Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

wustenrot-logo-no-claim-a5-prechod

fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Když na trh míří nedobrovolně prodávané nemovitosti

Autor: Radovan Novotný | 18.02.2011 00:28 | Kategorie: Hypotéky | 0 komentářů
Když na trh míří nedobrovolně prodávané nemovitosti

I tržní ceny nemovitostí mohou růst a klesat, podobně jako je tomu u jiného majetku. Šťastný majitel nemovitosti, který rozumně koupil, zkalkuloval své možnosti a ponechal si dostatečné rezervy, se tím zatěžovat nemusí. Hůře je na tom ten, kdo koupil v nesprávnou dobu, přecenil své síly, a jeho rezervy byly s příchodem hospodářského útlumu vyčerpány.

 

Zažíváme doby, kdy se na realitních trzích ukazuje naplnění investiční poučky „teprve za velkého odlivu zjistíme, kdo se koupal nahý“? A budou muset ti, kdo se koupali nazí a nezvládají dluhovou službu, dobrovolně nebo nedobrovolně prodávat?

Už i v Česku ceny nemovitostí klesají

Už i v českých luzích a hájích se ukazuje, že i ceny nemovitostí nemusí jen růst a mohou i klesat. Dřívější mýty o tom, že ceny musí jen růst, praxe vyvrátila. Investice do nemovitosti prostě nemusí být jen jistá a výnosná. Tržní ceny prostě kolísají a trh funguje jako kyvadlo, a to neplatí pouze pro komodity nebo cenné papíry, jejichž kurzy a ceny vznikající na burze každodenně slyšíme v burzovním zpravodajství.

Investiční stratég Pavel Kohout v této souvislosti konstatuje, že ceny nemovitostí se v zásadě chovají podle stejné logiky jako kurzy akcií. Kohout svůj výklad o méně nápadném kolísání cen nemovitostí podpírá citací zkušeného burzovního spekulanta Andrého Kostolanyho:

„Neexistují žádné viditelné výkyvy kursů, které by uměly hrát na nervy jako na struny harfy. A přesto je efektivní a dosažitelná hodnota domu, bytu nebo pozemku v průběhu doby podrobena výkyvům. Jenom o tom šťastný majitel nemovitosti nic neví. Spí v klidu se svou investicí a ve své hlavě počítá přinejmenším se svou kupní cenou (…) ačkoli je velmi pochybné, že by se někdo například mohl bez ztráty zbavit podílu na nemovitosti, který nabyl za 100 000 marek o několik měsíců později. Vůbec nemluvě o obrovských poplatcích a provizích.“

Pavel Kohout hovoří o iluzi cenové stability, která je "posílena existencí odhadních metod, jimiž znalci určují "správné" ceny nemovitostí". I znalcem odhadnutá cena může být od aktuální tržní ceny značně vzdálena. Podotkněme, že iluzi cenové stability může posilovat i nechuť či nezvyk oceňovat v reálných cenách a zohledňovat vliv inflačního znehodnocení kupní síly peněz. Milion dnes je prostě něco jiného než milion za rok. A když dnes ceny nemovitostí mají tendenci směřovat dolů, na pozadí stojí ekonomické důvody.

Nesplácené hypotéky jako projev hospodářského poklesu

Dopady hospodářského poklesu z pohledu schopnosti splácet přijaté závazky ze strany domácností rozebrala Zpráva o finanční stabilitě 2009/2010, kterou každoročně publikuje úřad České národní banky.

Nejvýznamnějším budoucím rizikem pro sektor domácností z pohledu roku 2009 měla být situace na trhu práce. Neblahý měl být vývoj nominálních příjmů a růst měla nejistota ohledně budoucích disponibilních příjmů domácností. Lidé prostě v důsledku krize neměli mít takové možnosti příjmů jako dříve, navíc se dala předpokládat možnost ztráty zaměstnání a zdroje příjmů. Podle Zprávy navíc mělo zhruba 67 % domácností vycházet s příjmem s obtížemi. Z pohledu bankovního je nutně výsledkem snížení schopnosti domácností splácet úvěry a narůstající podíl nesplácených úvěrů.

