Kolik skutečně zaplatíte za vyřízení hypotéky?

První a možná poslední, co si klient pod spojením výdaje související s vyřízením hypotéky vybaví, je poplatek za vyřízení úvěru. Tím však řetězení poplatků teprve začíná. Za co všechno je potřeba v souvislosti s vyřízením hypotéky zaplatit? A jak jsou na tom klienti zahraničních bank?

Nabídka tuzemských bank je relativně pestrá a části poplatků se můžete pečlivým výběrem financující banky vyhnout. Ovšem pozor, velmi často se může stát, že si banka ušlý příjem z poplatků bude chtít vzít jinde a klientovi tyto poplatky nepřímo „rozpustí“ v navýšené úrokové sazbě. Nákladovost celého financování je nutné si ještě před podpisem smlouvy či žádosti důkladně propočítat. Co všechno vám může banka naúčtovat? 

Poplatek za vyřízení úvěru

Na českém hypotečním trhu působí 13 bank nabízejících hypoteční úvěry, z nichž pouze 3 vyřízení úvěrové dokumentace ke standardní hypotéce nezpoplatňují (mBank, Česká spořitelna, Raiffeisenbank). Zbývající desítka bank tento poplatek klientům i nadále účtuje, případně na přechodnou dobu od jeho vybírání upouští v rámci nejrůznějších marketingových kampaní. Do konce prázdnin 100% slevu na poplatku pro nově příchozí klienty nabízí Hypoteční banka a ČSOB.

Vyřízení úvěru zdarma mohou u většiny bank získat klienti refinancující stávající úvěr. Možností, jak se tomuto nepopulárnímu poplatku vyhnout nebo jeho výši výrazně snížit, je podání žádosti o úvěr prostřednictvím internetu. Příkladem budiž aplikace Hypoteční banky (www.hypotekapowebu.cz) nebo Volksbank (www.chcihypoteku.cz) . 

Cena za zpracování úvěrové dokumentace se napříč trhem různí, zpravidla je však stanovena procentem z částky úvěru, přičemž výše poplatku je zdola či shora omezena.

Tip: Porovnání výše poplatků za vyřízení úvěru jsme se nedávno věnovali v článku „ Která banka nabízí hypotéky s nejnižšími poplatky? “.

Cenové rozpětí: 0 - 30 000 Kč

Poplatek za odhad nemovitosti

Každý hypoteční úvěr musí být zajištěn nemovitostí. K tomu, aby banka zjistila, jakou má nemovitost hodnotu a kolik může klientovi maximálně půjčit, slouží znalecký odhad ceny nemovitosti. I přesto, že odhad je primárně určen pro účely banky, poplatek za zpracování odhadu zpravidla platí žadatel o úvěr. 

I v tomto případě platí, že existují banky a typy hypoték, u kterých je ocenění nemovitosti zdarma. „Online ocenění nemovitosti“ nabízí například skupina Hypoteční banky, Česká spořitelna, ČSOB a Komerční banka. Tyto banky disponují ve větších městech dostatečně obsáhlými cenovými mapami, a tím pádem jsou schopny cenu zastavené nemovitosti odhadnou „od stolu“. Tuto službu je však zpravidla možné využít pouze u standardních, již stojících nemovitostí, navíc situovaných ve větších městech, kde mají banky k dispozici vypovídající cenový vzorek.

Tip: Porovnání výše poplatků za stanovení ceny nemovitosti jsme publikovali v článku " Kolik si účtují banky za odhad ceny nemovitosti? ".

Cenové rozpětí:   dražší je posuzování hodnoty rodinného domu 4 – 7 000 Kč, v případě bytu si odhadce zpravidla účtuje od 2 000 do 5 000 Kč. Ve vybraných případech je posouzení hodnoty nemovitosti zdarma.

Poplatek za zápis do katastru nemovitostí

Financující banka klientovi umožní čerpání úvěru až po splnění celé řady podmínek, přičemž tou nejdůležitějších z nich, je sjednání zástavního práva k nemovitosti v odpovídající hodnotě ve prospěch banky, která poskytuje financování. Vklad vlastnického a zástavního práva se provádí podáním Návrhu na vklad zástavního (vlastnického) práva na příslušném katastrálním úřadě.

Za oba zmíněné úkony účtuje katastrální úřad poplatek ve výši 500 Kč. Platba probíhá formou kolku nalepeného na „vkladovém“ formuláři, přičemž v některých případech může správní poplatek za zapsání vkladu uhradit realitní kancelář.

Cena: 500 Kč/kolek 

Poplatek za čerpání

Pokud klient vyčerpá hypotéku jednorázově, většina tuzemských bank poplatek za tento úkon klientům nenaúčtuje. Zpoplatněno je zpravidla pouze postupné čerpání (výstavba) a to zpravidla až od 3. čerpání.

Cenové rozpětí: 0 – 400 Kč/čerpání

Poplatek za čerpání na "návrh na vklad"

Standardně banka umožňuje hypotéku čerpat až ve chvíli, kdy je sjednané zástavní právo (ve prospěch banky) zaneseno do katastru nemovitostí. V dobách hypotečního boomu byly katastrální úřady zavaleny žádostmi o zapsání vlastnického či zástavního práva a lhůta zápisu se neúměrně prodlužovala. Banky proto přišly v rámci urychlení procesu vyřízení hypotéky s nabídkou tzv. čerpání na návrh na vklad, kdy stačí bance předložit pouze katastrálním úřadem potvrzené převzetí Návrhu na vklad zástavního práva k nemovitosti.

