Kam zamíří úrokové sazby hypoték v roce 2011?

Úrokové sazby porostou, nebo budou klesat? Otázka, na kterou by kde kdo znal velice rád odpověď. Indikátory trhu zatím hovoří spíše pro růst. Jenže to samé jsme si mysleli v lednu loňského roku a průměrné sazby potom propadly o bezmála jeden a půl procentní bod!

Výši úrokových sazeb hypoték a jejich vývoj ovlivňuje velké množství těžko předvídatelných faktorů, takže jakékoliv odhady budoucího vývoje jsou velice obtížné. Podívejme se přesto na ty nedůležitější vlivy, které ovlivňovaly vývoj na hypotečním trhu v loňském roce, a pokusme s přispěním názorů expertů odhadnout, kterým směrem se úrokové sazby budou ubírat v roce 2011.    

Předpovědi o rostoucích sazbách loni nevyšly

Jak mohou být snahy o předpovídání budoucího vývoje sazeb ošidné, jsme se ostatně přesvědčili i v loňském roce. Úrokové sazby na přelomu roku 2009/2010 sice začaly nepatrně klesat, ale stále se pohybovaly na svých pětiletých maximech (5,61 %) a opravdu jen málokdo by si v tuto chvíli vsadil na jejich výraznější pokles.

Tip: Předpovědi budoucího vývoje úrokových sazeb z ledna 2010 naleznete v článku „ Hypoteční trh v roce 2010: Úrokové sazby vzrostou! “.

„Letošní rok bude z pohledu hypoték ještě zajímavý. Je pravděpodobné, že úrokové sazby o něco klesnou, ovšem nelze očekávat pokles příliš výrazný. Bránit mu bude obezřetnost bank. Nezaměstnanost by podle některých odhadů měla dosáhnout vrcholu v polovině roku a ještě o půl roku později by pak mohla růst delikvence (nesplácení hypoték). V každém případě je i z již známých dat více než zřejmé, že státní podpora hypoték pro mladé bude poskytována i v letošním roce,“ komentoval situaci na hypotečním trhu kolega Petr Zámečník v článku „Úrokové sazby hypoték klesají“ (5. 1. 2010). A podobně vyznívaly i komentáře hypotečních bankéřů a finančních poradců, které jsme s dotazem oslovily v závěru loňského ledna.

Na začátku loňského roku experti většinou tipovali nárůst úrokových sazeb. Důvodem mělo být především očekávané navyšování úrokových sazeb ČNB, nárůst ceny peněz na mezibankovním trhu a problémy na trhu práce. Tyto předpovědi se nakonec nevyplnily. A průměrné úrokové sazby během 12 měsíců překvapivě klesly o bezmála 1,5 procentní bod a v prosinci již činila hodnota souhrnného FINCENTRUM HYPOINDEXu 4,23 %.

Graf 1: Vývoj průměrných úrokových sazeb hypoték



Zdroj: FINCENTRUM HYPOINDEX

Jak se budou vyvíjet úrokové sazby v letošním roce?

Ve vývoji úrokových sazeb se promítá vývoj celé řady vlivů. Některé jsou měřitelné, některé však lze změřit jen těžko. Vývoj průměrné výše úrokových sazeb v uplynulých letech zobrazuje následující graf, jehož součástí je také znázornění tempa meziměsíčního poklesu či nárůstu úrokových sazeb. Z grafu vyplývá, že tempo poklesu úrokových sazeb v posledních měsících loňského roku začalo zpomalovat. Jaké faktory tedy budou nejspíš spolurozhodovat o budoucím vývoji úrokových sazeb?

Cena zdrojů financování roste

Aby mohly hypoteční banky financovat své klienty, musí si někde obstarat zdroje pro krytí těchto obchodů. V minulosti banky získávaly potřebnou hotovost vydáváním hypotečních zástavních listů. Jejich emise jsou však v současné době z důvodu nepříznivých legislativních podmínek ve výrazném útlumu a tak si banky musejí půjčovat jinde. Část zdrojů představují klientské vklady, ale v případě hypoték se spíše jedná o středně- a dlouhodobé výpůjčky na finančních trzích.

