Jak získat výhodnější úrokovou sazbu hypotéky?

Hypotéka se stala v posledních letech běžnou komoditou a o její ceně se vyplatí vyjednávat. V milionových částkách může desetinová sleva na úrokové sazbě znamenat celkem zajímavou úsporu. Možností, jak si s bankou vyjednat výhodnější podmínky, existuje hned několik. Které to jsou?

Výše úrokové sazby hypotéky se v první řadě odvíjí od bonity žadatele o úvěr, tedy jeho schopnosti hradit své závazky včas. Pro ohodnocení bonity klienta používají banky nejrůznější skoringové nástroje, přičemž nejdůležitějšími vstupními údaji jsou data o výši příjmu a výdajů, míře zadluženosti, platební historii, úrovni vzdělání, vykonávané profesi, a další údaje, které již klient klient ve chvíli podání žádosti o úvěr nemůže nijak ovlivnit. Výsledkem je nabídková úroková sazba odpovídající konkrétnímu rizikovému profilu.

Následně však existuje celá řada možností, jak si s bankou vyjednat výhodnější úrokovou sazbu hypotéky. Které to jsou?

Profinancování části kupní ceny z vlastních zdrojů

Vedle bonity žadatele je pro banku důležitá také „bonita“ kupované nemovitosti v poměru k částce budoucího úvěru. Čím vyšší je hodnota nemovitosti v poměru k vypůjčené částce  (loan-to-value = LTV), tím nižší úrokovou sazbu bude banka klientovi ochotna nabídnout. Úvěry s nižší hodnotou LTV jsou totiž z pohledu banky méně rizikové, protože pokud by klient nebyl schopen svůj úvěr splácet, banka může zastavenou nemovitost zpeněžit a ze získaných prostředků uhradit svou pohledávku za klientem.

Zásadní roli zde tedy hraje také to, jak velkou část kupní ceny klient uhradí z vlastních zdrojů a kolik si plánuje půjčit od banky. Nabídkové úrokové sazby jsou zpravidla rozčleněny do 3 – 4  pásem, přičemž nejčastěji se “sazby lámou“ na úrovni 40, 70 a 85 % LTV. V případě, kdy by se poměr mezi cenou nemovitosti a částkou úvěru (LTV) pohyboval těsně nad některou z uvedených hranic, klientovi by se vyplatilo poměrnou část kupní ceny financovat z vlastních zdrojů, čímž by se dostal do nižšího pásma LTV s nižší úrokovou sazbou úvěru. Pokaždé však záleží na úrokové politice konkrétní banky a odhadní ceně nemovitosti. Tu stanovuje banka buď podle svých cenových map, nebo na základě znaleckého odhadu, který pro banku zajistí certifikovaný odhadce nemovitostí.

O sazbách je třeba vyjednávat!

Hypotéka se stala v posledních letech běžnou komoditou a o její ceně se vyplatí vyjednávat. V milionových částkách může desetinová sleva na úrokové sazbě znamenat celkem zajímavou úsporu. Jedna z dalších rad proto zní: nabízená úroková sazba je teprve sazba k jednání!

Nechte si předložit nabídku od své stávající banky, která zná vaší bankovní historii a už z tohoto principu by vám měla nabídnout nejlepší podmínky. Zjistěte si však také to, jaké podmínky financování nabízí konkurence a pokud vám nabídka nevyhovuje, pokuste se úrokovou sazbu stlačit dolů. I přesto, že úrokové sazby jsou nyní relativně nízko, banky stále mají kam se svými ziskovými maržemi couvat. Tím spíš, pokud banka nechce ztratit dlouholetého klienta s velkým výnosovým potenciálem.

Pojištění může hypotéku zlevnit

Hypotéka je pro banky nástroj, jak si klienta přitáhnout a ověsit ho dalšími produkty ze své nabídky, nebo nabídky partnerských institucí (penzijní fondy, stavební spořitelny, pojišťovny). Čím více produktů klient má, tím méně ochotný bude v budoucnosti měnit banku a tím vyšší výnosy z něho bude banka mít. Proto hypoteční banky nabízejí svým klientům slevy na úrokové sazbě, pokud si na pobočce otevřou běžný účet nebo sjednají nejrůznější typy pojistek od úvěrových, přes majetkové, až po životní.

Pokaždé však záleží na klientovi, zda nabízené produkty opravdu potřebuje a hlavně využije. Pokud nikoliv, tak je lepší nechat úrokovou sazbu na původní výši, anebo se poohlídnout po konkurenčních nabídkách financování.

Využijte služeb odborníků

Jak vyplývá z předchozích odstavců: možností, jak si snížit úrokovou sazbu hypotéky existuje mnoho a řada z nich se do tohoto článku ani nevešla. Vyznat se v nabídkách bank a kvalifikovaně rozhodnout, která z nich je v danou chvíli nejlepší, může být pro člověka, který se v oblasti financování bydlení dlouhodobě nepohybuje, nadlidský úkol. Proto jednou z dalších možností, jak dosáhnout výhodnějších podmínek hypotéky, je spojit síly s kvalitním hypotečním makléřem nebo finančním poradcem, který vám pomůže najít nejvhodnější variantu řešení. Kromě znalostí trhu mají zkušení hypoteční zprostředkovatelé díky objemu obchodů, které bankám "nosí", také mnohem silnější vyjednávací pozici, než individuální žadatel o úvěr, takže s jejich pomocí může klient "dosáhnout" na mnohem lepší úrokové podmínky. 
 
Bohužel i mezi poradci a makléři je potřeba pečlivě vybírat, jelikož kvalita poradenství v této oblasti výrazně kolísá. Důležitou nápovědou mohou být reference, případně renomé společnosti, pod kterou makléř či poradce pracuje.