Cenové rozpětí:  0 – 1 500 Kč

Ostatní náklady

Výčet jednorázových nákladů souvisejících s vyřízením hypotéky by nebyl úplný, pokud bychom neuvedli další drobné poplatky jako je například poplatek za úřední ověření podpisů na zástavních smlouvách, poplatek za výpis z katastru nemovitostí apod.

Vedle zmíněných poplatků klienti musejí počítat také s úhradami, které je třeba hradit v pravidelných intervalech a nákladovost celého financování opět zvyšují.Které to jsou?

Pojištění nemovitosti a dlužníka

Nejen že každý hypoteční úvěr musí být zajištěn nemovitostí, ale zastavená nemovitost musí být navíc pojištěna proti možným škodám, která by mohla způsobit ztrátu její hodnoty. Povinností každého žadatele je samotnou nemovitost pojistit a pojistku tzv. vinkulovat ve prospěch banky. Vinkulace omezuje klienta v nakládání s výplatou pojistného plnění v případě pojistné události. Peníze z pojistky musí pojištěný primárně použít na navrácení poškozené nemovitosti do původního stavu. 

Při výpočtu pojistného se vychází z ceny nemovitosti, resp. pojistné částky, na kterou je nemovitost pojištěna. Kromě tohoto parametru ovlivňuje cenu pojištění také typ nemovitosti, sjednání spoluúčasti, propojištěnosti apod. Platby pojistného probíhají nečastěji jednou za rok, ale pojišťovny nabízí také možnost področního placení (pololetní, čtvrtletní).

Cenové rozpětí: výše ročního pojistného se zpravidla pohybuje v řádech promile maximálně jednotek procent pojistné částky

Pojištění nemovitosti je k hypotéce povinné, vedle toho si klient může také sjednat pojištění schopnosti splácet úvěr v případě pracovní neschopnosti či ztráty zaměstnání, pojištění domácnosti či pojištění odpovědnosti vyplývající z vlastnictví nemovitosti.

Poplatek za správu úvěrového účtu

Kromě mBank a České spořitelny tuzemské banky za tuto službu klientům účtují identických 150 Kč/ měsíc. mBank tuto službu nezpoplatňuje, naopak Česká spořitelna inkasuje 200 Kč měsíčně.

Cenové rozpětí: 0 – 200 Kč

Rezerva na úrovni 1 % částky úvěru by měla stačit

Z předchozích odstavců vyplývá, že položek navyšujících cenu úvěru skutečně není málo. Klient zvažující koupi nemovitosti a její financování úvěrem, by si měl předem připravit dostatečný finanční polštář, ze kterého bude celou "nákupní operaci“ financovat.

Průměrná částka v červnu poskytnuté hypotéky činila 1 700 000 Kč, přičemž nejčastějším účelem byla koupě nemovitosti. S jak velkou rezervou by měl klient počítat? V nejhorší variantě, kterou naznačuje tabulka č. 1 by měl klient počítat zhruba s rezervou ve výši 1 % požadované částky úvěru, při troše štěstí a se však může dostat i na desetinovou hodnotu. Záležet bude na momentální situaci na trhu a také jeho vyjednávacích schopnostech.
 
Tabulka 1: Náklady na vyřízení hypotéky

Poplatek	v Kč	v %
Ocenění nemovitosti	2 500 Kč	0,15%
Vklady na KÚ	1 000 Kč	0,06%
Poplatek za vyřízení hypotéky	13 600 Kč	0,80%
Ostatní jednorázové náklady	1 000 Kč	0,06%
Součet	18 100 Kč	1,07%

Kolik platí za vyřízení hypotéky v zahraničí?

Studii, zabývající se nákladovostí pořízení bydlení, jejíž součástí bylo porovnání také nákladů na vyřízení hypotéky, publikovala v červnu letošního roku Evropská hypoteční federace (EMF - International Mortgages Federeation). Data za Českou republiku bohužel ve studii chybí a vzhledem k tomu, že EMF své studii příliš nespecifikovala metodiku, skrze níž se k uvedeným číslům dobrala, nelze čísla v tabulce č. 2 porovnávat s hodnotou vypočtenou v předchozím odstavci.

Tabulka 2: Náklady na vyřízení hypotéky v EU

Země	Náklady na hypotéku (%)
Španělsko	3,00%
Belgie	2,50%
Itálie	2,00%
Dánsko	1,90%
Portugalsko	1,30%
Aritmetický průměr	1,20%
Vážený průměr	1,10%
Polsko	1,00%
Estonsko	0,90%
Švédsko	0,80%
Velká Británie	0,80%
Lotyšsko	0,70%
Francie	0,50%
Litva	0,50%
Německo	0,40%
Irsko	0,10%

Zdroj: EMF: Study on the Cost of Housing in Europe, May 2010

Autoři studie do výpočtu nákladovosti zahrnovali nejrůznější poplatky (posouzení hodnoty nemovitosti, poplatek za vyřízení úvěru apod.), přičemž překvapivě největší položkou v celé řadě zemí byl poplatek za služby právníkům či notářům. Ze studie EMF vyplývá, že mezi nejdražší země v této oblasti patří Itálie (1,3 %) a Belgie (0,7 %). Studii v plném znění naleznete na webových stránkách www.hypo.org.