Pokud by se úroková sazba hypoték odvíjela jen a pouze od vývoje ceny zdrojů, z grafu č. 2 je celkem zřetelné, že úrokové dno již mají světové finanční trhy za sebou a úrokové sazby především hypoték s delšími dobami fixace ve zbývajících měsících roku spíše porostou. Následující graf totiž zobrazuje výnosnost 10letých státních dluhopisů České republiky a vlád zemí, kde sídlí mateřské společnosti většiny tuzemských poskytovatelů hypoték.

Graf 2: Výnos 10letých státních dluhopisů

Zdroj: statistiky Evropské centrální banky

Navíc čím dál pravděpodobnější se jeví zásah ČNB proti riziku rostoucí inflace prostřednictvím navýšení základních úrokových sazeb, což se obratem projeví zejména u krátkodobých zdrojů financování a v nárůstu sazby PRIBOR. Přičemž na sazbu PRIBOR jsou přímo navázány úroky tzv. variabilních hypoték - hypoték s plovoucí úrkokovou sazbou.

Graf 3: Vývoj úrokových sazeb

Zdroj: ČNB

Konkurence tlačí sazby dolů. Jak dlouho ještě? 

Každá banka získává prostředky určené na financování svých úvěrových obchodů jinak, a proto cena peněz je sice důležitým, nikoliv však jediným faktorem, který ovlivňuje konečnou výši úrokových sazeb hypoték. Klíčovou roli hraje také konkurenční tlak a ochota bank vzdát se části svých ziskových marží vyplývajících z rozdílu mezi cenou zdrojů a výší úrokové sazby, za kterou banky svým klientům půjčují. Přitom konkurenci nepředstavují jen banky poskytující hypotéky, ale i stavební spořitelny se svými překlenovacími úvěry.

Leden a únor 2010 znamenal pro hypoteční banky obrovské zklamání. Objem poskytnutých hypoték ani v jednom z těchto měsíců nepřekonal hranici 3 miliard korun. Banky však dlouho neváhaly a ještě v únoru odstartovaly celou řadu kampaní, v rámci kterých se snažily klienty přilákat na zvýhodněnou úrokovou sazbou nebo mimořádnou slevu na poplatcích. A právě snaha o získání nových klientů na úkor konkurence byla tím hlavním hybatelem, který stlačil úrokové sazby v průběhu loňského roku až na 3leté minimum. Navíc rozdíly mezi nabídkovými úrokovými sazbami bank se smrštily na minimum a všichni teď s napětím vyčkávají, jak se zachová konkurence.

Lídr trhu zdražuje. Co na to konkurenti?
První bankou, která se s platností k 1. 2. 2011 rozhodla do úrokových sazeb výrazněji "sáhnout" je Hypoteční banka. K největšímu zdražení dojde u hypoték s pětiletou fixací (0,2 p.b.). Tříleté a desetileté fixace zdraží o deset bazických bodů. Naopak mírné snížení sazeb se dotkne jednoletých fixací (o jednu desetinu procenta) a především patnáctiletých a delších fixací.

„K úpravám úrokových sazeb hypotečních úvěrů jsme museli přistoupit vzhledem k vývoji cen peněz na mezibankovních a především dluhopisových trzích. I když sazby u některých fixací v současné době mírně rostou, stále platí, že jejich aktuální výše je na dlouhodobém minimu, a proto je stále ten správný čas na sjednání hypotečního úvěru. Vzhledem k nastartování nového měnového cyklu spojeného s růstem sazeb, jsou nyní pro klienty výhodné zejména dlouhodobé fixace,“ komentoval zvýšení sazeb Martin Vašek, náměstek generálního ředitele Hypoteční banky pro věci finanční.

Jak bude na tento krok reagovat konkurence, zatím není jisté. Hypoteční banka v současnosti disponuje zhruba třetinovým tržním podílem, a pokud by konkurence podržela úrokové sazby na stávající úrovni, nebo by ještě o něco zlevnila, mohla by si kousek z tržního podílu Hypoteční banky odloupnout. Především z menších bank zaznívají hlasy, že pro navyšování úrokových sazeb zatím ještě není ten správný čas. „Jen mírný nárůst sazeb v průběhu roku 2011 například očekává Jiří Škrob,“ produktový manažer Volksbank CZ.

