Jan Rosák: Ceny bytů ještě klesají

Pokles cen bytů ještě trvá. Trend ale zvrátí zvýšení daně z přidané hodnoty. Navíc se nejspíš blíží druhá vlna realitní krize. ”Krize nejvíce zasáhla segment developerských projektů,“ říká v rozhovoru Jan Rosák, majitel a generální ředitel realitní skupiny Bonus Group z celosvětové sítě Century21.

Na realitním trhu působíte poměrně dlouho. Jak vnímáte realitní trh teď po, nebo možná ještě v, realitní krizi ?

Na realitním trhu působíme 11 let. Z hlediska českého kapitalismu to je dlouhá doba. Zažili jsme fáze konstantního růstu, v roce 2008 nás potkala první závažnější krize a myslím si, že nyní procházíme určitou fází konsolidace, a to ať už se na to dívám z pohledu subjektů, které na realitním trhu působí – tedy realitních kanceláří a developerů, ale i z úhlu pohledu obchodní části: Pomalu se nachází nová vybalancovaná úroveň mezi nabídkou a poptávkou.

Samozřejmě zejména v posledních měsících – srpen, září – to, co se děje, indikuje příchod druhé vlny krize. A to proces konsolidace a balancování narušuje. Je otázka, co nám přinese příští rok.

Zaznamenáváte už druhou vlnu poklesu např. prodejů, nebo jsou to ještě jen spekulace v médiích , a na realitním trhu se zatím nic významného neděje?

Řekl bych, že k nějakému poklesu transakční aktivity došlo, ale myslím si, že je to zatím klasickým projevem prázdnin a léta. Myslím si ale, že situace, která je hodně komunikovaná v médiích, může mít v řádu týdnů a měsíců dopady na chování všech subjektů na realitním trhu.

Jeden konkrétní důsledek vidím už nyní: Podařilo se zcela vymazat pozitivní efekt dnes už schváleného zvýšení sazby DPH na prodej nemovitostí. V médiích už převážilo jako téma a je paradoxní, že zatímco plánované zvýšení DPH v uplynulém roce zaplňovalo titulní stránky novin, tak když je finálně schváleno, prošlo relativně nepovšimnuto.

Jak moc hluboké propady prodejů – transakcí jste zaznamenali v průběhu realitní krize oproti rekordním letům?

Propady byly dramatické v řádu desítek procent.

My jsme se historicky zaměřovali na prodej jednotek v nových developerských projektech. Tam byl propad skutečně dramatický. Měl dvě příčiny: Jednak to byl cenový propad obecně a propad celého trhu, a druhou bylo snížení či zcela zamrznutí nových developerských projektů, které šly na trh. V důsledku toho došlo i k poklesu počtu transakcí.

Zaznamenali jste nepochybně i pokles cen. Jak hluboký byl podle vašeho odhadu? Říci přesné číslo nelze ani na základě statistických dat…

Máte pravdu. Ono ani nelze moc generalizovat, bavíme-li se o rezidenčních nemovitostech. Jedná se o specifickou oblast, která je hodně individuální. Čísla, která nyní řeknu, mají všechny chyby statisticky zprůměrovaných čísel. A ještě jedna poznámka: Rezidence je hodně regionalizovaná. Svět sám o sobě je Praha, a pak je zbytek České republiky.

Protože působíme na území celé České republiky, tak vidím i rozdíly mezi jednotlivými městy. A i se to liší, jestli se bavíme o nové výstavbě, nebo o tzv. „second handech“. Tam zas do toho vstupuje, že v menším regionálním městě máte dva projekty, a když jeden dramaticky zlevní, ovlivní to celý trh v daném městě.

S výhradou všech vypovídacích statistických chyb čísel si myslím, že co se bytů týče, můžeme hovořit o nějakém 20 – 25% cenovým propadu.

Odhadujete, že cenový propad již končí, nebo ještě může k nějakému dojít?

Řekl bych, že ceny v současné době nerostou a pořád ještě klesají, ale v řádu několika málo jednotek procent. Křivka propadu je tedy v podstatě již rovná a rovnoběžná se základní osou.

Doporučoval byste nyní kupovat nemovitost ? Vím, že ta otázka směřovaná na šéfa realitní společnosti je možná trochu zavádějící…

Odpověď nemůže být objektivní a nemůže být jiná.

