Když se zabýváte hodnotou bytu v dlouhodobém pohledu,téměř nemá smysl jí vyčíslovat v penězích.Vyčíslujte jí v nějakém zboží,které bude vždy existovat-já používám třeba hamburgry.Tak když nějaký byt dneska stojí 3 milióny,vy vyděláváte 30 tisíc a hamburger 30 korun,ten byt stojí 100 000 hamburgrů nebo 100 vašich platů.Možná bude mít za 30 let hodnotu 6 miliónů,vy budete vydělávat 100 000 a hamburger bude stát stovku,takže bude mít hodnotu 60 000 hamburgerů a 60 vašich platů. Inflace nejenom zvýší cenu vašeho bytu,nýbrž i všeho jiného.Vaše reálné bohatství se tedy nezmění,i když papírově bude dvojnásobné. Chyba vaší úvahy je tedy v tom,že si chrochtáte,že za byt,který bude mít za 30let cenu šest miliónů zaplatíte 6 miliónů,avšak pomíjíte zcela fakt,že úroky hyposplátek platíte nyní,kdy peníze mají hodnotu,kdežto byt "dostanete" až za třicet let. Podobáte se tedy člověku,který dnes zaplatí 30 korun aby dostal hamburger za 30 let a vykřikuje přitom,jak báječný je to obchod,protože za 30 let bude hamburger stát 60 korun. Ve skutečnosti s dopouštíte té chyby,že ve vašem přípěvku inflaci zcela ignorujete.Nemovitost jako prostředek uchování hodnoty má smysl jen pokud jste schopen ji zaplatit hotově,anebo v nějakých šílených ekonomických podmínkách typu zimbwabské inflace.

vypadá to, že máte pravdu. A navíc je to ještě devalvováno tím, že roste průněrný plat. většinou rychleji jak inflace. A s tím hamburgrem je to ještě horší. Teď jsem zaplatil 30 Kč a celých 30 let budu splácet těch druhých 30.

Zvyšování hodnoty nemovitosti není vůbec jisté. Za 30 let může být vlivem krize cena klidně poloviční oproti pořizovací ceně.

To stěhování je hodně nepříjemné. Myslím ale, že to je opět pouze otázka času. Obecně bytů k pronájmu přibývá a brzy se dostaneneme na západní standard, kdy platící nájemník bude skutečně zákazníkem a pánem. Současně i pronajímatelé budou mít zájem o dlouhodobé nájemní smlouvy.

Za 40 let bydlení v pronájmu nebudete mít nic. Za 30 let splácení hypotéky mate alespoň jistotu vlastního bydlení.

Splátka hypotéky skládá se ze dvou součástí:Úroku a úmoru. Pokud si byt pronajímáte,platíte nájemné.Úrok je "nájemné" za půjčené peníze.Ten splachujete do záchodu úplně steně,jak někdo jiný nájemné.Je skutečně pozoruhodné,kolik lidí toto není schopných vnímat. Úmorem snižujete dluh.Pokud se podíváme na trh realističtěji než váš předchůdce,uvidíte,že nájemné 10 000 Kč budete platit za byt v ceně okolo 3 miliónů.(Dnes tedy spíš níže,ale nechť)Tedy:Pokud si na byt v ceně 3 miliónů vezmete 100% hypotéku za 5,6%(ideální případ,takovou sazbu nikdy na 100% hypo nedostanete) se splatností 25 let,bude vaše měsíční splátka činit 18 602 Kč,z čehož ovšem v první splátce bude 14 000 Kč ÚROK a jen 4 602 Kč ÚMOR. Kdo tedy vyhazuje víc peněz:nájemník,který dává majiteli 10 000 Kč měsíčně,nebo "majitel",který měsíčně nacpe bance 14 000 na úrocích? Pokud bychom pro jednoduchost předpokládali nulový růst ceny nájemného,bude stav,kdy úrok bude menší než 10 000 (nájemné),trvat 11 roků a 3 měsíce! Nebyl by na tom ten majitel lépe,kdyby si raději na pár let pronajmul a měsíčně 4 000 spořil,naspořil pár set tisíc a na byt v ceně 3 miliónů si bral hypotéku třeba okolo 2,5 miliónů v době,kdy(s uvažováním inflace) bude nájemné třeba 13 000?

No docela si to zjednodušujete a to "zanedbáním" růstu ceny nájemného, resp. ceny nemovitosti za těch 11 let. Předpokládáte, že po 11 letech bude nájemné třeba těch 13000, ale zároveň předpokládáte, že byt bude stát stejně t.j. 3000000. To ale nebude nejspíš pravda. Já bych to shrnul asi takto: Pokud si pořídím nemovitost na hypotéku (ani nemusí být na 100% ceny), pak pro korektní srovnání bych měl porovnat tok hotovosti diskontovaný k nějakému datu (buď k teď nebo k okamžiku splacení hypotéky) nějakou referenční úrokovou sazbou - řekněme takovou, jakou mohu dostat za dluhopisy, které jsou přibližně stejně bezpečné jako koupě nemovitosti. Pro anuitně splácenou hypotéku se diskontuje pořád stejná částka (to, co do toho vrážím každý měsíc a navíc to, co chybí do 100% jednorázově)-pro hypotékaře získám nákladovou položku, výnosovou položkou je hodnota nemovitosti buď teď nebo v budoucnu. U nájemníka bych měl udělat nejprve odhad výše nájemného v čase a tuto diskontovat stejnou sazbou ke stejnému datu, nejlépe k teď - mám jeho nákladovou položku, výnosová je 0. No a když to porovnám, vím, co je lepší. U obo variant vujde záporné číslo, které bude menší je lepší varianta.

Naše historická zkušenost je, že ceny nemovitostí pořád rostou. Ve světě to tak obecně neplatí, odstrašujícím případem je Japonsko, kde ceny nemovitostí více méně klesají už 20 let. U nás pro stagnaci jsou už splněny některé předpoklady, např. začínají do produktivního věku přicházet slabší ročníky a obecně je bytů už nadbytek. Tedy dům po 11 letech klidně může stát i méně než teď. Pokud budeme brát možný inflační růst ceny, opět tato výhodu nejspíš zmizí kvůli vyšším hypotečním úrokům. Fixace tento problém řeší jenom přechodně.

Souhlasím s vámi a sám jsem postupoval na vrcholu realitní bubliny,v první polovině roku 2008,stejně,akorát těch vlivů jsem uvažoval víc...A vyšlo mi tehdy NEKUPOVAT :-)). Nicméně popisovat to přesahuje možnost příspěvků zde.Užitečnost onoho mnou uvedeného měřítka je v jeho jednoduchosti. Jen bych podotknul to,že když někdo podstoupí anabázi s koupí nemovitosti,jejím třicetiletým udržováním,30 letech klepání se,co se stane,když hovyhodí z práce a on nebude mít na hyposplátku a pak z takové analýzy vyjde,že bude po těch 30 letech bohatší o pár set tisíc korun(v dnešní měně) než nájemník,tak je to loser.Chci vydělat alespoň 4-5% ročně.

Jen jsem opravdu zjednodusene reagoval na nazor, ktery nebral v potaz vubec zadne faktory (jako zejmena vlastnictvi nemovitosti po splaceni hypoteky). Optimalnim resenim (jak jste naznacil) je podle me nekolik let bydlet v najmu, setrit a koukat se po nemovitostech. Jakmile se clovek dostane pod 85% LTV a najde vyhovujici nemovitost (za odpovidajici cenu), tak neni na co cekat. Vse z pohledu cloveka, ktery to nebere jako nejakou extra vyhodnou investici, ale jako zajisteni vlastniho bydleni a dustojneho duchodu.

Pak jsou tedy naše názory velmi podobné,ale nemyslím si,že má smysl diskutovat nad procentem ceny,kdy se už vyplatí nemovitost koupit. Smysl má IMHO porovnávat velikost úroku z první hyposplátky s nájemným,jak jsem učinil ve svém předchozím příspěvku.

Pokud reagujete tak reagujte na to co jsem napsal, anebo si to pořádně přečtěte.Vezměte si k tomu kalkulačku a začněte s počty.A jinak mě nemusíte poučovat co je úmor a úrok. Pořád jste,ale asi nepochopil, že na ten úmor a úrok musím vydělat a 30 let obě složky ve formě splátky platit. Já vím, že Vám něco lijí do hlavy a tak papouškujete, protože je to Váš byznys,ale z h.vna bič neupletete.

A k čemu Vám ten byt po 30 letech práce bude ? Jak dlouho myslíte,že Vám ten pocit vlastního bydlení vydrží ? Leda Vaše děti z toho pak budou mít radost až budou dědit.

Tohle uz je obecna filozoficka otazka :) Byt mi po 30 letech prace bude slouzit k bydleni. A rozhodne nebudu litovat toho, ze z meho usili budou mit uzitek i mi potomci. Ale respektuji rozhodnuti toho, kdo si chce sve penize uzit a nechce timto zpusobem riskovat a "investovat".

Ale neni to jiste. Pokud nejaky cas nebudete moci splacet, o jistotu vlastniho bydleni prijdete. A take o cast penez za nuceny prodej, poplatky, pokuty, atd.

Naprosto s Vami souhlasim. Je to vec rozhodnuti a urcite miry rizika (ktere je v pripade najmu v podstate nulove).