Zpráva úřadu centrální banky uvádí, že podle simulace bilance zadlužených domácností by v rámci Základního scénáře nebylo schopno splácet dříve přijaté závazky zhruba 6,5 % rodin s hypotečním úvěrem (asi 1,6 % populace). V případě nepříznivých scénářů by se do této situace mohlo dostat až 20 % této skupiny rodin (5 % populace). Ve scénáři Návrat recese 13 % rodin (3,3 % populace) a ve scénáři Ztráta důvěry 20 % (5 % populace). Tyto odhady mají zohledňovat jak pokles nominálních příjmů, tak růst nezaměstnanost nebo i zatížení dané růstem úrokových sazeb.

Podle prognózy ČNB by kreditní riziko domácností nemělo rapidně klesat ani v dvouletém horizontu. Nadprůměrné problémy se splácením všech typů úvěrů již v roce 2009 měly dvě nejnižší příjmové skupiny domácností. Kreditní riziko se s určitým zpožděním rovněž odráží v nárůstu objemu bankovních úvěrů v selhání a to se dnes projevuje zvýšeným počtem domácností, jejichž příjmy nestačí na pokrytí dluhové služby. V případě nesplácených hypoték jsou důsledkem tohoto snahy prodat byt i s převzetím hypotéky, v poslední době i narůstající nucené dražby a prodeje nemovitostí.


Zdroj:
ČNB - Zpráva o finanční stabilitě 2009/2010

Nestačím-li na hypotéku, mohu prodat dobrovolně

Teprve s časovým odstupem je zřejmé, že počet lidí nezvládajících obsluhu svých dluhů souvisejících s financováním bydlení skutečně roste. Rezervy jsou vyčerpány a pomoc rodiny a přátel také není bezedná. Delikvence narůstá, a počet těch, kterým nezbývá na splátky, se zvyšuje.

Jsou-li příčinou problémů se splácením hypotéky výpadky příjmů dlouhodobější povahy, a dlužníkovy likvidní rezervy byly vyčerpány, pak dlužníkovi nezbývá nic jiného než prodat financovanou nemovitost.

Autoři Zprávy o finanční stabilitě 2009/2010 předpokládají, že u zadlužených bude držba finančních aktiv spíše nižší. Doslova konstatují, že „informace o distribuci finančního bohatství mezi zadlužené a nezadlužené domácnosti není k dispozici, ale lze předpokládat, že u zadlužených lidí bude držba finančních aktiv spíše nižší.“ Je-li tento předpoklad správný (a správný asi je, protože je nadmíru logický), je zřejmé, že v případě nesplácení vysokého hypotečního závazku není pro dlužníka jiné východisko než prodej hypotékou financované nemovitosti.

Dlužník s neřešitelným výpadkem příjmů může k prodeji přistoupit buď dobrovolně, nebo nedobrovolně. Inzeráty, které nabízejí nemovitost s dovětkem „převzetí hypotéky“, se dnes množí jako houby po dešti. V dotčených inzerátech bývá také připojeno, že to „velmi spěchá“. Prodávajícímu teče do bot a banka financující jeho hypotéku je asi už netrpělivá. Právě zde jsou náznaky toho, že množství problémů neřešitelných problémů výpadku narůstá.

Představa prodávajícího je zde taková, že se podaří najít nového majitele, který dluh převezme. Bude-li zájemce bonitní, a jeho příjmy budou stačit na splácení, banka ráda k takovému prodeji nemovitosti s převzetím hypotéky přistoupí. Pro dlužníka je výhodou, že když se podaří prodat nemovitost i s převzetím hypotéky, není nutné platit nemalé sankce za předčasné splacení úvěru.

Když se dobrovolné prodeje nedaří

Prodej za nestandardních podmínek, kdy se na prodej spěchá, nutně s sebou nese menší cenu. Chce-li se obchodník rychle zbavit zboží, kterému končí trvanlivost, je pravděpodobné, že sníží cenu, aby nalákal kupující. Jenže náš zadlužený, kterému teče do bot, je zatížený svými emocemi. Vnitřní hlas mu říká: „Nesmíš prodat levněji, než jsi koupil. Ceny šly dolů teď, krize skončila, tak už půjdou nahoru.“ A tak náš dlužník mylně očekává, že prodá za dobrou cenu. Jenže kyvadlo kolísajících tržních cen prodávajícímu nesvědčí, a kupců se jaksi nedostává.

Dlužník je tlačen časem a musí prodat. Rezervy připravené na splátky jsou vyčerpatelné, banka nebude čekat na zázrak, a bude hledat funkční opatření, jako je zesplatnění úvěru a prodej zastavené nemovitosti. Taková je drsná realita ekonomického života. Když dlužník nedokáže řešení najít, nemůže banka zahálet a musí řešení najít sama. Po třech měsících až půl roce, kdy se dlužník potácí v problémech nesplácení, je již z pohledu věřitele zřejmé, že dlužník řešení nenajde.

Prodej nesplácené hypotéky třetí straně, která bude řešit vymáhání dluhu sama, je pro banku nákladným a nevýhodným způsobem řešení problému. V době, když se počet delikvencí zvyšuje, začíná být pro banky výhodnější domáhat se plnění závazků přímo. A tak na trh směřují byty a domy nedobrovolně prodávané. Za rok, za dva již budeme lépe vědět, kdo se koupal nahý.  


Reference:

Anketa

Zvládáte splácet hypotéku?

Ano, bez potíží. (132)
 
Ano, s potížemi. (46)
 
Ne. (19)
 
Nemám hypotéku. (196)
 Celkem hlasovalo 393 čtenářů

Když na trh míří nedobrovolně prodávané nemovitosti >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Hypotéky

Petr Zámečník | 27.09.2016 00:00 Hypotéka bez doložení příjmů? Spěchejte…

Zdaleka ne každý má možnost či chuť prokázat bance své příjmy. A nemusí se přitom jednat o kriminálníka s pochybnou činností. Pokud chce takový člověk hypotéku, musí si pospíšit. Banky hypotéky bez doložení příjmů postupně ruší a s novým zákonem o úvěru se mohou stát zcela nedostupnými. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 27.09.2016 15:06

Jana Zámečníková | 26.09.2016 00:00 Tomáš Konvička: Český zákon o úvěru je mírnější než slovenský

V prosinci začne platit nový zákon o spotřebitelském úvěru, který zpřísní i podmínky poskytování úvěrů nebankovním poskytovatelům. Na otázky o důsledcích nového zákonu o úvěru odpovídal Tomáš Konvička, obchodní ředitel společnosti Fair Credit. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 22.09.2016 00:00 Nepodceňujte rodinný rozpočet. Nečekané výdaje vás pošlou ke dnu

Největší položkou rodinného rozpočtu tvoří kromě výdajů na potraviny výdaje na bydlení. Často napjatý rozpočet mohou ale překvapit mimořádné výdaje. Najít skulinku v rodinném rozpočtu není jednoduché, ale není to nemožné. Jakých chyb se v rodinném rozpočtu nejčastěji dopouštíme?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 23.09.2016 13:06

Monika Hrušová | 21.09.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex srpen 2016: Objemy i počty se zmátořily

Po slabším červenci prázdninová čísla přišel zachránit srpen. Přitom v minulých letech tomu bylo naopak. Srpen dlouhodobě patřil mezi slabší měsíce. Zájem o hypotéky je tedy zase o něco větší a úrokové sazby nadále klesají. A opět prorážejí rekordní úroveň. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 20.09.2016 00:00 Ivana Vobejdová: Bezplatná insolvenční poradna je alternativou k „oddlužovacím společnostem“

Bezplatná insolvenční poradna byla v nedávné době otevřena v Českých Budějovicích jako pilotní projekt pomoci lidem, kterým hrozí tzv. osobní bankrot. „Bezplatná insolvenční poradna by měla jako jakýsi „rozcestník“ sloužit všem, kteří se snaží řešit své problémy s dluhy a potřebují jen dobrou radu,“ vysvětluje v rozhovoru JUDr. Ivana Vobejdová z Krajského soudu v Českých Budějovicích. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 23.09.2016 03:08

Další články »

