Kam se posune hypoteční trh v roce 2011?

V září roku 1995 začala novodobá éra našeho hypotečního bankovnictví. Za uplynulých 15 let si trh prošel neuvěřitelným vývojem a rok 2010 bezpochyby otevřel novou kapitolu v oblasti financování bydlení. Co nás tedy čeká v následujících letech?

Shrnutí 15 let hypoték

Hypotéky jsou běh na dlouhou trať. V našem seriálu jsme rekapitulovali posledních 15 let, což je z pohledu lidského dlouhá doba. Typická hypotéka má však splatnost kolem 25 let, a to dokládá, že tento produkt nás provází větší část našeho produktivního života. Vývoj našeho hypotečního bankovnictví byl velmi zajímavý. Patnáctileté období jsme rozdělili do tří fází:

1.     První fáze od roku 1995 do roku 1999:

Banky se učily jak hypotéky „konstruovat“, jak je distribuovat, zpracovávat a jaká jsou s nimi spojená primární rizika. V tomto období byly uvedeny do života státní podpory, které pomohly k pozvolnému rozjezdu hypoték. Hypotéka byla vnímána jako luxusní zboží, jako něco na co běžný člověk nemá a jako něco, co mělo spíše zápornou nálepku.

2.     Druhá fáze od roku 2000 do roku 2005:  

Vznikl hypoteční trh a konkurence. Nastala e xpanze inovací, rozvinuly se produkty a způsob distribuce. Dostupnost hypotéky se pro klienty výrazně zvýšila. Lidé začali vnímat hypotéku jako něco, co jim umožní bydlet a postoj k tomuto produktu se výrazně změnil k lepšímu.

3.     Třetí fáze od roku 2006 do roku 2010:  

Období hypotečního boomu a recese, kdy byl r ůst v řádu desítek procent vystřídán na podzim 2008 recesí a následným propadem trhu, který trval prakticky až do září 2010. Hypotéka se stala doslova módním zbožím, a tím byla až do roku 2008.  S příchodem krize se její atraktivita obratem vytratila a nastalo období hypoteční recese a kocoviny, kdy klienti i banky celkem zásadně změnili úhel pohledu na zadlužení. Dostali jsme se do nové situace ve financování bydlení.

V každém dílu našeho seriálu jsme uváděli souhrnnou charakteristiku za dané období. V níže uvedené tabulce najdete shrnutí za celé období 15 let hypotečního financování.

Tabulka 1: Charakteristiky jednotlivých období českého hypotečního trhu 

 

Časové období 15 let mělo své důležité milníky, které měnily zakotvené povědomí, či dokonce paradigmata, ať už na straně klientů, či na straně bankéřů.

Milníky uplynulých 15 let na trhu hypoték:   

1.     ROK 1995 – udělení první „hypoteční licence“ Českou národní bankou umožnilo formální start hypoték

2.     ROK 2000 – přinesl zlom, nastartování ekonomiky, prudký pokles úrokových sazeb a výrazný růst hypoteční konkurence zapříčinil, že hypotéka ztratila tvář luxusu, stala se líbivější a její dostupnost i oblíbenost začala výrazně růst

3.     ROK 2005 – úrokové sazby klesly na historické minimum, ekonomika výrazně rostla, spolu s ní příjmy lidí a hypotéka mířila k vrcholu popularity, dostupnost dosahovala nejvyšší možné míry

4.     ROK 2008 – v září k nám dorazila globální finanční krize, nastal zlom, banky reagovaly skokově restriktivními opatřeními, poptávka po hypotékách i nemovitostech se prudce ochladila

5.     ROK 2010 – po dvou letech recese nastalo mírné oživení hypotečního trhu, mrazivá nálada začala pomalu roztávat, banky revidovaly všechny klíčové oblasti rizik a ocitli jsme se v nové realitě, která na další roky ovlivní celý obor hypotečního financování.

Historie, současnost a výhled do budoucnosti

OBJEMY HYPOTÉK

Růst objemu poskytnutých hypoték dokládá níže uvedený graf. I přes prudký pokles hypoték po roce 2007 bude v období let boomu a recese (2006 až 2010) poskytnuto suverénně nejvíce hypoték v naší patnáctileté hypoteční historii. Pro rok 2010 pracujeme s již upřesněným odhadem 84 mld. Kč, které by měly být letos v součtu za všechny banky poskytnuty. Odhadovat budoucí srovnatelné období je prakticky věštění z křišťálové koule, přesto a spíše v rámci úvah, vidíme období uplynulých pěti let jako jen stěží překonatelné.

