Je možné koupit dům v dražbě na hypotéku?

Z redakční pošty: "Chtěl bych se zúčastnit dražby domu v sousedství. Bohužel nemám dostatek vlastních prostředků. Je možné financovat koupi dražené nemovitosti hypotečním úvěrem? Za jakých podmínek?"

Koupi nemovitosti v dražbě lze standardní hypotékou bez problémů financovat, ale klient musí mít k dispozici nemovitost v odpovídající hodnotě, kterou může financující bance poskytnout do zástavy jako záruku včasného splacení úvěru. A teprve po skončení dražby a přechodu vlastnictví nemovitosti ve prospěch vydražitele, je možné z původně zastavené nemovitosti sejmout zástavní právo a přenést jej na nově vydraženou nemovitost.

Tip: Užitečné rady, jak postupovat při koupě nemovitosti v dražbě, naleznete v článku " Jak kupovat nemovitost v dražbě "

Ale i v situaci, kdy klient nevlastní nemovitost, kterou by mohl bance poskytnout jako dočasnou zástavu, existuje řešení a tím je předhypoteční úvěr. Předhypoteční úvěr je totiž zvláštním typem úvěru, který je možné využít v situacích, kdy si klient potřebuje půjčit prostředky na pořízení bydlení, ale ve chvíli čerpání ještě nelze použít pořizovanou nemovitost jako prostředek zástavního práva.

Podmínky poskytnutí předhypotečního úvěru

Podmínkou poskytnutí předhypotečního úvěru je vedle doložení dostatečné bonity klienta také doložení skutečnosti, že kupovaná nemovitost bude v "dohledné" době převedena do osobního vlastnictví žadatele.

O úvěr mohou žádat až čtyři žadatelé ze dvou domácností, přičemž minimálně jeden se musí stát vlastníkem úvěrované nemovitosti. Předhypoteční úvěr je možno splatit pouze prostřednictvím hypotečního úvěru, který je sjednán zároveň s úvěrem předhypotečním.  

Předhypoteční úvěr je nejčastěji využíván na pořízení družstevního bytu, či spíše členství v bytovém družstvu s právem nájmu bytové jednotky. V tomto případě podmínkou poskytnutí úvěru potvrzení bytového družstva, že bude byt do 12 měsíců převeden do osobního vlastnictví žadatele. Předhypoteční úvěr však nachází své uplatnění také při koupi bytu, či domu v rámci developerského projektu, výstavbě montovaného domu, nebo koupě bytu od obce či města.  U dražeb je v rámci hypotéky také možno zpětné proplacení částky, kterou vydražitel složil jako dražební jistotu.

Tip: Podrobný návod jak profinancovat koupi družstevního bytu naleznte v článku " Předhypoteční úvěr: Jak financovat družstevní byt ".

Předhypoteční úvěr je vždy poskytován pouze pro překlenutí období, než si klient vyřídí potřebnou administrativu související s převodem nemovitosti do osobního vlastnictví. Maximální doba splatnosti předhypotečního úvěru bývá, jak již bylo uvedeno 12 měsíců. V některých případech to však může být i 24 měsíců (nejčastěji výstavba).

Po tuto dobu klient platí jen úroky z dlužné částky a v okamžiku, kdy je možno zřídit zástavní právo k nemovitosti je nezajištěný úvěr refinancován hypotečním úvěrem a klient přechází na standardní splácení formou anuitních splátek. Úrokové sazby předhypotečních úvěrů odrážejí vyšší rizikovost úvěru a tak jsou v porovnání se standardními hypotékami řádově o několik procentních bodů vyšší. I v případě předhypotečních úvěrů však legislativa umožňuje po splnění zákonných podmínek odpočet zaplacených úroků od základu daně. 

V souvislosti s novelizací zákona o spotřebitelském úvěru došlo s platností k 1. 1. letošního roku k úpravě některých podmínek poskytování předhypotečních úvěrů. Nově musí banky u tohoto typu úvěru uvádět RPSN (tzv. roční procentní sazba nákladů – náklady na úvěr včetně úrokové míry a započtení poplatků) a klienti nyní mohou od smlouvy odstoupit do 14 dnů od uzavření smlouvy. V současné chvíli tento typ financování nabízí na českém trhu ČSOB, Hypoteční banka, Komerční banka, Česká spořitelna, Raiffeisenbank, Volksbank a GE Money Bank.