Stejně tak LBBW nejspíš nebude s navyšováním úrokových sazeb pospíchat. „Sazby z hypoúvěrů budou stagnovat nebo se lehce zvýší. Konkurenční prostředí bude držet sazby nízko, i když by došlo k dalšímu růstu víceletých mezibankovních sazeb. Což se děje již nyní. Víceleté sazby vzrostly od srpna 2010 o 50-70bp, přičemž sazby hypoúvěrů díky konkurenci spíše klesají,“ říká k budoucímu vývoji úrokových sazeb na trhu Jiří Bečvář, Senior Dealer Treasury/ALM LBBW Bank, která právě díky nízkým sazbám v loňském roce významně posílila svůj tržní podíl.

O druhou příčku, co do objemu sjednaných hypoték, se v současnosti přetahuje Komerční banka a Česká spořitelna. Tito dva velcí hráči se však k vývoji úrokových sazeb vyjadřují pouze sporadicky a svou cenovou strategii i tentokrát zatím drží „pod pokličkou“.

„Začátkem loňského roku byly patrné dozvuky ekonomické krize, ale oživení trhu, které nastalo v druhé polovině 2010, bylo opravdu výrazné. V současné době jsou úrokové sazby pravděpodobně na svém dnu, lze tedy velmi pravděpodobně čekat jejich růst,“ odhaduje budoucí vývoj úrokových sazeb Radko Belada, šéf marketingu pro retailové bankovnictví.

Nezaměstnanost a hypotéky

Nezanedbatelnou roli ve vývoji úrokových sazeb hraje také potenciální riziko nesplacení úvěru, ke kterému může dojít v důsledku výpadku příjmu nebo úplné ztráty zaměstnání. V situaci, kdy roste počet neplatičů, banky zvyšují své rizikové marže a to se samozřejmě negativně promítá v nárůstu úrokové sazby hypotečních úvěrů. A toto platí samozřejmě i naopak.

Hypoteční bankéři se v současnosti nacházejí na jakési rozcestí. Na jednu stranu by bylo možné rizikové přirážky částečně snížit. Spolu se zlepšující se kondicí české ekonomiky totiž dochází také ke stabilizaci na pracovním trhu, o čemž svědčí také stagnující podíl klasifikovaných úvěrů. Na druhou stranu nová místa zatím příliš nevznikají a nejistotu vzbuzují také vládní škrty ve stavebnictví a snižování mezd či propouštění zaměstnanců ve státní sféře, což hovoří spíše pro podržení rizikových přirážek na stávající úrovni s výhledem na případný růst.

„Nepředpokládáme, že by tento vývoj mohl být zpočátku kompenzován snížením rizikových přirážek, protože je stále vysoká nezaměstnanost, jakož i nejistota dalšího ekonomického vývoje. Pokud však vydrží některým bankám snaha získat vyšší tržní podíl, mohli bychom se v druhé polovině roku dočkat následného snížení sazeb,“ odhaduje Josef Rajdl, vedoucí analytik společnosti finančně poradenské společnosti Fincentrum.

Situace v oblasti financování hypoték skutečně příliš možností pro další snižování úrokových sazeb nenabízí a především banky s větším tržním podílem se budou snažit postupem času úrokové sazby pozvolna navyšovat. Jakým tempem však bude k nárůstům docházet, bude záležet na konkurenci menších bank, které se mohou prostřednictvím nižších úrokových sazeb prokousat k novým obchodům a tím pádem i většímu tržnímu podílu.

V prvních dvou měsících letošního roku proto očekávám ještě mírný pokles průměrných úrokových sazeb a zvětšování rozdílů mezi nabídkovými úrokovými sazbami bank. Po dosažení dna se začne křivka pozvolna otáčet směrem vzhůru. Nicméně podle mého názoru by se mohla hodnota FINCENTRUM HYPOINDEXu až do konce roku 2011 držet pod 4,5% hranicí. 

Tip: Komentáře ekonomických expertů k očekávanému vývoji úrokových sazeb naleznete v zítřejším článku na serveru Hypoindex.cz.