Podíváme-li se na výhled příštích pěti let, pak teoreticky a při scénáři průměrného růstu objemu v pěti letech dojdeme k číslu téměř 490 mld. Kč. V predikci růstu, vycházíme z objemu hypoték poskytnutých v tomto roce. Nicméně je to jen subjektivní úvaha. Co je však fakt, a do naší úvahy vstupuje, tak to je poměr objemu hypoték (rezidenčních) k hrubému domácímu produktu (HDP). Ten v zemích Evropské unie dosáhl v roce 2009 průměru 51,9%.

V ČR hodnota tohoto ukazatele bude podle stávajících odhadů činit ke konci letošního roku 19 % (zdroj: ČNB, Evropská hypoteční federace). Pokud bychom se k našemu odhadu 490 mld. přiblížili, dostali bychom se v roce 2015 zhruba na hodnotu 26%, a to nás staví stále do okruhu zemí s velmi slušným potenciálem. Pro zajímavost jen doplním, že, nejvyšší poměr v loňském roce vykazovalo Holandsko (105,6%), Dánsko (103,8%) a Irsko (90,3%).

Zdroj: MMR, hypoindex.cz, banky, GOLEM FINANCE

ÚROKOVÉ SAZBY

Cenový profil hypoték, který můžete vidět v níže uvedeném grafu, měl dynamický vývoj. Připomíná svým profilem skokanský můstek. V prvních létech hypotečního financování byly úrokové sazby jen stěží uvěřitelné, teprve v roce 1999 klesly pod hranici 10% a jejich pokles se nezastavil až do druhé poloviny roku 2005, kdy jsme dosáhli historicky cenového dna. V roce 2006 začaly sazby opět růst až do závěru roku 2009. Je dobré dodat, že i přes zásadní změnu cenotvorby (banky zavedly od podzimu 2008) byl nárůst sazeb stále v přijatelných mezích a průměrná sazba nepřekročila hranici 6%.

V letošním roce došlo k poklesu úrokových sazeb, a to nad rámec očekávání. Na začátku letošního roku jsme očekávali, že úrokové sazby u hypoték poklesnou, bankám se však v prvním čtvrtletí moc nechtělo zlevňovat. Pokles sazeb akceleroval ve druhém čtvrtletí roku. K největšímu snížení však došlo v rámci podzimního konkurenčního boje na přelomu srpna a září, kdy průměrné sazby začaly směřovat pod hranici 4,5%. Poslední dva měsíce roku se tempo poklesu sazeb výrazně přibrzdilo. Očekáváme, že v prosinci bude pokles již nepatrný. Celkově tak hypoteční úrokové sazby letos poklesnou o více než 1,3% což zcela jistě přispělo k tomu, že hypoteční trh letos oživil a poroste oproti roku 2009 o minimálně 7%.

Minulý týden potvrdila nízké sazby rovněž bankovní rada ČNB, která na svém zasedání rozhodla o ponechání základních sazeb na historicky nízkých úrovních. Do roku 2011, tak vstupujeme s předpokladem zachování prostředí příznivě nízkých úroků pro klienty, což by mohlo podpořit další oživení poptávky po úvěrech. To je ovšem asi tak vše, co si s přesností můžeme dovolit konstatovat. Přesto se pokusíme odhadnout, že příští rok dosáhnou hypoteční úrokové sazby svého dna, které však s největší pravděpodobností nebude tak nízko, jako v letech 2005/2006. Pro druhou polovinu roku 2011 už je velmi reálné předpokládat, že sazby začnou mírně růst.
 

Zdroj: banky, ČNB, hypoindex.cz, GOLEM FINANCE

REALITNÍ TRH

Výhodné úrokové sazby nahrávají možnému oživení realitního trhu, který už dva roky stagnuje. Dlouhodobě sledujeme ukazatel finanční dostupnosti bydlení (v partnerském projektu s EuroNet Media s.r.o. vlastnící realitní server realitymorava.cz, realitycechy.cz), který vyjadřuje míru zatížení domácnosti hypoteční splátkou (průměrná hypotéka na LTV 70%) vůči čistým příjmům domácnosti. Čím je tedy procentuální hodnota nižší, tím nižší zatížení a tím větší finanční dostupnost. Vývoj posledních pěti let ilustruje níže uvedený graf.

Zdroj: banky, ČSÚ, hypoindex.cz, EuroNet Media s.r.o., GOLEM FINANCE

Díky poklesu cen nemovitostí v posledních letech a díky nízkým úrokovým sazbám je finanční dostupnost v letošním roce na nejlepší hodnotě za poslední 4 roky. Pro příští rok odhadujeme, že ceny nemovitostí budou stagnovat a úrokové sazby, jak jsme uvedli výše, budou na nízké úrovni. Spolu s předpokladem zachování úrovně příjmů či velmi malým růstem příjmů by to mohlo znamenat, že se dostupnost bydlení ještě zvýší. Důležité je, že kdo váhal s koupí nemovitosti v posledních letech, měl by v první polovině příštího roku svůj projekt realizovat.

