se přelila hypoteční krize na finanční trhy a začala doléhat i na českou ekonomiku a bankovní sféru. Hypoteční banky začaly ze dne na den zpřísňovat podmínky pro poskytnutí hypoték a navyšovat rizikové přirážky. Výsledkem hypoteční krize byl velmi rychlý růst úrokových sazeb úvěrů a zmrazení hypotečního trhu téměř ve všech zemích euroatlantické zóny, České republiky nevyjímaje. Objem nově poskytnutých hypoték klesl v roce 2009 (74,4 mld. Kč) v porovnání s rekordním rokem 2007 (145,5 mld. Kč) téměř o polovinu. 

Graf 3: Objem a počet poskytnutých hypoték

 Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX

„Období od roku 2006 až dosud, byla dobou velmi dynamickou a poučnou, neboť jsme v ní byli svědky obrovského hypotečního „boomu“ let 2006, 2007 a přelomového roku 2008, kdy hypotéky poprvé za svoji existenci začaly čelit globální krizi a útlumu. Tato fáze je v zásadě přechodem k vyzrávání hypotečního financování, které bude charakteristické pro příští roky. Dá se s nadsázkou říct, že hypotéky u nás jsou nyní v období „puberty“ a směřují k dospělosti,“ uvádí Libor Ostatek z GOLEM Finance.

V současné chvíli dochází na hypotečním trhu k patrné stabilizaci a opět nepatrně roste zájem o hypoteční úvěry. Ovšem vzhledem k ekonomické situaci a stále relativně vysoké nezaměstnanosti nelze v letošním roce očekávat nějaké výraznější oživení, které by dokázalo objem poskytnutých úvěrů přenést přes hranici 80 miliard korun. Strašákem pro stávající i potencionální klienty hypotečních bank je plánované snižování mezd a propouštění ve veřejném sektoru. Lidé pracující v soukromých firmách (s výjimkou stavebnictví) by již měli mít naopak nejhorší za sebou. Soukromý sektor si svým zeštíhlujícím procesem prošel v letech 2008 a 2009.

Tip: Přehled odhadů budoucího vývoje úrokových sazeb hypoték naleznete v článku " Jak se budou vyvíjet úrokové sazby hypoték? ".