Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Když na trh míří nedobrovolně prodávané nemovitosti

Autor: Radovan Novotný | 18.02.2011 00:28 | Kategorie: Hypotéky | 0 komentářů
Když na trh míří nedobrovolně prodávané nemovitosti

I tržní ceny nemovitostí mohou růst a klesat, podobně jako je tomu u jiného majetku. Šťastný majitel nemovitosti, který rozumně koupil, zkalkuloval své možnosti a ponechal si dostatečné rezervy, se tím zatěžovat nemusí. Hůře je na tom ten, kdo koupil v nesprávnou dobu, přecenil své síly, a jeho rezervy byly s příchodem hospodářského útlumu vyčerpány.

 

Zažíváme doby, kdy se na realitních trzích ukazuje naplnění investiční poučky „teprve za velkého odlivu zjistíme, kdo se koupal nahý“? A budou muset ti, kdo se koupali nazí a nezvládají dluhovou službu, dobrovolně nebo nedobrovolně prodávat?

Už i v Česku ceny nemovitostí klesají

Už i v českých luzích a hájích se ukazuje, že i ceny nemovitostí nemusí jen růst a mohou i klesat. Dřívější mýty o tom, že ceny musí jen růst, praxe vyvrátila. Investice do nemovitosti prostě nemusí být jen jistá a výnosná. Tržní ceny prostě kolísají a trh funguje jako kyvadlo, a to neplatí pouze pro komodity nebo cenné papíry, jejichž kurzy a ceny vznikající na burze každodenně slyšíme v burzovním zpravodajství.

Investiční stratég Pavel Kohout v této souvislosti konstatuje, že ceny nemovitostí se v zásadě chovají podle stejné logiky jako kurzy akcií. Kohout svůj výklad o méně nápadném kolísání cen nemovitostí podpírá citací zkušeného burzovního spekulanta Andrého Kostolanyho:

„Neexistují žádné viditelné výkyvy kursů, které by uměly hrát na nervy jako na struny harfy. A přesto je efektivní a dosažitelná hodnota domu, bytu nebo pozemku v průběhu doby podrobena výkyvům. Jenom o tom šťastný majitel nemovitosti nic neví. Spí v klidu se svou investicí a ve své hlavě počítá přinejmenším se svou kupní cenou (…) ačkoli je velmi pochybné, že by se někdo například mohl bez ztráty zbavit podílu na nemovitosti, který nabyl za 100 000 marek o několik měsíců později. Vůbec nemluvě o obrovských poplatcích a provizích.“

Pavel Kohout hovoří o iluzi cenové stability, která je "posílena existencí odhadních metod, jimiž znalci určují "správné" ceny nemovitostí". I znalcem odhadnutá cena může být od aktuální tržní ceny značně vzdálena. Podotkněme, že iluzi cenové stability může posilovat i nechuť či nezvyk oceňovat v reálných cenách a zohledňovat vliv inflačního znehodnocení kupní síly peněz. Milion dnes je prostě něco jiného než milion za rok. A když dnes ceny nemovitostí mají tendenci směřovat dolů, na pozadí stojí ekonomické důvody.

Nesplácené hypotéky jako projev hospodářského poklesu

Dopady hospodářského poklesu z pohledu schopnosti splácet přijaté závazky ze strany domácností rozebrala Zpráva o finanční stabilitě 2009/2010, kterou každoročně publikuje úřad České národní banky.

Nejvýznamnějším budoucím rizikem pro sektor domácností z pohledu roku 2009 měla být situace na trhu práce. Neblahý měl být vývoj nominálních příjmů a růst měla nejistota ohledně budoucích disponibilních příjmů domácností. Lidé prostě v důsledku krize neměli mít takové možnosti příjmů jako dříve, navíc se dala předpokládat možnost ztráty zaměstnání a zdroje příjmů. Podle Zprávy navíc mělo zhruba 67 % domácností vycházet s příjmem s obtížemi. Z pohledu bankovního je nutně výsledkem snížení schopnosti domácností splácet úvěry a narůstající podíl nesplácených úvěrů.