PRODUKTOVÁ NABÍDKA

Za patnáct let prošla strmým vývojem. Především léta 2000 až 2005 můžeme označit za léta inovační expanze. Banky v zásadě přinesly klientům ve své nabídce prakticky plnou paletu hypotečních produktů a kombinací srovnatelnou s vyspělými zeměmi EU. S příchodem globální finanční krize nastal útlum a banky prakticky na dva roky přestaly s inovacemi produktové nabídky. Proces byl spíše opačný, a to omezení a redukce některých rizikových typů produktů. Přesto nedošlo k zásadním omezením produktového portfolia a v letošním roce začaly banky opět reálně implementovat některé nové produkty (offsetová hypotéka Raiffeisenbank, modifikace variabilní sazby od UnicreditBank). Pro příští léta bude míra vývoje produktových inovací záviset na tom, jak se bude hypoteční trh vyvíjet a jaký potenciál návratnosti budou možné inovace bankám přinášet. Jedno je však zřejmé, banky přehodnotily názor na některé rizikovější produkty (hypotéky bez prokazování příjmů, hypotéky s vysokým LTV, atd.) a dle mého názoru se již nevrátí k podmínkám, za kterých tyto produkty nabízely v letech boomu před rokem 2007.

PODMÍNKY POSKYTNUTÍ ÚVĚRU

Banky uvolňují a „utahují“ podmínky poskytnutí hypoték zjednodušeně na základě vývoje následujících faktorů:

• Vývoje ekonomické situace a od toho odvíjející se bonity a rizikovosti žadatele (růst či stagnace ekonomiky, vývoj příjmů domácností, nezaměstnanost, atd. a také reálný stav úvěrů v aktivech bank a očekávání dalšího vývoje kvality portfolia)
• Vývoje trhu nemovitostí, ten je důležitý pro stanovení míry rizika zajištění pohledávky (domu, bytu, nemovitosti) a schopnosti rychlé realizace této pohledávky v případě, že klient přestane splácet
• Vývoje finančního trhu a vnitřní ekonomiky dané banky, tedy jak je daný produkt, úvěr ekonomický (ziskový či dokonce ztrátový).

Podmínky poskytování hypoték u nás zažily podobný vývoj, jaký můžeme vidět v cenovém profilu hypoték, tedy profil skokanského můstku. Co je podstatné, že v letošním roce nastal obrat a banky začaly pozvolna podmínky uvolňovat. Podíváme-li se na níže uvedený graf příjmové dostupnosti bydlení, kterou rovněž sledujeme, pak je situace příjmové dostupnosti za poslední roky příznivá a nahrává oživení financování bydlení. Příjmová dostupnost bydlení vyjadřuje poměr průměrné ceny bytu k průměrnému čistému ročnímu příjmu domácnosti, čím nižší, tím je bydlení dostupnější.

Koncem roku 2008 došlo ke zlomu a dostupnost bydlení se u nás začala opět zvyšovat (co do finanční a příjmové dostupnosti). I přesto poptávka výrazně ochladla. Důvodem byla nejistota domácností z dalšího vývoje a přepnutí na režim, který je v krizi či recesi běžný, tedy – nezadlužovat se, a pokud to jde dluhy redukovat a spořit či vytvářet rezervy pro případ ztráty zaměstnání. Ceny nemovitostí poklesly, zatímco příjmy i přes recesi nikoli a došlo k tomu, že se dostupnost bydlení zvýšila. Rok 2011 bude zlomový a banky se budou snažit o odpovědné uvolňování podmínek úvěrování.

Zdroj: ČSÚ, EuroNet Media s.r.o., GOLEM FINANCE

DISTRIBUČNÍ KANÁLY

Prodej hypoték prošel u nás dlouhodobým vývojem. Od klasického prodeje v kamenných bankovních pobočkách se hypotéka začala prodávat i přes třetí strany, externí partnery bank. Masovější rozvoj prodeje přes třetí strany nastal v letech 2003 až 2007. Externí partneři zprostředkovali v roce hypotečního vrcholu úvěry za více než 90 mld. Kč. Podíl těchto „externích“ obchodů se stal nadpoloviční a v posledních pěti letech přesahuje v průměru hranici 60%.