Ale teď vážně. Myslím si, že ceny nemovitostí dramaticky neklesnou. To je první předpoklad. Druhým je, že zvýšení DPH se v konečném důsledku projeví v cenách – ať už ten první skok, nebo ten druhý skok. Koneckonců jsou plány, že možná bude i jeden velký skok vzhledem k výpadkům příjmů státního rozpočtu. A rozhodně dopad DPH bude výraznější než nějaký klesající trend v cenách. Navíc pokud se podíváte na vývoj úrokových sazeb hypotečních úvěrů, které lze nyní dosáhnout, tak si myslím, že v současné době nákup nemovitosti financovaný hypotékou dává velmi zajímavou příležitost.

Mám-li to uzavřít: Ano, doporučoval bych koupi nemovitosti nyní.

Tip: Podívejte se na vývoj úrokových sazeb hypoték

Co prodávající strana: Pokud nespěchá s prodejem nemovitosti , měla by počkat, nebo ji už nyní začít nabízet?

Myslím si, a koresponduje to s tím, co jsem říkal před chvílí, že v nejbližší době nečekám výrazné skoky ani nahoru ani dolů, tak v závislosti na osobní situaci majitele nemovitosti, pokud chce přetavit aktivum v podobě nemovitosti do peněz, tak nic neudělá špatně, pokud tak začne činit dneska.

Zmínil jste, že v rámci České republiky je trh poměrně diferencovaný a že závisí na městě a oblasti, kde se nemovitosti prodávají. V jakém regionu jste zaznamenali největší pokles cen ? A byl nějaký region, který naopak pokles cen nezaznamenal?

Největší propady tzv. „second handů“ jsme zaznamenali v Ostravě a Hradci Králové. Relativně málo bylo zasaženo např. Brno.

Kromě prodeje nemovitostí se zabýváte i zprostředkováním pronájmů . Jak velký podíl představují pronájmy na příjmech realitních makléřů obecně a jak velký u vaší společnosti?

My jsme se historicky víc zaměřovali na prodeje nemovitostí, a tak v tomto nejsme typická průměrná realitní kancelář. U nás je to nějakých 10 – 15 % obratu. Jsou specializované kanceláře, u nichž pronájmy mohou tvořit 90 – 100 % obratu. Podle mého názoru se průměrná míra pohybuje někde u 30 % obratu z pronájmu.

Z počátku finanční krize se začalo spekulovat o tom, že se realitní kanceláře budou muset více zaměřovat na pronájmy , protože prodeje nemovitostí téměř zamrzly. Projevilo se to i u vás?

Byli jsme hodně zaměřeni na segment developerských projektů, který byl krizí zasažen nejvíc, a tak jsme museli trošičku změnit náš produktový mix a začali se víc věnovat i pronájmům. Tento segment je likvidnější, je obrátkovější, ale myslím si, že realitní kancelář, která se na něj nespecializuje a dlouhodobě se mu nevěnuje, na tom nemůže postavit svůj byznys.

Částečně na trhu pronájmů působíte. Zaznamenali jste pokles nájemného , nebo spíše jeho stagnaci v době finanční krize?

Zaznamenali jsme pokles nájemného. Byl způsobený velkou nabídkou nemovitostí k pronájmu na trhu. Zejména v některých lokalitách nabídka vysoce převyšovala poptávku a z toho plynul pokles nájemného.

Jak hluboký pokles se dostavil?

Kvantifikoval bych to na úrovni 20 – 30 %.

Jak vidíte vyhlídky realitního trhu? Zmínil jste, že pravděpodobně nastane určitý pokles v rámci 2. fáze realitní krize. Jak dlouhou tuto fázi očekáváte?

Tady se pohybujeme na úrovni činitelů mimo oblast realitního trhu. Pohybujeme se na obecné makroúrovni. Nepůjde o realitní krizi typu amerických hypoték roku 2007, ale pokud ta druhá vlna přijde, zasáhne to ekonomiky jednotlivých států a sekundárně to může zasáhnout i realitní segment.

Jestli to přijde, kdy to přijde a jak dlouho to bude trvat… kdybych znal odpověď na tyto otázky, tak tu teď nesedíme spolu, ale jsem někde ve Světové bance a beru neuvěřitelný měsíční plat.

Děkuji za rozhovor.