Jak (vlastní vinou) přijít o byt, který je už několik let zapsaný na vaše jméno

„Když jsem kupovala byt, kupní smlouvu jsme si sepsali sami... vždyť to nic není. Stačí z internetu stáhnout vzor, doplnit naše údaje a je to. Katastr nám to vzal. A žádného právníka jsme nepotřebovali...“

Těmito slovy začíná příběh investorky, která sice při koupi bytu „ušetřila“, později na to ale šeredně doplatila. Proč? Hned to vysvětlím...

Na začátku každé investice stojí smlouva o koupi nemovitosti. A mnoho začínajících investorů má pocit, že její sepsání není nijak složité: Stačí si stáhnout nějaký vzor z internetu, doplnit své údaje a smlouva je připravena. A jakmile katastrální úřad zapíše nového vlastníka, vše je hotovo.

Samotné sepsání kupní smlouvy může být skutečně jen otázkou doplnění svých údajů do správných kolonek, mnoho kupujících ale v této fázi zapomíná na fakt, že zápisem do katastru nemají vyhráno. Samotný zápis totiž ještě neznamená, že jim nemovitost skutečně patří.

Občanský zákoník sice v § 133 říká, že převádí-li se nemovitá věc, která je předmětem evidence katastru, na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí. A na první pohled to tedy vypadá tak, že jakmile katastrální úřad přepíše jméno původního vlastníka na vaše, stáváte se nezpochybnitelným majitelem nemovitosti.

Jak ale již před mnoha lety vyložil Nejvyšší soud, „vlastnické právo k určité nemovitosti vložené do katastru po rozhodnutí katastrálního úřadu v řízení o povolení vkladu lze zpochybnit“.

„Skutečnost, že smlouva o převodu nemovitosti byla v souladu s § 5 zákona o zápisech přezkoumána katastrálním úřadem a že ten pravomocně rozhodl o povolení vkladu vlastnického práva pro nabyvatele, nebrání tomu, aby soud v občanském soudním řízení posoudil platnost či účinnost sporné smlouvy podle příslušných ustanovení zákona.“

Obsahem rozhodnutí katastrálního úřadu totiž není prohlášení smlouvy o převodu nemovitosti za platnou či účinnou (neplatnou či neúčinnou), ale povolení vkladu vlastnického práva pro nabyvatele.

Katastrální úřad tedy přezkoumá návrh na vklad spolu se smlouvou z hlediska, které mu vymezuje v § 5 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických práv k nemovitostem a zjišťuje:

a) zda navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru,
b) zda je navrhovaný vklad odůvodněn obsahem předložených listin,
c) zda je právní úkon týkající se převodu vlastnického práva nebo zřízení nebo zániku jiného práva určitý a srozumitelný,
d) zda je právní úkon učiněn v předepsané formě,
e) zda jsou účastníci řízení oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu,
f) zda není účastník řízení omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím státního orgánu ve smluvní volnosti týkající se věci, která je předmětem právního úkonu,
g) zda byl k právnímu úkonu účastníka řízení udělen souhlas podle zvláštního předpisu.

Katastrální úřad tyto skutečnosti zkoumá ke dni podání návrhu na vklad.

Jakmile tedy úředník úřadu zjistí, že tyto podmínky jsou splněny, navrhované změny zapíše. (A podle rozhodnutí Ústavního soudu dokonce ani nesmí zamítnout návrh na vklad z jiných důvodů – přestože např. chybu ve smlouvě vidí - protože by tím překročil své pravomoci. Takový krok už totiž přísluší pouze soudům.)

Proč by měla být ale kupní smlouva neplatná, i když jsme ji řádně sepsali, odnesli na katastrální úřad a ten přepis vlastnictví potvrdil?

Odpověď na tuto otázku je současně i zdůvodněním, proč má smysl, aby smlouvy připravovala osoba, která při tomto aktu provádí více, než jen dopisování identifikačních údajů do zkopírovaného mustru.

Přestože máme při prodeji/koupi majetku smluvní volnost, zejména občanský zákoník stanovuje řadu mantinelů, ve kterých se můžeme pohybovat. A tato pravidla jsou nadřazena ujednáním, které si do smlouvy napíšeme.

Příklad?

Pokud připravím smlouvu na prodej nemovitosti, kterou jsem koupil během manželství, prodávám tím majetek, který patří do společného jmění manželů.

Katastrální úřad ale nevidí, co je čistě mým osobním majetkem a co patří do SJM. Jsem-li na listu vlastnictví identifikován jako jediný vlastník nemovitosti, můžu katastru předložit smlouvu o jejím prodeji a úřad tento návrh zanese do své evidence.

Jakmile ale manželka zjistí, že jsem prodal nemovitost, která patřila do našeho společného jmění, má možnost se bránit: Podá žalobu na neplatnost celé transakce a nemovitost tak do našeho jmění vrátí zpět.

Kupujícímu musím samozřejmě vrátit zaplacené peníze, ale dokážete si představit překvapení, které zažije, když už v bytě třeba rok bydlí – nebo jej pronajímá – a najednou mu přijde rozhodnutí, že mu vlastně nepatří.

Důvodem pro neplatnost kupní smlouvy může být např. to, že:

- jedna ze stran od smlouvy odstoupila,
- smlouva obsahovala rozvazovací podmínku, která nastala,
- jeden z manželů prodal nemovitost patřící do SJM bez souhlasu druhého manžela,
- nebyla řádně splněna nabídková povinnost v případě spoluvlastnictví.

Co z tohoto vyplývá?

Pokud vás při realitních transakcích láká úspora, kterou dosáhnete svépomocným sepsáním příslušných smluv, nezapomínejte na to, že kromě samotného smluvního ujednání existuje ještě řada pastí, které se skrývají v nadřazených zákonech. A katastrální úřad vás na ně neupozorní.

Právníci tyto předpisy studují roky. A těch několik tisíc korun, které jim za přípravu realitní transakce zaplatíme, není odměnou za doplnění našich údajů do nějakého mustru, ale zejména za to, že domyslí všechna rizika, které nám při nákupu nemovitosti hrozí, a pohlídají, aby naše transakce proběhla bezpečně.

Autor článku je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty" .