Kombinované hypotéky nemají na růžích ustláno

Hypoteční úvěry kombinované s investičním, nebo kapitálovým životním pojištěním, případně s investicí do cenných papírů jsou zajímavým zpestřením nabídky hypotečních bank. Našly si své zastánce, ale i odpůrce, kterým dal za pravdu nepříznivý vývoj na finančních trzích v posledních letech. Jak je to tedy s nabídkou kombinovaných hypoték v současnosti?

Kombinované hypotéky nebyly mezi klienty nikdy hitem, své klienty si ale určitě našly. Základním principem kombinovaných hypoték je, že klient platí z hypotečního úvěru pouze úroky, přičemž zbylé peníze ze splátky jdou na investiční účet u IŽP, KŽP, nebo cenných papírů (podílových fondů). Klient tak sice v průběhu splácení nesnižuje jistinu, ale investuje a dále zhodnocuje své peníze. Na konci splatnosti úvěru ja pak splacena celá jistina najednou, a to z vydělaných (resp. naspořených) peněz. Existuje reálný předpoklad, že investor může tímto způsobem ještě vydělat, pokud mu na investičním účtu zbude větší suma, než je jistina. V některých případech může jít i o několik investičních účtů, z nichž se jistina splácí postupně.

Kombinované hypotéky jsou zajímavým produktem, nejsou ale určeny pro každého a mají své světlé, i stinné stránky. Kromě možnosti vydělat více, než člověk nakonec bance zaplatí, jsou pozitivem vyšší možné daňové odpočty v průběhu celé doby splácení. Klient totiž platí stejné úroky po celou dobu, na rozdíl od anuitního splácení, kdy se úroky v průběhu splácení snižují. Další daňové odpočty je možné uplatnit u zaplaceného pojistného. Za pozitivum je rovněž považováno lepší krytí pro případ úmrtí dlužníka. U běžných hypoték je většinou uzavřeno rizikové pojištění se snižující se pojistnou částkou, u kombinace s IŽP nebo KŽP je v případě smrti vyplácena plná částka plus výnosy, což může být více, než je momentální dlužná částka. U hypotéky kombinované s podílovými fondy si navíc klient může určit, jestli si vybere konzervativnější nástroje, nebo bude investovat dynamicky a potenciální výnos se tím zvýší.

Na druhé straně stojí kritika produktu, která má rovněž své argumenty. Kombinované hypotéky jsou určeny zejména bonitním klientům, protože jejich měsíční splátka je nezanedbatelně vyšší. Kromě toho, že klient stále platí stejné úroky, je zde navíc platba IŽP, KŽP, nebo investice do fondů. To není zanedbatelná částka a výnos z ní navíc není nijak zaručen. Současná situace je vodou na mlýn kritikům kombinací, kteří za největší hrozbu považovali právě propad hodnoty investice, která nakonec nemusí stačit na splacení jistiny. Člověk si tak celou dobu může šetřit a nakonec ještě musí doplatit jistinu ze svého.

Trnem v oku jsou také poplatky, a to jak u podílových fondů, tak i u IŽP, nebo KŽP, kde dokonce dochází k jejich zdvojení (investiční společnost i pojišťovna). Rovněž zprostředkovatelé si za své služba nechají zaplatit, a to nejenom za hypotéku, ale také IŽP, které patří k provizně velmi zajímavým produktům. Banky navíc nemusí klientovi zajistit ten nejvýhodnější produkt, zejména když klientovi nabízí pouze produkt své banky, resp. spřízněné pojišťovny a klient nemá na výběr.

Kombinace nejdou na dračku

Pokud v minulosti nebyly kombinované hypotéky nijak moc rozšířené, tak dnes je situace ještě horší. Některé banky, jako například Poštovní spořitelna, GE Money, LBBW, nebo ČSOB kombinované hypotéky nikdy nenabízely, některé banky sice tento produkt využívaly, ale v posledních letech s jejich nabídkou nadobro skončily. Raiffeisenbank přestala poskytovat kombinované hypotéky na podzim roku 2008, především kvůli její vyšší finanční náročnost jak pro banku, tak pro klienta. V podstatě stejné to bude také u ostatních bank, které měly kombinované hypotéky v nabídce, jako například Česká spořitelna, nebo Komerční banka, a přestaly je nabízet v průběhu minulého roku.

Finanční krize, která svůj vrchol dosáhla na přelomu let 2008 a 2009 byla pro kombinované hypotéky tím nejhorším, co mohlo jejich klienty potkat. Peníze ve fondech, nebo na účtu KŽP a IŽP se smrskly na méně než polovinu a existovala zde reálná hrozba, že klient nebude mít dostatek prostředků na splacení jistiny, i když si na ní spořil několik let. Pro ty, kteří si vzali hypotéku nedávno před tím, to ještě nemuselo být až tak hrozné a následující měsíce s extrémními výnosy pro ně mohly být spíše pozitivem. Pro ty, kteří si ale spořili již několik let, případně se úvěr blížil ke konci, moha být situace kritická. Banky tak nejspíše usoudily, že je jednodušší tento produkt raději nevyužívat. Zejména, když zájem o tento typ úvěru nikdy nebyl velmi velký. Vystihla to mluvčí Hypoteční bank, Irena Zatloukalová, která říká, že "zájem klientů se počítá v řádech desítek případů. Kombinované hypotéky mají větší požadavky na bonitu klientů, ale jsou výhodné například pro movitější klienty, kteří zvažují, zda nemovitost platit ze svého, nebo z úvěru. A vždy je volba kombinovaných produktů otázkou načasování."

Hypoteční banka jako poslední mohykán?

Nejširší nabídkou kombinovaných hypoték se dnes může pochlubit hypoteční banka, která nabízí kombinaci jak s kapitálovým životním pojištěním (na výběr jsou produkty deseti pojišťoven), tak i s investičním životním pojištěním (čtyři pojišťovny) a pak také s cennými papíry, resp. fondy, které nabízí investiční společnost Conseq. Banka poskytuje kombinované hypotéky ve výši od 500 000 korun. Maximální výše úvěru je dána 85 % zástavní hodnoty nemovitosti. Dalšími podmínkami je 100% pojištění pro případ smrti, případně 80 % odkupného při 3% ročním zhodnocení (neboli kdy klient dosáhne odkupné ve výši 125 % výše jistiny). Bonita klienta se hodnotí stejně jako v případě klasického úvěru. Úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti a zástavním právem k pohledávce z investičního životního pojištění, případně pojištěním pro případ smrti. Splatnost úvěru je od 5 do 40 let u úvěru do 70 % zástavní hodnoty nemovitosti a od 5 do 30 let u úvěru nad 70 %.

Důležitým parametrem u těchto hypoték je také podmínka, kdy dojde ke změně, resp. převodu úvěru na klasický, anuitně splácený. U Hypoteční banky tento případ nastane "v případě, že klient o tuto změnu požádá. Změna bude provedena dodatkem k úvěrové smlouvě, kterým bude stanovena nová výše anuitní splátky a nová výše úrokové sazby (změny smluvních podmínek provedené dodatkem ke smlouvě jsou zpoplatněny v rozmezí od 2 000 do 10 000 Kč)."

Také UniCredit Bank má v současnosti kombinovanou hypotéku ve svém portfoliu. Jde o kombinaci s kapitálovým životním pojištěním a "výše úvěru nesmí přesahovat 100 % pojistné částky sjednaného kapitálového životního pojištění. Hypoteční úvěr je sjednán se stejnou dobou splatnosti jako uzavřené kapitálové životní pojištění. Převod na klasický, anuitně splácený úvěr je možný v rámci refixace. Tento typ hypotečního úvěru není ze strany klientů poptáván, a proto není ze strany banky aktivně nabízen," říká se ve vyjádření banky.

Třetí hypoteční bankou, která kombinovanou hypotéku nabízí, je Wüstenrot hypoteční banka, která má produkt s názvem Jistíme se s hypotékou. Jde o kombinaci s Kapitálovým životním pojištěním od Wüstenrot životní pojišťovny. Hypotéku lze uzavřít na sumu od 300 000 korun do 90 % hodnoty nemovitosti a je splatná do 5 až 30 let.