Význam tohoto distribučního kanálu exponenciálně narostl právě v letech hypotečního boomu. Vznikla tak duální distribuce (pobočky bank a externí partneři), která je etablovaná a v příštích letech bude i nadále tvořit základ hypoteční distribuce u nás. Zajímavý rozvoj můžeme očekávat od internetu, který začínají využívat některé banky jako podpůrný distribuční kanál (Hypoteční banka, hypotéka po webu). V příštích letech bude tato oblast i nadále rozvíjena, i když podíl hypoték z tohoto distribučního kanálu nebude velký, nicméně má jistě slibný potenciál.

STÁTNÍ PODPORA

Oblast státní podpory byla koncepčně nejvíce tvořena v rámci bytové politiky let 1995 až 2000. V první fázi rozvoje hypoték měla za cíl zmírnit realitu vysokých úrokových sazeb a podpořit výstavbu nového bydlení. Následovalo (dle Zákona o daních z příjmů) umožnění odpočtu úroků úvěru ze základu daně. Dlouhé roky nečinnosti ze strany státu vystřídaly bohužel nekoncepční návrhy na zrušení této podpory, a to v rámci úsporných opatření letošního roku. Pokud by podpora odpočtu úroků byla zrušena, bylo by to velmi nešťastné a věřme, že zůstane zachována.

REGULACE POSKYTOVÁNÍ ÚVĚRŮ

Hypotéky podléhají standardní bankovní regulaci. Co však není doposud ošetřeno, je oblast zprostředkování úvěrů externími partnery bank. První průnik do práce externích zprostředkovatelů přináší Zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru (patří sem například americké hypotéky, předhypoteční úvěry), který s účinností od 1. 1. 2011 přináší některé nové povinnosti pro zprostředkovatele hypoték a na jejich bedra přenáší také část odpovědnosti za uzavřené obchody.

Budoucí aktivity v oblasti regulativy budou v zásadě na dvou úrovních:

1.     Evropská unie – odkud přijde budoucí evropská regulace hypotečních úvěrů.

2.     Národní regulace produktů financování bydlení, která přinese regulaci právě v oblasti distribuce produktů na financování bydlení.

Regulace v oblasti financování bydlení může přinést pozitivní efekt zvláště, pokud dokáže stanovit pravidla, která povedou ke zvýšení standardů kvality, které v této oblasti nejsou doposud definovány. Na druhou stranu nebuďme naivní, že nás regulace dokáže ochránit před možnými finančními či hypotečními krizemi. To je iluze. Finanční trh Velké Británie i USA patřil k nejvíce regulovaným trhům už před eskalací finanční krize a přesto regulace krizi nezabránila.

Závěr

Start českého hypotečního bankovnictví nebyl vůbec jednoduchý, stejně jako posledních pár let. Co je však možné s jistotou říct, že hypoteční bankovnictví je jeden z nejúspěšnějších projektů v naší novodobé bankovní historii. Sluší se zmínit dva muže, kteří měli na jeho startu největší zásluhu. Doc., Ing. František Pavelka, CSc., který se zasloužil o první hypoteční licenci Českomoravské hypoteční banky a stal se prvním hypotečním guru. A ing. Pavel Ševčík, který jako první generální ředitel stejné banky otevíral hypotékám cestu do života v pionýrské době prvních pěti let. Patří jim za to poděkování.

Končí etapa 15 let hypotečního financování u nás a jdeme do dalšího, nového období. Jsem přesvědčen, že příští roky a zkušenost posledních pěti let, by měla mít vliv na změnu našeho myšlení, a to od kvantitativního přístupu ke kvalitativnímu. Od kultu strmého růstu a lačnosti po objemu zpět k dlouhodobým hodnotám. Banky se vedle nových klientů musejí soustředit také na udržení stávajících zákazníků (retence). Zvyšování jejich spokojenosti totiž bude klíčové pro přidanou hodnotu ve financování bydlení. Jdeme do období kvality a servisu. Jak se s tím dokážeme vypořádat, to si řekneme za 5 let, při oslavě 20 let hypoték.

Seriál „Hypotéky po 15 letech“ je společným projektem serveru Hypoindex.cz a společnosti GOLEM FINANCE.
 
Při publikování informací obsažených v tomto materiálu musí být vždy uveden zdroj ve tvaru: Hypoindex.cz, GOLEM FINANCE s.r.o.; pokud by se jednalo o citace pak je nutné uvést jméno autora – Libor Ostatek, GOLEM FINANCE s.r.o.. V případě, že se jedná o publikování materiálu na internetu, zdroj musí být doplněn aktivním proklikem na odpovídající článek na serveru Hypoindex.cz a webové stránky společnosti GOLEM FINANCE s.r.o. (www.golemfinance.cz).