Zpráva úřadu centrální banky uvádí, že podle simulace bilance zadlužených domácností by v rámci Základního scénáře nebylo schopno splácet dříve přijaté závazky zhruba 6,5 % rodin s hypotečním úvěrem (asi 1,6 % populace). V případě nepříznivých scénářů by se do této situace mohlo dostat až 20 % této skupiny rodin (5 % populace). Ve scénáři Návrat recese 13 % rodin (3,3 % populace) a ve scénáři Ztráta důvěry 20 % (5 % populace). Tyto odhady mají zohledňovat jak pokles nominálních příjmů, tak růst nezaměstnanost nebo i zatížení dané růstem úrokových sazeb.

Podle prognózy ČNB by kreditní riziko domácností nemělo rapidně klesat ani v dvouletém horizontu. Nadprůměrné problémy se splácením všech typů úvěrů již v roce 2009 měly dvě nejnižší příjmové skupiny domácností. Kreditní riziko se s určitým zpožděním rovněž odráží v nárůstu objemu bankovních úvěrů v selhání a to se dnes projevuje zvýšeným počtem domácností, jejichž příjmy nestačí na pokrytí dluhové služby. V případě nesplácených hypoték jsou důsledkem tohoto snahy prodat byt i s převzetím hypotéky, v poslední době i narůstající nucené dražby a prodeje nemovitostí.


Zdroj:
ČNB - Zpráva o finanční stabilitě 2009/2010

Nestačím-li na hypotéku, mohu prodat dobrovolně

Teprve s časovým odstupem je zřejmé, že počet lidí nezvládajících obsluhu svých dluhů souvisejících s financováním bydlení skutečně roste. Rezervy jsou vyčerpány a pomoc rodiny a přátel také není bezedná. Delikvence narůstá, a počet těch, kterým nezbývá na splátky, se zvyšuje.

Jsou-li příčinou problémů se splácením hypotéky výpadky příjmů dlouhodobější povahy, a dlužníkovy likvidní rezervy byly vyčerpány, pak dlužníkovi nezbývá nic jiného než prodat financovanou nemovitost.

Autoři Zprávy o finanční stabilitě 2009/2010 předpokládají, že u zadlužených bude držba finančních aktiv spíše nižší. Doslova konstatují, že „informace o distribuci finančního bohatství mezi zadlužené a nezadlužené domácnosti není k dispozici, ale lze předpokládat, že u zadlužených lidí bude držba finančních aktiv spíše nižší.“ Je-li tento předpoklad správný (a správný asi je, protože je nadmíru logický), je zřejmé, že v případě nesplácení vysokého hypotečního závazku není pro dlužníka jiné východisko než prodej hypotékou financované nemovitosti.

Dlužník s neřešitelným výpadkem příjmů může k prodeji přistoupit buď dobrovolně, nebo nedobrovolně. Inzeráty, které nabízejí nemovitost s dovětkem „převzetí hypotéky“, se dnes množí jako houby po dešti. V dotčených inzerátech bývá také připojeno, že to „velmi spěchá“. Prodávajícímu teče do bot a banka financující jeho hypotéku je asi už netrpělivá. Právě zde jsou náznaky toho, že množství problémů neřešitelných problémů výpadku narůstá.

Představa prodávajícího je zde taková, že se podaří najít nového majitele, který dluh převezme. Bude-li zájemce bonitní, a jeho příjmy budou stačit na splácení, banka ráda k takovému prodeji nemovitosti s převzetím hypotéky přistoupí. Pro dlužníka je výhodou, že když se podaří prodat nemovitost i s převzetím hypotéky, není nutné platit nemalé sankce za předčasné splacení úvěru.

Když se dobrovolné prodeje nedaří

Prodej za nestandardních podmínek, kdy se na prodej spěchá, nutně s sebou nese menší cenu. Chce-li se obchodník rychle zbavit zboží, kterému končí trvanlivost, je pravděpodobné, že sníží cenu, aby nalákal kupující. Jenže náš zadlužený, kterému teče do bot, je zatížený svými emocemi. Vnitřní hlas mu říká: „Nesmíš prodat levněji, než jsi koupil. Ceny šly dolů teď, krize skončila, tak už půjdou nahoru.“ A tak náš dlužník mylně očekává, že prodá za dobrou cenu. Jenže kyvadlo kolísajících tržních cen prodávajícímu nesvědčí, a kupců se jaksi nedostává.

Dlužník je tlačen časem a musí prodat. Rezervy připravené na splátky jsou vyčerpatelné, banka nebude čekat na zázrak, a bude hledat funkční opatření, jako je zesplatnění úvěru a prodej zastavené nemovitosti. Taková je drsná realita ekonomického života. Když dlužník nedokáže řešení najít, nemůže banka zahálet a musí řešení najít sama. Po třech měsících až půl roce, kdy se dlužník potácí v problémech nesplácení, je již z pohledu věřitele zřejmé, že dlužník řešení nenajde.

Prodej nesplácené hypotéky třetí straně, která bude řešit vymáhání dluhu sama, je pro banku nákladným a nevýhodným způsobem řešení problému. V době, když se počet delikvencí zvyšuje, začíná být pro banky výhodnější domáhat se plnění závazků přímo. A tak na trh směřují byty a domy nedobrovolně prodávané. Za rok, za dva již budeme lépe vědět, kdo se koupal nahý.  


Reference:

Anketa

Zvládáte splácet hypotéku?

Ano, bez potíží. (131)
 
Ano, s potížemi. (46)
 
Ne. (19)
 
Nemám hypotéku. (196)
 Celkem hlasovalo 392 čtenářů

Když na trh míří nedobrovolně prodávané nemovitosti >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Jana Zámečníková | 25.07.2016 00:00 Daň z nabytí přechází na kupujícího. Klesnou ceny nemovitostí?

Současná právní úprava dává stranám vybrat, zda daň z nabytí nemovitosti zaplatí kupující či prodávající. Daň přesto paradoxně většinou platí prodávající, který o nemovitost přichází, a kupující je ručitelem. Senát schválil novelu zákona o dani z nabytí nemovitosti, nově tak bude daň platit pouze kupující. Prodávajícím odpadne čtyřprocentní daňová povinnost. Promítne se tato změna do cen nemovitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Radovan Novotný | 21.07.2016 00:00 Hypotéky se záporným úročením už odstartovaly!

Chtěli byste, aby vám banka peníze za to, že u ní máte hypotéku, připisovala, místo abyste jí úroky platili? Ano, zní to pošetile, ale někteří majitelé domů v Dánsku již na tento způsob financování dosáhnou. Existují totiž hypotéky, které nabízí negativní úrokové sazby (pod nulou)! Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.07.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červen 2016: Splátka hypotéky pod 5 tisíc korun? Žádný problém

Psát o rekordech na hypotečním trhu už je trochu zbytečné. Stejně další měsíc jsou zase čísla jiná a v roce 2016 pokaždé vyšší. Ne jinak tomu bylo i v červnu, kdy hypoteční úvěry znovu lámaly rekordy na všech frontách. Po půl roce to tak vypadá, že se znovu dočkáme rekordního celého roku. Nejprve se ale podíváme na červen v hypotečních číslech. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 19.07.2016 00:00 Mám záznam v registru. Je to problém?

Každý dlužník s bankovním či nebankovním úvěrem u seriózní instituce má záznam. Ale jen pro neplatiče je to problém. Jak se do kterého registru dostanete a jak si poradit s negativním záznamem? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 18.07.2016 00:00 Zahltí nový zákon o úvěru spotřebitele?

Třicetidenní lhůta Senátu na projednání zákona o úvěru pro spotřebitele vypršela. Senát návrh zákona přijal na poslední chvíli a putuje k prezidentovi, který se již dříve vyjádřil, že zákonu bránit nebude. Věřitelé se tak již brzy prohnou pod tíhou nových povinností a klient zase pod množstvím informací, které budou věřitelé povinni poskytovat.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

19.07.2016 11:35 Hypotéky dostanou přísnější pravidla

V souvislosti s novým zákonem hodlá téměř čtvrtina bankéřů České národní banky zpřísnit pravidla pro vydávání hypoték. V praxi to znamená, že pro mnoho klientů se tak stane velmi obtížným hypotéku získat. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

15.07.2016 12:42 Senát schválil novelu o dani z nemovitosti

Vláda přesunula platbu daně z nemovitosti nově na kupující stranu. Navrhované snížení daně ze čtyř na tři procenta novým návrhem již neprošlo. Novelu musí podepsat ještě prezident Miloš Zeman a bude platit od podzimu letošního roku. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

24.06.2016 15:11 Refinancování úvěru se někde může prodražit

Nabídky jednotlivých bank na refinancování úvěrů se mohou lišit i o desítky tisíc korun. Při refinancování úvěru ve výši 70 tisíc korun se splatností na 72 měsíců můžete ušetřit téměř šest tisíc korun, nebo si připlatit až téměř 22 tisíc korun. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.06.2016 13:59 Finanční rezervu si tvoří stále více Čechů

Čechů, kteří si vytvářejí finanční rezervu, přibývá. Od roku 2010 vzrostl počet domácností, které by dokázaly ihned koupit novou pračku o devět procentních bodů na 72 procent. Výpadek měsíčního příjmu však stále nedokáže pokrýt bez půjčky více než čtvrtina lidí. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

14.06.2016 14:16 ČNB zakáže stoprocentní hypotéky, obává se cenové bubliny

Česká národní banka (ČNB) doporučí bankám od letošního října neposkytovat hypotéky na 100 procent hodnoty zajištěné nemovitosti, limit stanoví na 95 procent. Od dubna 2017 pak ČNB sníží limit dokonce na 90 procent hodnoty nemovitosti. (Aktualizováno 4.6.2016 16:05) Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 14.06.2016 16:07

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1229)
 
Ne. (1501)
 
Nevím. (52)
 Celkem hlasovalo 2782 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Martin Rezek | 12.07.2016 00:00 Straní návrh zákona o půjčkách bohatým?

Dlouho připravovaný zákon o spotřebitelském úvěru bude v následujících týdnech schvalovat Senát. Avšak návrh zákona má nejen svá pro, ale i proti. Klienti, kteří byli doposud podrobováni lichvářským praktikám neseriózních podnikatelů, by se měli dočkat intenzivní zákonné ochrany ze strany státu i regulátora České národní banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Roman Klein | 19.07.2016 00:00 Mám záznam v registru. Je to problém?

Každý dlužník s bankovním či nebankovním úvěrem u seriózní instituce má záznam. Ale jen pro neplatiče je to problém. Jak se do kterého registru dostanete a jak si poradit s negativním záznamem? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 18.07.2016 00:00 Zahltí nový zákon o úvěru spotřebitele?

Třicetidenní lhůta Senátu na projednání zákona o úvěru pro spotřebitele vypršela. Senát návrh zákona přijal na poslední chvíli a putuje k prezidentovi, který se již dříve vyjádřil, že zákonu bránit nebude. Věřitelé se tak již brzy prohnou pod tíhou nových povinností a klient zase pod množstvím informací, které budou věřitelé povinni poskytovat.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Radovan Novotný | 21.07.2016 00:00 Hypotéky se záporným úročením už odstartovaly!

Chtěli byste, aby vám banka peníze za to, že u ní máte hypotéku, připisovala, místo abyste jí úroky platili? Ano, zní to pošetile, ale někteří majitelé domů v Dánsku již na tento způsob financování dosáhnou. Existují totiž hypotéky, které nabízí negativní úrokové sazby (pod nulou)! Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Monika Hrušová | 20.07.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex červen 2016: Splátka hypotéky pod 5 tisíc korun? Žádný problém

Psát o rekordech na hypotečním trhu už je trochu zbytečné. Stejně další měsíc jsou zase čísla jiná a v roce 2016 pokaždé vyšší. Ne jinak tomu bylo i v červnu, kdy hypoteční úvěry znovu lámaly rekordy na všech frontách. Po půl roce to tak vypadá, že se znovu dočkáme rekordního celého roku. Nejprve se ale podíváme na červen v hypotečních číslech. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »