Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Jak (vlastní vinou) přijít o byt, který je už několik let zapsaný na vaše jméno

Autor: Pavel Řehulka | 23.11.2010 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 7 komentářů
Jak (vlastní vinou) přijít o byt, který je už několik let zapsaný na vaše jméno

„Když jsem kupovala byt, kupní smlouvu jsme si sepsali sami... vždyť to nic není. Stačí z internetu stáhnout vzor, doplnit naše údaje a je to. Katastr nám to vzal. A žádného právníka jsme nepotřebovali...“

Těmito slovy začíná příběh investorky, která sice při koupi bytu „ušetřila“, později na to ale šeredně doplatila. Proč? Hned to vysvětlím...

Na začátku každé investice stojí smlouva o koupi nemovitosti. A mnoho začínajících investorů má pocit, že její sepsání není nijak složité: Stačí si stáhnout nějaký vzor z internetu, doplnit své údaje a smlouva je připravena. A jakmile katastrální úřad zapíše nového vlastníka, vše je hotovo.

Samotné sepsání kupní smlouvy může být skutečně jen otázkou doplnění svých údajů do správných kolonek, mnoho kupujících ale v této fázi zapomíná na fakt, že zápisem do katastru nemají vyhráno. Samotný zápis totiž ještě neznamená, že jim nemovitost skutečně patří.

Občanský zákoník sice v § 133 říká, že převádí-li se nemovitá věc, která je předmětem evidence katastru, na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí. A na první pohled to tedy vypadá tak, že jakmile katastrální úřad přepíše jméno původního vlastníka na vaše, stáváte se nezpochybnitelným majitelem nemovitosti.

Jak ale již před mnoha lety vyložil Nejvyšší soud, „vlastnické právo k určité nemovitosti vložené do katastru po rozhodnutí katastrálního úřadu v řízení o povolení vkladu lze zpochybnit“.

„Skutečnost, že smlouva o převodu nemovitosti byla v souladu s § 5 zákona o zápisech přezkoumána katastrálním úřadem a že ten pravomocně rozhodl o povolení vkladu vlastnického práva pro nabyvatele, nebrání tomu, aby soud v občanském soudním řízení posoudil platnost či účinnost sporné smlouvy podle příslušných ustanovení zákona.“

Obsahem rozhodnutí katastrálního úřadu totiž není prohlášení smlouvy o převodu nemovitosti za platnou či účinnou (neplatnou či neúčinnou), ale povolení vkladu vlastnického práva pro nabyvatele.

Katastrální úřad tedy přezkoumá návrh na vklad spolu se smlouvou z hlediska, které mu vymezuje v § 5 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických práv k nemovitostem a zjišťuje:

a) zda navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru,
b) zda je navrhovaný vklad odůvodněn obsahem předložených listin,
c) zda je právní úkon týkající se převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva určitý a srozumitelný,
d) zda je právní úkon učiněn v předepsané formě,
e) zda jsou účastníci řízení oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu,
f) zda není účastník řízení omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím státního orgánu ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu,
g) zda byl k právnímu úkonu účastníka řízení udělen souhlas podle zvláštního předpisu.

Katastrální úřad tyto skutečnosti zkoumá ke dni podání návrhu na vklad.

Jakmile tedy úředník úřadu zjistí, že tyto podmínky jsou splněny, navrhované změny zapíše. (A podle rozhodnutí Ústavního soudu dokonce ani nesmí zamítnout návrh na vklad z jiných důvodů – přestože např. chybu ve smlouvě vidí - protože by tím překročil své pravomoci. Takový krok už totiž přísluší pouze soudům.)

Proč by měla být ale kupní smlouva neplatná, i když jsme ji řádně sepsali, odnesli na katastrální úřad a ten přepis vlastnictví potvrdil?

Odpověď na tuto otázku je současně i zdůvodněním, proč má smysl, aby smlouvy připravovala osoba, která při tomto aktu provádí více, než jen dopisování identifikačních údajů do zkopírovaného mustru.

Přestože máme při prodeji/koupi majetku smluvní volnost, zejména občanský zákoník stanovuje řadu mantinelů, ve kterých se můžeme pohybovat. A tato pravidla jsou nadřazena ujednáním, které si do smlouvy napíšeme.

Příklad?

Pokud připravím smlouvu na prodej nemovitosti, kterou jsem koupil během manželství, prodávám tím majetek, který patří do společného jmění manželů.

Katastrální úřad ale nevidí, co je čistě mým osobním majetkem a co patří do SJM. Jsem-li na listu vlastnictví identifikován jako jediný vlastník nemovitosti, můžu katastru předložit smlouvu o jejím prodeji a úřad tento návrh zanese do své evidence.

Jakmile ale manželka zjistí, že jsem prodal nemovitost, která patřila do našeho společného jmění, má možnost se bránit: Podá žalobu na neplatnost celé transakce a nemovitost tak do našeho jmění vrátí zpět.

Kupujícímu musím samozřejmě vrátit zaplacené peníze, ale dokážete si představit překvapení, které zažije, když už v bytě třeba rok bydlí – nebo jej pronajímá – a najednou mu přijde rozhodnutí, že mu vlastně nepatří.