Krátké zprávy z Hypotéky

27.09.2016 15:20 ČNB plánuje legislativně omezit poskytování hypoték

Díky legislativnímu omezení hypoték by získala možnost, určovat bankám nejen částku, kterou budou moci půjčovat klientům ve vztahu k jejich příjmům. Zároveň ale také stanovit maximální výši zástavy.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.09.2016 14:24 Robert Pelikán připravuje novelu insolvenčního zákona

Ministr spravedlnosti Robert Pelikán představil novelu insolvenčního zákona. Hlavním tématem je možnost oddlužení. Vyhlásit osobní bankrot by tak v budoucnu mohli i ti, kteří nemohou uhradit 30 procent svých dluhů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.09.2016 13:38 Podzimní „Hypodny“ se vrací do Raiffeisenbank

V Raiffeisenbank odstartovaly 19. září 2016 podzimní „Hypodny“. Na klienty čeká při podání žádosti o hypoteční úvěr do 11. listopadu zvýhodněná úroková sazba a při podpisu smlouvy s fixací alespoň na tři roky do konce listopadu bonus 4 000 korun. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 23.09.2016 03:12

14.09.2016 10:29 Doba hypoték s dlouhou fixací je u konce

V prosinci začne platit nový zákon o spotřebitelském úvěru, díky kterému banky přestanou mít motivaci dále nabízet hypoteční úvěry s dlouhou dobou fixace. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 23.09.2016 03:14

13.09.2016 11:42 Omezení stoprocentních hypoték se blíží. Lidé o ně stejně zájem nemají

Od 1. října 2016 klesne na základě doporučení České národní banky (ČNB) výše poskytovaného úvěru k zástavní hodnotě nemovitosti (LTV) ze 100 % na 95 %. Banky zvýšený zájem klientů o stoprocentní hypotéky zatím nezaznamenaly. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 23.09.2016 03:18

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (245)
 
Spíše ano. (42)
 
Spíše ne. (42)
 
Rozhodně ne. (42)
 Celkem hlasovalo 371 čtenářů

Nejčtenější články z Hypotéky za posledních 14 dní

Zbyněk Drobiš | 20.09.2016 00:00 Ivana Vobejdová: Bezplatná insolvenční poradna je alternativou k „oddlužovacím společnostem“

Bezplatná insolvenční poradna byla v nedávné době otevřena v Českých Budějovicích jako pilotní projekt pomoci lidem, kterým hrozí tzv. osobní bankrot. „Bezplatná insolvenční poradna by měla jako jakýsi „rozcestník“ sloužit všem, kteří se snaží řešit své problémy s dluhy a potřebují jen dobrou radu,“ vysvětluje v rozhovoru JUDr. Ivana Vobejdová z Krajského soudu v Českých Budějovicích. Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Jana Zámečníková | 22.09.2016 00:00 Nepodceňujte rodinný rozpočet. Nečekané výdaje vás pošlou ke dnu

Největší položkou rodinného rozpočtu tvoří kromě výdajů na potraviny výdaje na bydlení. Často napjatý rozpočet mohou ale překvapit mimořádné výdaje. Najít skulinku v rodinném rozpočtu není jednoduché, ale není to nemožné. Jakých chyb se v rodinném rozpočtu nejčastěji dopouštíme?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Monika Hrušová | 21.09.2016 00:00 Fincentrum Hypoindex srpen 2016: Objemy i počty se zmátořily

Po slabším červenci prázdninová čísla přišel zachránit srpen. Přitom v minulých letech tomu bylo naopak. Srpen dlouhodobě patřil mezi slabší měsíce. Zájem o hypotéky je tedy zase o něco větší a úrokové sazby nadále klesají. A opět prorážejí rekordní úroveň. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 12.09.2016 00:00 Nový zákon o úvěru změní zprostředkovatelský trh

Nový zákon o úvěru začne platit od 1. prosince 2016. Zákon se zaměřuje mimo jiné i na pravidla a povinnosti pro zprostředkovatele. Kdo a za jakých podmínek bude moci poskytovat spotřebitelské úvěry a potažmo i hypotéky? (Aktualizováno) Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »