Jak se vyvíjejí ceny domů za mořem?

Ceny domů padají ve Velké Británii i Spojených státech. Průměrná cena domu ve Spojeném království v únoru byla 161 tisíc liber, zabavování nesplácených nemovitostí stlačilo průměrnou cenu amerických domů na 159 tisíc dolarů v lednu 2011. Anomálií je Londýn. Proč se londýnské ceny vymykají?

Zatímco průměrná cena domu je ve Velké Británii na 8násobku roční průměrné mzdy, v USA je to na 5,5násobku, a v ČR na 8násobku.

I když v Londýně ceny domů rostou, ve zbytku země padají

Objemy realitních transakcí byly ve Velké Británii přes zimu neobvykle nízké. Meziročně ceny domů klesly od února 2010 o 2,8 %, průměrná cena domu ve Spojeném království v únoru byla 161 tisíc liber. Podle některých zpráv jen za letošní únor ceny oproti lednu klesly o 0,9 %.

I když ceny domů napříč Anglií padají, v Londýně je tomu jinak. Přestože transakce jako celek spadly o 12 %, počet prodaných nemovitostí v hodnotě mezi 1,5 miliony liber a 2 miliony liber vyskočil o 19 procent. Co se stalo tak významného, že tyto drahé domy jdou tak na dračku? Odpověď je jednoduchá: ceny nemovitostí jsou v Londýně ovlivněny blížícím se dopadem změny daně z převodu nemovitostí.

Při nákupu nemovitosti v ceně do 125 tisíc liber se daň z převodu neplatí, při ceně do 250 tisíc liber je uplatněna daňová sazba ve výši 1%, při ceně do 500 tisíc liber je sazba ve výši 3 % a nad 500 tisíc liber pak sazba ve výši 4 % z ceny.^[1] Nově bude zavedena vyšší sazba daně z převodu nemovitostí ve výši 5 % u nemovitostí v hodnotě vyšší než milion liber, a toto je příčinou růstu cen v Londýně.

Ceny domů až na 20násobku roční průměrné mzdy

I přes cenový propad zůstává mezera mezi platy a cenami domů ve Velké Británii vysoká. Před deseti lety měla být průměrná cena domu na venkově 95 tisíc liber, přičemž průměrný místní plat byl 13,5 tisíce liber ročně. Od té doby cena venkovských domů dostala až na 214 tisíc liber (což představuje nárůst o 125 %), přičemž místní mzdy vzrostly jen o 37 % na 18,5 tisíce liber ročně.

Průměrná cena domu se v západní části země dostala až na 20násobek roční průměrné mzdy (například v Cotswolds), s průměrem v celém regionu kolem 12násobku roční průměrné mzdy. Kde byl zakopaný pes: byly to domy, které se staly předraženými, nebo mzdy, které byly příliš malé? Zatímco se zde průměrná cena domu v posledních 10 letech více než zdvojnásobila, mzdy vzrostly v některých částech jen o pětinu. V některých částech se pro pracovníky střední třídy, jako jsou učitelé, zdravotní sestry nebo hasiči, stalo bydlení ve svém nedostupné.

Měřeno rozdílem mezi platy a cenami domů se cenová dostupnost vlastního bydlení měla díky cenové korekci zlepšit ve všech venkovských okresech Velké Británie. Druhý největší nárůst v dostupnosti mělo zažít město Easington: domy zde stojí 7,3násobek místní průměrné mzdy. V roce 1999 byla cena domu v Easingtonu 3,2násobkem ročního příjmu těch, kteří v této oblasti pracovali.

A jak jsme na tom v Česku? Pokud velmi hrubým a zjednodušujícím odhadem řekneme, že cena domu v ČR činí 2 milióny korun a roční průměrná mzda je 240 tisíc korun, pak průměrná cena domu v Česku činí 8násobek roční průměrné mzdy.

Prognózy a komentáře o budoucím vývoji v UK

Leccos naznačuje, že hypoteční trh a trh s bydlením ve Spojeném království neprokázal známky oživení. Ceny nemovitostí pravděpodobně čeká další pokles, jsou vyslovovány i domněnky, že nastane dvojitý propad cen nemovitostí. Situace v zemi je složitá, trh nemovitostí trpí, protože lidé se bojí inflace a nejistoty zaměstnání a příjmu. Jako důsledek nejistoty ohledně ekonomického výhledu i dalšího potlačení poptávky po bydlení, lze i v roce 2011 očekávat ve Velké Británii pokles cen nemovitostí.

Některé komentáře konstatují, že ceny už budou stagnovat nebo růst, jiné to vyvracejí. Někdo například konstatuje, že se „očekává, že prodej domů vzroste před začátkem léta,“ ve stejném období jiný komentář říká, že "i když poroste objem transakcí, ceny domů mají nadále klesat." Objevují se úvahy, že když se nemovitost dobře ocení, trh se rozhýbe. Chyba je podle tohoto pohledu v prodávajících, kteří nejsou mnohdy ochotní přijmout pokles cen, ke kterému došlo. Za cenu, která příliš neodráží realitu na trhu, nemovitost prostě příliš prodejná není.

Když ceny klesají, domy se stávají dostupnějšími. Vzhledem k nejistotě a celkově medvědímu (sestupnému) trhu doba nesvědčí krátkodobým spekulativním nákupům. Rezidenční nemovitosti by tak podle publikovaných doporučení měly být považovány za středně až dlouhodobý investiční horizont (nejméně na dobu pěti let).

Ceny padají i ve Spojených státech

Naopak ze Spojených států lze slyšet zprávy, že s tím, jak ceny klesají, prodej domů zrychluje. Pokračující zabavování stlačilo průměrnou cenu amerických domů na 159 tisíc dolarů v lednu 2011, což je nejnižší úroveň od roku 2002. Ceny domů ve Spojených státech klesly oproti vrcholu v roce 2006 až o 31 %. První propad zde skončil v lednu 2009, druhý pokles pak vrcholil v únoru 2010. Třetí pokles cen v USA za poslední tři roky má být hnací silou zvedající prodeje za situace, kdy kupující chtějí koupit ještě před očekávaným vzestupem úrokových sazeb.

Tam, kde v průběhu let 2000 až 2005 byl největší realitní boom, jsou vidět největší poklesy. V květnu 2007 byla průměrná cena domů v Phoenixu 255 tisíc dolarů. V únoru 2011 zde průměrná cena klesla na 110 tisíc dolarů, došlo tedy k poklesu o více než 50 %. Provedeme-li porovnání z pohledu průměrné mzdy, pak je průměrná cena domu 5,5násobkem průměrné mzdy (při zjednodušeném hrubém odhadu průměrné mzdy ve Spojených státech ve výši 30 tisíc dolarů ročně).

Kdo chce ve stávající době prodat, musí se smířit se ztrátou, realitou je záporný vlastní kapitál. Hodnota domu je prostě mnohdy nižší než dlužná částka. I v roce 2011 budou ceny domů pravděpodobně nadále klesat, odhady hovoří o nějakých 2 % poklesu.

I když ceny ještě padají, úrokové sazby mají být tím, co má motivovat k nákupu. Fannie Mae, největší hypoteční společnost, předpovídá, že ceny domů budou v letošním roce nadále klesat a prodeje budou narůstat. Prodej domů údajně začal růst právě v období, kdy začaly růst úrokové sazby hypoték. Tyto dosáhly rekordních minim v listopadu 2010. Průměrná sazba na třicetileté hypotéky činila v únoru 2011 4,87 %, což je téměř 0,75 procentního bodu nad 4,17 % v listopadu 2010. Komentáře poukazují, že na konci roku 2011 to může být i 6 procent. Prodeje rostou, i když ceny mohou ještě klesnout, protože kupující věří, že na zafixování úrokové sazby vydělají.

V USA i UK jsou domy cenově dostupnější a trh se otevírá pro více lidí

Jedna z investičních pouček říká "nakupuj levně, prodávej draze". V dobách, kdy ceny padají, vzniká nejvíce dobrých nákupních příležitostí. Když ceny padají, je dobré kupovat. Anebo také ne?

Komplikací je, že nikdo neví, kdy ceny dosáhnou dna a kdy budou opět směřovat nahoru. Sociální, legislativní, ekonomické, politické ani technologické vlivy nejsou vyzpytatelné, a proto není vyzpytatelné ani budoucí ocenění nemovitostí. Kdo by před dvaceti lety řekl, že paneláky, označované jako králikárny, zůstanou domovem milionů lidí, budou revitalizovány a zde existující byty si udrží svou hodnotu?

Nikdo neví, kdy bude změněna daň z převodu nemovitostí nebo jiné daně (kupříkladu DPH nebo daně z nemovitosti). Politici mohou svým rozhodnutím aktuálním oceněním celkem nečekaně zahýbat. Nikdo neví, kterým směrem se v budoucnu pohnou úrokové sazby, jak investice ovlivní budoucí vládní politika, ani jaká bude reálná hodnota peněz (jak se peníze nominálně znehodnotí).