Jak moc jsou nebezpečné variabilní sazby hypoték?

Variabilní sazby hypotečních úvěrů jsou novým hitem. Jsou nízké. Jsou atraktivní. A jsou nebezpečné. Jaká rizika se v nich skrývají? S jak vysokým růstem úroků musí klienti s variabilními sazbami hypoték počítat?

Nízká úroková sazba se opět stala lákadlem. I hypotečním úvěrům s pětiletou fixací průměrné úrokové sazby v červnu klesly pod magickou 5% hranici. A klienti mohli jít ještě níž. Kdo by nechtěl platit za hypotéku pod 3,8 %? Je to přitom tak jednoduché! Stačí rezignovat na fixaci úrokové sazby a nechat ji spokojeně plavat.

Variabilní úrokové sazby hypoték se odvíjejí od úrokových sazeb na mezibankovním trhu - tedy od úrokových sazeb, za které si banky půjčují mezi sebou. Variabilní sazba má tak pro banky obrovskou výhodu: nemusí si na variabilní hypotéky zajišťovat dlouhodobé zdroje, ale kdykoli si může půjčit na trhu (potřebuje-li to nebo vyplatí-li se jí to) a peníze jen s marží přeprodat svému klientovi.

Pro banku mají variabilní sazby jen jediné riziko. Došlo-li by k velkému růstu úrokových sazeb na mezibankovním trhu, hrozilo by zvýšení delikvence klientů, kteří by splátku s vysokou úrokovou sazbou nedokázali zaplatit. Kolísání variabilních úrokových sazeb také pro klienty znamená, že by měli být připraveni na jejich růst. Přestože jsou v současnosti variabilní úrokové sazby nízké, jsou určeny především pro bonitnější klienty.

Jak mohou variabilní sazby kolísat?

Úrokové sazby na mezibankovním trhu depozit zveřejňuje Česká národní banka. Pro hypoteční úvěry s variabilní sazbou jsou podstatné sazby, za které jsou banky ochotny jiným bankám peníze půjčit - PRIBOR. Z nich je podstatný buď měsíční, nebo tříměsíční PRIBOR, tedy sazby, za které jsou banky ochotny poskytnout jiným bankám peníze na jeden nebo tři měsíce. (U hypoték se lze setkat i s variabilní sazbou odvozenou od ročního PRIBORu, která se mění jednou ročně, ale tyto se významně podobají hypotékám s roční úrokovou fixací.)

Mezibankovní sazby PRIBOR jsou na svých historických minimech. Jejich vývoj od roku 2005 shrnuje Graf 1.

Graf 1: Vývoj mezibankovních sazeb PRIBOR

Zdroj dat: ČNB

Kdybychom se podívali ještě dále do historie, nalezli bychom i sazby překonávající 10% hranici a blížící se metě 20 %. To bylo ovšem v dobách vysoké inflace, která by se sice mohla vrátit... pak bychom se ovšem rovnou mohli dívat do ještě dávnější, leč v očích pamětníků stále živé historie - do období měnové reformy.

Průměrné variabilní úrokové sazby za červen dosáhly 3,78 %. Průměrný měsíční PRIBOR ve stejném období dosahoval 1,01 %, jeho tříměsíční příbuzný pak 1,24 %. Odtud lze odhadnout marži, jakou si banky k variabilním sazbám účtují. Ta se bude pohybovat kolem rozmezí od 2,54 % do 2,77 %. Jaká by mohla být variabilní úroková sazba hypoték při dané marži ukazuje Graf 2.

Graf 2: Odhad vývoje variabilních úrokových sazeb při marži v rozmezí od 2,5 do 3 %

Zdroj: Vlastní výpočty

Průměrné variabilní úrokové sazby hypoték odvozené od PRIBORu při marži v rozmezí od 2,5 do 3 % by se jen za uplynulých 5,5 let podívaly velmi pravděpodobně nad 6% hranici a mohly by se přiblížit i k 7,5 %. Lze sice předpokládat, že s rostoucími mezibankovními sazbami by klesaly marže, přinejmenším pro nové klienty, ovšem pro téměř 7 % jen červnových klientů marže budou zpravidla na následujících 5 let zafixovány. Současné mezibankovní úrokové sazby jsou přitom nejnižší v historii České republiky.

Pro růst sazeb v dohledné budoucnosti hovoří několik skutečností: Základní sazby ČNB jsou na historických minimech a prostor pro jejich další snižování není. Lze očekávat spíše jejich růst a od něj se odrazí i růst mezibankovních sazeb. Zadlužování států (nejen České republiky) povede ke zvyšování úrokových sazeb, neboť (zjednodušeně řečeno) peníze budou vzácnější. Podívat se na úrovně PRIBORu kolem roku 2008 může být jen otázkou času.

"Českému klientovi víc než klientovi žijícímu ve velké zemi hrozí, že když Česká národní banka z důvodu nějaké finanční nestability bude muset v rámci měnových intervencí drasticky zvýšit krátkodobé sazby, tak tím zároveň drasticky zvýší krátkodobé sazby hypoték těchto klientů," uvedl Tomáš Prčík ze společnosti Callido v nedávném rozhovoru pro Hypoindex.cz.

Jak se projeví výše sazby na splátce hypotéky

S rostoucí úrokovou sazbou pochopitelně roste měsíční splátka hypotéky. Jak moc závisí především na zůstatkové hodnotě jistiny, a tak následující propočty jsou jen orientační.

Tabulka 1: Výše splátky hypotéky 1 mil. Kč při různých úrokových sazbách a splatnostech

Zdroj: Vlastní výpočty

Při delší splatnosti hypotéky jsou jednotlivé anuitní splátky pochopitelně nižší. Dopad zvýšení úrokové sazby je ale vyšší.

Tabulka 2: Dopad změny úrokové sazby hypotéky 1 mil. Kč při různých splatnostech

Zdroj: Vlastní výpočty

Tabulka 2 udává, o kolik by se zvýšila splátka jednoho dlužného milionu korun hypotéky v případě zvýšení úrokové sazby ze současných průměrných 3,78 %. Pokud by se sazba vyšplhala na odhadnuté maximum (z posledních 5,5 let vývoje mezibankovních sazeb), domácnost by musela kupříkladu u 2milionové hypotéky se splatností 30 let najít v měsíčním rozpočtu o 4 688 Kč více. To představuje nárůst původní splátky 9 296 Kč o více než 50 %!

Další riziko variabilních sazeb

Kromě volatility (kolísání) úrokových sazeb hrozí i další riziko spojené s variabilními sazbami.

"U variabilních hypoték jsou výrazně vyšší marže než jsou u pevné fixace. Je tam tedy vyšší ziskovost pro banky. To by mohlo vést ke zvyšování pevných sazeb," uvedl Tomáš Prčík a tvrzení vysvětlil: "Banky zavedou variabilní sazbu, která bude o trošku nižší, než jsou sazby pevné, bude je inzerovat, a mezitím v tichosti zdraží pevné sazby. Může se stát, že banky budou chtít zvýšit marže na stejnou úroveň, jako mají u variabilních hypoték. To není moc dobré pro koncového uživatele."