Jak se vyvíjejí ceny nemovitostí?

Ceny nemovitostí a jejich pád či růst byly v loňském roce velice diskutovaným tématem. Budou i v letošním roce klesat či růst, nebo se jejich vývoj již stabilizoval?

Odpověď na tuto otázku musíme začít poukázáním na rozdíl mezi reálnými a nabídkovými cenami nemovitostí. Je mezi nimi totiž značný rozdíl. Nabídkové ceny jen ukazují, za jaké ceny by si prodávající přáli své nemovitosti prodat. Někdy jsou dokonce dost rozdílné od cen, za které danou nemovitost nakonec prodají, a to až o 10 %. Výkyvy v nabídkových cenách tedy mluví jen o změně představ o ceně nemovitostí. Pojďme se ale podívat na reálné ceny nemovitostí neboli ceny obvyklé. Ty totiž mluví o hodnotě dané nemovitosti. Ta vždy vychází z typu nemovitosti, jejich dispozic, stavu, lokality (včetně například dopravní dostupnosti) i například umístění bytu v domě (podlaží, orientace bytu), atd.

Z dat, která si sbírají a analyzují odhadci a experti na oceňování nemovitostí z Hypoteční banky, vyplývá, že ceny českých nemovitostí po výraznějších poklesech z roku 2009 se již začínají stabilizovat. A stagnaci cen nemovitostí očekáváme i do nejbližších měsíců. Samozřejmě i mezi jednotlivými typy nemovitostí, existují rozdíly. Nemluvě o rozdílech regionálních. Dovolme si ale malou generalizaci a podívejme se na to nejzajímavější u jednotlivých typů nemovitostí.

Byty

Na konci loňského roku došlo k mírnému oživení poptávky po bytech. Důvodů může být hned několik. Jednak se na trhu objevily poněkud reálnější nabídkové ceny, rozšířila si i nabídka nových bytů v developerských projektech a jednak si prodávající zvykli nabízet slevu. Platí to i o těch, kdo prodávají „second-handovou novostavbu“. Jsou velmi flexibilní při jednání o celkové ceně bytu a navíc jsou jejich byty (oproti některým novostavbám přímo od developerů) již vybaveny kuchyňskou linkou.

Kromě second-handových novostaveb rostl zájem i byty v panelových domech. Je to do jisté míry dáno větším cenovým poklesem panelových bytů, který přilákal více zájemců. U panelových bytů jsou také prodávající ochotni více slevit z ceny. Dostávají se tak do výhody oproti těm, kdo chtějí prodat starší cihlový byt, ale nechtějí ze svých požadavků slevit.

Je lepší koupit byt v novostavbě, nebo raději starší byt?

Vybíráte-li nemovitost, ve které chcete bydlet, mělo by rozhodnutí, zda chcete bydlet v novostavbě, nebo starším bytě, být spíše otázkou osobní preference. Někdo má raději kouzlo starší zástavby, jiný si nedokáže představit bydlet v bytě, který už sloužil jako domov několika rodinám. Pokud však v tomto ohledu nemáte vyhraněný názor a ptáte se, do jaké nemovitosti je lepší investovat, není odpověď jednoznačná. Vždy záleží na lokalitě, ve které se obě nemovitosti nachází. Starší byt bude jistě levnější, a pokud se jedná o opravdu dobrou cenu za byt v dobře dopravně dostupné lokalitě a vy máte možnost zajistit si efektivní rekonstrukci, může být koupě staršího bytu velmi atraktivní. Dejte si však pozor – mnohdy se může stát, že náklady na pořízení bytu plus náklady na rekonstrukci mohou převýšit celkovou hodnotu nového nebo již zrekonstruovaného bytu. Pokud víte, že budete chtít nemovitost brzy prodat, dobře si vše spočítejte a nebojte se oslovit místního odhadce nemovitostí. Ten Vám bude schopný přímo v konkrétní lokalitě dát rady pro konkrétní nemovitosti.

To, co se ani s časem nemění, je zájem spíše o menší byty. Nejvíce žádané jsou opět malé byty do 50 m² s dobrou dispozicí. Naopak hůře prodejné jsou nadstandardně rekonstruované byty vetší než 100m².

Rodinné domky

Poptávka po bydlení v rodinných domech se také stabilizovala. Menší zájem je v současné době o luxusnější a větší rodinné domky, nebo domy v menších obcích vzdálenějších od velkých měst. Nové domy, které jsou součástí developerských projektů, se v současnosti staví jen v krajských městech a jejich těsném okolí. Pokud jde o pronájem rodinných domků, je největší zájem o novější rodinné domy, nebo domy po rekonstrukci. Funkční trh pronájmu rodinných domů je však pouze v Praze, Brně a v jejich okolí.

Pozemky

Stavební pozemky jsou stále velmi žádané. Poptávka po pozemcích ve městech i jejich okolí je stabilní. Právě u zajímavých pozemků, kterých rychle ubývá, je možné v nejbližších měsících čekat mírný růst jejich reálné ceny. To neplatí o cenách pozemků v satelitních zástavbách v okolí Prahy. Zde budou ceny i nadále stagnovat.

Největší poptávka je přitom po zasíťovaných kvalitních pozemcích v intravilánu krajských měst. Někde jich dokonce není tolik, aby pokryly poptávku. Jejich největší nedostatek je v okolí Brna, Plzně, Jihlavy a Hradce Králové. Zde nabídka poptávku neuspokojuje. Stabilní ceny i nabídka s poptávkou jsou v satelitních zástavbách v okolí Prahy. Naopak již dlouhodobě je o stavební pozemky nejmenší zájem na relativně odlehlejším Jesenicku.