Jak co nejbezpečněji zaplatit za nemovitost?

Koupě nemovitosti je vcelku komplikovaný proces. Rozhodně tato transakce neprobíhá tak, že kupující s prodávajícím podepíší kupní smlouvu, kupující zaplatí prodávajícímu dohodnutou cenu a v ten okamžik se stává novým vlastníkem nemovitosti. Skutečné vlastnictví nemovitosti vzniká až zápisem vlastnického práva do katastru nemovitostí, a to může trvat až 30 dnů. Pro převod kupní ceny se proto používá účet třetí strany, která peníze vyplatí až ve chvíli, kdy nemovitost přejde ve vlastnictví nového nabyvatele. Velmi často tento převod zabezpečuje zprostředkovatel obchodu – realitní kancelář. To může představovat nemalé riziko… 

Během včerejšího dne média zveřejnila zprávu o olomoucké realitní kanceláři Arden Reality, která se podle všeho dostala do platební neschopnosti. A v současné době, podle zmíněné zprávy, dluží klientům přibližně 23 milionů korun. Z drtivé většiny se jedná o prostředky za nezrealizované nemovitostní transakce. Kupující za nemovitosti sice zaplatili, ale celá transakce probíhala prostřednictvím účtu realitní kanceláře, a z tohoto účtu se peníze ztratily neznámo kam. Kupující nemají ani peníze, ani nový domov. Jak se takovým případům vyhnout? 

Platí, že prodej nebo nákup nemovitosti prostřednictvím kvalitní realitní kanceláře vám může ušetřit spoustu času a starostí. Ač na vás realitní kancelář může působit sebedůvěryhodněji, samotnou úhradu kupní ceny doporučujeme provádět prostřednictvím jiného nezávislého subjektu: Advokáta, notáře nebo banky.

Výhodou nezávislých subjektů je fakt, že peníze uložené v jejich úschově nemohou být v případě krachu, na rozdíl od realitních kanceláří, použity na úhradu věřitelských závazků. Klientům mohou být tedy vyplaceny obratem. Navíc jak advokáti, tak notáři jsou pojištěni pro případ odpovědnosti za škodu. 

V případě advokátů a notářů se jedná o tzv. notářkou/advokátní úschovu, banky tuto službu nabízí v rámci svých vázaných účtů. Například Komerční banka tuto službu nabízí pod názvem Správa kupní ceny.

^REKLAMA

Jak to funguje v praxi?

Smyslem celého procesu je eliminace rizika, že kupující za své peníze nezíská kupovanou nemovitost a na druhou stranu dává prodávajícímu jistotu, že mu bude včas a v plné výši zaplaceno. Úhrada probíhá přes speciální účty na principu "peníze proti dokumentům". V následujících odstavcích je uveden stručný popis jednotlivých fází převodu kupní ceny a samotné nemovitosti.

Krok 1: Sepsání a podpisy dokumentů
Podpis kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva za přítomnosti advokáta/notáře. Všechny tyto dokumenty zůstávají v úschově advokáta/notáře. Výjimkou je situace, kdy kupující financuje nákup nemovitosti prostřednictvím bankovního úvěru (hypotékou, úvěrem ze stavebního spoření). Potom předání kupní smlouvy bance je jednou z podmínek čerpání úvěru a je zpravidla na žadateli o úvěr, aby tento dokument své financující bance doručil. 

Krok 2: Úhrada ze strany kupujícího
Úhrada kupní ceny na vázaný účet advokáta/notáře (do úschovy). Přičemž není rozdílu, zda kupující peníze posílá z vlastního účtu, nebo peníze na účet přijdou od financující banky (hypoteční banka, stavební spořitelna).

Krok 3: Podání návrhu na vklad vlastnického práva
Ve chvíli, kdy advokát/notář/banka zaregistruje, že prostředky v odpovídající výši dorazily na vázaný účet, podá na Katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva k nemovitosti, přiloží odpovídající počet vyhotovení kupních smluv a informuje všechny zúčastněné strany. Zmíněné dokumenty dosud držel "v úschově".

Krok 4: Převod kupní ceny
V předem stanoveném termínu advokát/notář/banka převede celou částku na účet prodávajícího.

Zúčastněné strany se rovněž mohou domluvit, že advokát část převede na účet realitní kanceláře (provize za zprostředkování obchodu), část převede prodávajícímu a zbylou část úschovy, v odpovídající výši, uhradí advokát na účet příslušného finančního úřadu (daň z převodu nemovitosti). Tomu však musí ještě předcházet podání daňového přiznání ze strany prodávajícího. 

Krok 5: Předání a převod nemovitosti
Záleží na ujednání v kupní smlouvě, kdy dojde ke skutečnému předání klíčů od nemovitosti. Zpravidla tomu tak bývá již ve chvíli, kdy peníze přijdou do úschovy. Skutečný převod je však právně dokončen až ve chvíli zapsání vlastnického práva do katastru nemovitostí. V takovém případě musí být v kupní smlouvě ošetřena varianta, kdy by Katastrální úřad z jekéhokoliv důvodu odmítl vklad vlastnického práva zanést. Pokud se jedná o formální chyby, řešení spočívá v opravě dokumentů, pokud by se jednalo o závažnější pochybení, může dojít k odstoupení od smlouvy a vrácení peněz. K tomuto extrémnímu řešením však dochází jen zřídka.