Kolik stojí váš byt?

Chcete mít představu o ceně vašeho bytu - současného nebo vysněného? Pak máte několik možností: pozvat si realitního makléře, sledovat stovky inzerátů nebo využít „výpočetní kalkulačku“ pro určení rámcové ceny bytů. Jaké nástroje jsou k dispozici? A jak jsou „přesné“?

Určit cenu konkrétního bytu nepatří mezi nejsnazší úkoly. Vždy záleží na mnoha faktorech, z nichž velikost podlahové plochy patří sice k základním, ale ne zcela vypovídajícím. Rozhoduje také stav objektu, jeho umístění, dopravní obslužnost, okolí, výhled z okna, sousedé...

Pro cenu bytu je v konečném důsledku rozhodující setkání nabídky a poptávky, z nichž vykrystalizuje cena, za kterou je majitel bytu ochoten prodat a zároveň kupující ochoten koupit. Jakékoli odhady - ať již pro účely banky či finančního úřadu - jsou pouze orientační a k hodnotě bytu se mohou pouze blížit. Natož pak automatické oceňovací nástroje dostupné na internetu!

Kdo by ale nechtěl znát alespoň orientační hodnotu svého bytu? Nebo naopak rámcovou cenu bytu v oblasti, kde by chtěl byt koupit? K tomu může využít odhadce, sledovat inzeráty k prodeji srovnatelných bytů v obdobné lokalitě nebo využít některého z orientačních nástrojů stanovujících ceny bytů. Každá z variant má své výhody i nevýhody.

Odhad ceny nemovitosti provedený znalcem je zřejmě nejpřesnější. O ceně konkrétního bytu vypovídá sice nejvíce, ale za jeho pořízení majitel zaplatí řádově tisíce korun. Sledování inzerátů dá představu o nabízených bytech - a nabídkových cenách. Konečná cena může být diametrálně odlišná. Navíc se aktuálně nabízené byty mohou významně lišit od bytu, o němž chcete získat cenovou představu. Výpočetní nástroje k určení ceny bytů dostupné na internetu pracují se statistickou nepřesností, ale mohou zohlednit různé specifika bytů - např. balkon nebo „nepřizpůsobivé“ sousedy.

Bytová kalkulačka na Bydlení.iDnes.cz

Jedním z nástrojů odhadu ceny bytů je Bytová kalkulačka na serveru Bydlení.iDnes.cz, která vychází z dat Institutu regionálních informací - tedy nabídkových cen bytů. To může způsobovat nadhodnocení cen oproti konečné (a samozřejmě, stejně jako u všech statistických modelů, nezohledňuje veškeré výhody a nevýhody konkrétního bytu).

Uživatel nejprve musí zvolit katastrální oblast.

Následuje volba velikosti - podlahové plochy bytu.

A na závěr charakteristiku bytu, domu a jeho okolí. Přehled je poměrně podrobný a pomáhá určit specifika konkrétní nemovitosti.

Ocenění bytů.cz

Na serveru Oceněníbytů.cz lze získat také přibližnou informaci o ceně konkrétního bytu. Výsledek ale nevychází z nabídkových cen bytů, nýbrž z cen, které zadávají sami uživatelé serveru.

I v této kalkulačce je třeba zvolit kraj a následně okres, v němž se byt nachází.

Nechybí ani charakteristika bytu, domu a jeho okolí. Poslední políčko je nejdůležitější - navrhovaná cena bytu. Z takto zadaných cen se totiž odvíjí ceny vstupující do výpočtu pro ostatní byty. Setkává se tu tedy fiktivní nabídka s fiktivní poptávkou (návštěvník si volí i to, zda byt kupuje či prodává).

Jak vychází ceny bytů?

Každá z uvedených kalkulaček cen bytů vychází z jiných parametrů, které se částečně překrývají. A jak vychází konkrétní zadání? Použili jsme několik fiktivních i skutečně inzerovaných bytů pro porovnání výsledků.

Rozdíly mezi jednotlivými kalkulátory jsou zejména v některých oblastech poměrně zásadní. Každý kalkulátor ovšem vychází z jiných vstupních dat a každý pracuje na jiném principu a to také vysvětluje rozdílné výsledky.

K čemu lze „bytové kalkulátory“ využít?

První využití kalkulaček cen bytů již bylo zmíněno - přináší orientační cenu majiteli nebo potenciálnímu kupci bytu. Z rozdílu cen mezi jednotlivými výpočetními metodami i mezi vypočtenými cenami a nabídkovou cenou konkrétních bytů je ovšem patrné, že orientační cena může být spíše dezorientační. Přesto má svůj význam, stejně jako průměrné ceny bytů z jednotlivých oblastí České republiky - může sloužit jako argument pro stanovení realizační ceny mezi kupujícím a prodávajícím.