Kdybych byl bohatý…Výnosy z 250 milionů eur investovaných ve střední a východní Evropě v roce 2009

Zpráva „Kdybych byl bohatý…“ se zaměřuje na šest klíčových kapitálových trhů, konkrétně na Polsko, Maďarsko, Rumunsko, Bulharsko, Českou republiku a Slovensko a porovnává výnosy v těchto zemích s výnosy v ostatních evropských zemích za použití indexu IPD za posledních pět let. 

Sledovali jsme výnosy a nájemné prvotřídních prostor, investiční trendy, rotaci majetku a celkovou návratnost napříč nemovitostními sektory a zeměmi v regionu střední a východní Evropy v průběhu posledních pěti let, abychom předložili několik výstupů s cílem určit takovou strategii alokace aktiv, kdy bude možné dosáhnout ideálního poměru rizik a výnosů.

Damian Harrington, regionální ředitel výzkumu pro východní Evropu Colliers International, řekl: „Za posledních pět let tvořily akvizice kancelářských a maloobchodních nemovitostí převážnou část investičních obratů v regionu střední a východní Evropy, zatímco akvizice průmyslových nebo logistických nemovitostí začaly z maloobchodního podílu ukrajovat na začátku roku 2013.“

Průměrný roční objem transakcí v regionu CEE z hlediska rotace/likvidity maloobchodních nemovitostí s nejdelší dobou držení dosahuje od roku 2009 přibližně 3,5 miliardy eur. Tyto nemovitosti často působí jako defenzivní aktivum, protože velká maloobchodní centra jsou po akvizici jen zřídka dále obchodována.

Velké investiční a státní fondy mají v době po krizi tendenci uplatňovat strategii nákupu a dlouhodobé držení napříč všemi realitními sektory, a to buď prostřednictvím akumulace příjmů, nebo snížením neobsazenosti.

^REKLAMA

Objemy kancelářských, maloobchodních a průmyslových ploch od roku 2007 výrazně rostly, a to přibližně o 42 %, což naznačuje, že i kupující nabývají nemovitosti za účelem dlouhodobého držení, a že na trhu je velké množství nemovitostí, které umožňuje aktivní účast dalších investorů.

„Z našeho pozorování vyplývá, že pokud plně diverzifikujete a alokujete 250 milionů eur do vyváženého portfolia ve střední a východní Evropě, měli byste dosáhnout návratnosti kolem 8,75 %, což je téměř dvojnásobek průměrného výnosu z dluhopisů, který činí 4,67 %. V případě nediverzifikované strategie by měl nejvyšší návratnost maloobchodní sektor s regionální návratností až 9,3 %. Pokud by vaše strategie byla zaměřena na konkrétní zemi, výsledky by byly mírně zkreslené v závislosti na tom, zda jste se zaměřili na hrubou návratnost nebo na návratnost zohledňující rizika,“ dodal Damian Harrington.

Investování ve střední a východní Evropě je často vnímáno jako rizikovější než v ostatních evropských zemích. Pravdou ale je, že z provozního hlediska není velký rozdíl mezi výkonem střední a východní Evropy a evropskými vrstevníky.

Zpráva ukazuje, že diverzifikované portfolio ve střední a východní Evropě pořízené před pěti lety by mělo vyšší návratnost než to, které bylo vybráno hodnotícími kritérii IPD pro Německo, Španělsko a Nizozemí.

^REKLAMA

Klíčem k celkové návratnosti je výkon kapitálových hodnot, ve kterých střední a východní Evropa překonala další evropské země, a to včetně fixních výnosů z desetiletých státních dluhopisů.

Sledováním kapitálových hodnot v průběhu posledních pěti let na základě váženého průměru ve vztahu k evropským dluhopisům a státním dluhopisům ve střední a východní Evropě společnost Colliers International zjistila, že objemy investičních obratů na šesti specifických trzích (Polsko, Maďarsko, Rumunsko, Bulharsko, Česká republika a Slovensko) vzrostly, a to i přes pokles transakcí v roce 2012 z důvodu přetrvávající nejistoty na trzích eurozóny.

Ekonomický růst zůstane zásadním znakem trhů střední a východní Evropy i do budoucna a napomůže řídit výkon poptávky a pronájmu.

Pro střední a východní Evropu vypadají prognózy růstu HDP příznivěji, než pro Evropu jako celek, což znamená, že region střední a východní Evropy si udrží svoji růstovou výhodu oproti EU17 (země před přistoupením v roce 2004) v krátko a střednědobém horizontu.

Zpráva analyzuje výsledky nevyužívaného pákového efektu komerčních realitních investičních fondů v objemu 250 milionů eur s dobou držení pěti let od 31. prosince 2009 do 31. prosince 2014.