Konec daňových úlev: Komu se prodraží hypotéka?

Vláda plánuje snížení limitu odpočtu úroků z úvěrů na bydlení od základu daně z příjmů. Jak se promítne změna do rozpočtů domácností? A jak velkou hypotéku můžete čerpat s plným daňovým zvýhodněním?

Hlavní strážce státní kasy Miroslav Kalousek dal jasně najevo, že chce rušit daňové úlevy. Odpočet úroků z úvěrů na bydlení je jednou z nich. Nepůjde ale zřejmě o její úplné zrušení, nýbrž bude jen významně snížen limit pro uplatnění úroků z úvěru na bydlení od základu daně. Zatímco dosud může domácnost odečíst až 300 tis. Kč ročně zaplacených na úrocích z hypotéky, vláda chce limit snížit na 80 tis. Kč. Hovoří se ještě o "štědřejší" částce 100 tis. Kč.

Hrubý odhad hovoří jasně: Pokud bude limit 100 tis. Kč, při 5% úrokové sazbě lze uplatnit hypotéku s výší přes 2 mil. Kč - v případě, kdy jsou z úvěru placeny pouze úroky a jistina není splácená. To ovšem není příliš obvyklý případ. Dotýká se předhypotečních úvěrů, překlenovacích úvěrů ze stavebního spoření a hypotečních úvěrů kombinovaných s rezervotvorným životním pojištěním nebo podílovými fondy.

S výslednou částkou hodně "zamává" anuitní splácení a doba, po kterou úvěr je již splácen. Obojí ovšem ve prospěch výše úvěru, z něhož klient může úroky uplatnit. Čím déle již kupříkladu úvěr splácíte, tím z vyšší částky můžete úroky od základu daně plně odečíst. Samozřejmě svou roli hraje též splatnost úvěru - čím je delší, tím více se blíží charakterem hypotéce bez splácení jistiny (jistina je splácena pomaleji).

Tabulka 1: Zaplacené úroky v prvním roce splácení hypotéky v objemu 1 mil. Kč

Poznámka: Platí pro případ, kdy je hypotéka poskytnuta k 1. lednu příslušného roku. Platí i u dalších tabulek s výpočty.

Zaplacené úroky je v současnosti možné odečíst od základu daně z příjmů. Jak vysokou hypotéku by musel klient čerpat, aby mohl všechny úroky od základu daně odečíst? Výpočet je poměrně jednoduchý. Závisí ale na výši daňové úlevy dané zákonem. V současnosti může domácnost odečíst ještě 300 tis. Kč ročně.

Tabulka 2: Výše hypotéky pro odpočet veškerých úroků od základu daně při limitu 300 tis. Kč/rok

Splatnost hraje sice určitou roli, ale do výše hypotéky se promítá pouze v řádu desítek tisíc korun. Při pětiprocentní úrokové sazbě lze plné úroky v prvním roce odečíst od základu daně z příjmů u hypotéky ve výši přesahující 6 mil. Kč při 5% sazbě, přičemž snížení úrokové sazby o jeden procentní bod zvýší možnost čerpání hypotéky s plným daňovým odpočtem cca o 1,5 mil. Kč, při zvýšení úrokové sazby o jeden procentní bod se hypotéka sníží cca o 1 mil. Kč.

Základní návrh hovoří o snížení možného odpočtu na 80 tis. Kč zaplacených úroků z úvěru na bydlení ročně. To se projeví významným snížením úvěru, který může domácnost čerpat s daňovým zvýhodněním.

Tabulka 3: Výše hypotéky pro odpočet veškerých úroků od základu daně při limitu 80 tis. Kč/rok

Při pětiprocentní úrokové sazbě a 80tisícovém limitu by maximální úvěru pro celou čerpání zvýhodnění dosahoval jen pár desítek tisíc korun nad 1,6 mil. Kč. Sazby se ale aktuálně blíží spíše 4 % (průměrné sazby dle Fincentrum Hypoindexu dosahují 4,28 %), je tedy možné čerpat hypotéku blížící se 2 mil. Kč.

Pokud by byl prosazen návrh na mírnější snížení limitu, tedy na 100 tis. Kč ročně, "optimální" výše hypotéky by se znatelně zvýšila.

Tabulka 4: Výše hypotéky pro odpočet veškerých úroků od základu daně při limitu 100 tis. Kč/rok

Při současných úrokových sazbách by se "optimální" výše hypotéky pro čerpání daňových odpočtů pohybovala v rozmezí mezi 2 a 2,5 mil. Kč. Průměrná výše hypotéky se přitom pohybuje na úrovni 1,665 mil. Kč a i u roční fixace, kde jsou aktuálně v průměru hypotéky nejvyšší, dosahují 1,94 mil. Kč.

V hlavní roli: Čas

Snížení limitů pro čerpání daňových dotací se má týkat i hypoték, které již byly čerpány. Jak vysokou hypotéku jste mohli před lety čerpat, aby jste i po snížení limitu mohli odečíst veškeré zaplacené úroky od základu daně? Pro ukázku vezměme hypotéku s 20letou splatností. U 30leté by byla čísla nižší - a snižující se rostoucím tempem. U úvěru bez splácení jistiny by výše zůstávala konstantní po celou dobu.

Tabulka 5: "Optimální" výše hypotéky pro uplatnění úroků od základu daně z příjmů

(hypotéka se splatností 20 let a roční úrokovou sazbou 5 %)

* tj. hypotéka byla čerpána 1. ledna a úroky jsou uplatňovány za první rok.

Tabulku je možné interpretovat tak, že pokud klient čerpal hypotéku před pěti lety, aktuálně si může od základu daně z příjmů odečíst úroky z úvěru převyšujícím 7,022 mil. Kč. Po případném snížení možného odpočtu úroků na 80 tis. Kč ročně může odečíst nejvíce úroků po pěti letech z hypotéky v původní výši pod 1,873 mil. Kč.

Jiné závěry z tabulky říkají: Pokud jsem čerpal hypotéku 2 mil. Kč, při 5% úrokové sazbě si budu moci uplatnit veškeré zaplacené úroky až v sedmém roce splácení hypotéky. Do té doby narazím na 80tisícový strop.