Důvodem pro neplatnost kupní smlouvy může být např. to, že:

- jedna ze stran od smlouvy odstoupila,
- smlouva obsahovala rozvazovací podmínku, která nastala,
- jeden z manželů prodal nemovitost patřící do SJM bez souhlasu druhého manžela,
- nebyla řádně splněna nabídková povinnost v případě spoluvlastnictví.

Co z tohoto vyplývá?

Pokud vás při realitních transakcích láká úspora, kterou dosáhnete svépomocným sepsáním příslušných smluv, nezapomínejte na to, že kromě samotného smluvního ujednání existuje ještě řada pastí, které se skrývají v nadřazených zákonech. A katastrální úřad vás na ně neupozorní.

Právníci tyto předpisy studují roky. A těch několik tisíc korun, které jim za přípravu realitní transakce zaplatíme, není odměnou za doplnění našich údajů do nějakého mustru, ale zejména za to, že domyslí všechna rizika, které nám při nákupu nemovitosti hrozí, a pohlídají, aby naše transakce proběhla bezpečně.

Autor článku je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty" .

Anketa

Využíváte služeb realitních makléřů?

Ano, vždy. (34)
 
Někdy ano. (26)
 
Ne, nikdy. (40)
 
Jsem realitní makléř. (32)
 Celkem hlasovalo 132 čtenářů

Jak (vlastní vinou) přijít o byt, který je už několik let zapsaný na vaše jméno >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 7 komentářů)

Vzory jsou na nic loki | 29.01.2013 21:19
historie Martin | 24.11.2010 22:35
Co to melete, troubové, o rk? játyon | 24.11.2010 00:40
potencionální kupec potencionální kupec | 23.11.2010 11:58
Trapný blábol selskyrozum | 23.11.2010 10:25

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 29.08.2016 00:00 Ex-guvernéři ČNB: Přehřívá se trh nemovitostí?

Bývalí guvernéři České národní banky (ČNB) Miroslav Singer a Zdeněk Tůma minulý týden diskutovali na setkání Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) o aktuálním makroekonomickém dění u nás i v zahraničí. Nevynechali ani otázku vývoje trhu nemovitostí.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypoindex-300-300-1

Jakub Kudrna | 26.08.2016 00:00 Co čtenář, to blbec aneb Nač sází reklamní kampaň realitky

Staré přísloví uvádí, že „neznalost zákona neomlouvá“. To je vskutku pravda, protože demokracie předpokládá zodpovědnost každého jednotlivce. Všichni bychom měli znát svá práva, ale i povinnosti. Ne vždy tomu tak ale je, a na to sází i realitní kancelář. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 26.08.2016 10:29

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

26.08.2016 13:40 Na pražském nábřeží vyroste ruské kolo

Společnost Timsbury Capital může na Praze 5 postavit ruské kolo. Vedení města stvrdilo podpisem pronájem pozemku na Hořejším nábřeží. Firma ale ještě nemá vyhráno, musí do konce roku 2017 získat kromě jiných i souhlas od památkářů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

24.08.2016 14:39 Ceny zemědělské půdy prudce rostou

Průměrná tržní cena zemědělské půdy vzrostla podle odborného serveru Farm.cz v loňském roce o téměř 166 tisíc korun za hektar. Meziročně se jedná o nárůst o 16,5 procenta. Důvodem je rostoucí zájem nezemědělských investorů a investičních fondů, který přiměl k nákupům i farmáře. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.08.2016 12:49 Pražské Modřany jsou magnetem pro developery

Chátrající průmyslové areály, nepřítomnost historických památek a volné plochy k zastavění je vše co nabízí pražská část Modřany. Jedná se zde o ráj pro developery, kteří nezahálejí a ve stagnujícím stavitelství zde zuřivě budují. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.08.2016 12:57 Nejdražší vilu na světě můžete nyní koupit za miliardu eur

Pokud by se vilu na Francouzské riviéře podařilo prodat za jednu miliardu eur (27 milionů korun), stala by se nejdražší na světě. Villa les Cedres leží na poloostrově St-Jean-Cap-Ferrat mezi Nice a Monakem na 14 hektarech pozemků a může se pochlubit deseti ložnicemi, 50 metrovým bazénem či exotickou botanickou zahradou. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.08.2016 13:22 Rezervujete dovolenou kartou? Ubytování přes booking.com není bezpečné

Pravděpodobné problémy se zabezpečením plateb skrz portál booking.com tíží nejen klienty, ale i samotné banky. Téměř čtvrt milionu Čechů ročne hledá přes tento portál ubytování. Nemálo z nich poté zjistí, že jim někdo vybral účet. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (115)
 
Spíše ano. (19)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (21)
 Celkem hlasovalo 185 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jakub Kudrna | 26.08.2016 00:00 Co čtenář, to blbec aneb Nač sází reklamní kampaň realitky

Staré přísloví uvádí, že „neznalost zákona neomlouvá“. To je vskutku pravda, protože demokracie předpokládá zodpovědnost každého jednotlivce. Všichni bychom měli znát svá práva, ale i povinnosti. Ne vždy tomu tak ale je, a na to sází i realitní kancelář. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »