Komu připadne váš byt po 10 letech užívání?

Jak funguje tzv. „vydržení“ a kdo se stane vlastníkem užívané nemovitosti, přestože mu nikdy vlastně nepatřila? Nájemníků se ale není třeba obávat.

Zápis vašeho jména do listu vlastnictví kupované nemovitosti ještě neznamená, že se stáváte jejím vlastníkem. Katastrální úřad totiž nezkoumá platnost kupních smluv: Pokud úřadu předložíme kupní smlouvu na nákup nemovitosti, zkoumá ji jen z hlediska samotného zápisu a nesmí hodnotit její (ne)platnost. Při nedodržení podmínek stanovených občanským zákoníkem tak můžete o byt přijít, i když jej už několik let „vlastníte“.

Abychom ale uklidnili všechny vlastníky nemovitostí, kteří si uvědomili chyby, kterých se při nákupu své nemovitosti dopustili, rád bych upozornil, že tyto hříchy mají omezenou platnost.

O co jde?

U nemovitostí platí, že „ten, kdo vychází ze zápisu v katastru učiněného po 1. lednu 1993, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti“. (§ 11 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických práv k nemovitostem).

Občanský zákoník ale současně stanoví pravidlo, že majetek není možné nabýt od nevlastníka. Pokud tedy dotyčnému věc nepatří, nemůže na nás ani převést vlastnické právo a my se nemůžeme stát jejím vlastníkem.

Vlastnické právo k nemovitosti tedy sice vzniká vkladem do katastru nemovitostí, ale skutečný stav vlastnických práv má přednost před zápisem v katastru nemovitostí.

Ačkoliv je tedy nemovitost napsaná na naše jméno, tuto skutečnost může někdo jiný napadnout u soudu. A pokud prokáže, že skutečným vlastníkem je on, soud také požádá katastrální úřad, aby naše jméno smazal a místo něj zapsal dotyčného.

Obavy nabyvatelů nemovitostí ale nemusí být nekonečné

Zaprvé, pokud je problém kupní smlouvy způsoben tzv. relativní neplatností, dotčená strana se musí této neplatnosti sama dovolat a musí tak udělat v tříleté promlčecí lhůtě.

Zadruhé, pokud bylo vlastnictví nemovitosti přepsáno na naše jméno a my ji s pocitem vlastnictví v dobré víře 10 let užíváme, stáváme se jejím majitelem automaticky. Po této době totiž u nemovitostí dochází k tzv. vydržení.

Vydržení je popsáno v § 134 občanského zákoníku a platí, že „oprávněný držitel se stává vlastníkem věci, má-li ji nepřetržitě v držbě po dobu deseti let, jde-li o nemovitost.“

Základními podmínkami vydržení jsou tedy:

a) oprávněná držba (držitel musí s nemovitostí nakládat jako s vlastní a musí být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře o tom, že mu nemovitost patří)
b) nepřetržitá držba,
c) držba po dobu 10-ti let.

Pokud tedy katastr nemovitostí zapsal vklad práva v náš prospěch a my nemáme informace o tom, že by tak učinil chybně, po deseti letech této držby máme mnohem vyšší jistotu, že náš majetek již žádný právní kostlivec neohrozí.

(Máte-li v této souvislosti obavy z toho, že byt připadne nájemci, který jej 10 let užívá, můžu vás uklidnit. Základní podmínkou vydržení je stav, kdy si uživatel na základě všech okolností myslí, že je skutečným vlastníkem. Nájemce tuto podmínku nikdy nesplní – byt mu pronajímáme, platí nájem – a k vydržení pronajímaného bytu nájemcem tak nemůže nikdy dojít.)

Autor článku je autorem investičního kurzu "Jak kupovat a pronajímat byty".