Konec fixace úrokové sazby: Na co dát pozor?

Konečně jste se přestěhovali do vysněného nového domova, získali momentálně ty nejlepší podmínky na hypotéce a oddechli si, že je všechen ten shon úspěšně za vámi. Neusněte ale na vavřínenech – pečlivě si zkompletujte veškeré dokumenty a smlouvy související s nemovitostí a hypotékou (později uvítáte, že máte vše na jednom místě) a hlavně si poznamenejte datum konce fixace úrokové sazby.

Doba fixace úrokové sazby je charakteristickým rysem hypotéky a po uplynutí vámi zvolené doby fixace se úroková sazba a s ní související výše splátek mohou výrazně změnit.

Nenechte se zaskočit

Podle zkušeností mnoha klientů právě první fixace úrokové sazby, ať už je dlouhá 1, 3 nebo dokonce i 5 let, “uteče jako voda”. Když vám pak banka přibližně měsíc před koncem fixace zašle nabídku úrokové sazby na další období, nepřipravené vás to může nepříjemně překvapit. Tato sazba reflektuje aktuální podmínky na trhu, může tak být i o několik procent odlišná od sazby, kterou vám banka poskytla pro první fixaci.

Nabízená sazba bývá obvykle v porovnání se sazbami pro nové klienty vyšší, u mnoha bank je ale prostor (a z četných zkušeností klientů momentálně i ochota) pro její snížení až o několik desetin procentního bodu. Pro toto snížení je důležitá včasná komunikace s bankou a vyjednávání o sazbě podpořené konkurenční nabídkou jiné banky nebo stavební spořitelny. Právě při změně fixace je totiž možné bez sankcí hypotéku celou doplatit a tzv. refinancovat k bance nebo stavební spořitelně nabízející výhodnější podmínky.

Refinancování je (obvykle) bez poplatku

Refinancování stávajících hypoték většina bank nabízí za zvýhodněných podmínek (zejména odpuštění poplatku za zpracování) a při zjednodušeném procesu schvalování (akceptace původního odhadu nemovitosti či neprokazování příjmů). Aby refinancování bylo úspěšné, je potřeba se vyvarovat několika častých chyb.

Nejnižší nabídka nemusí být ta nejvýhodnější

Nepodlehněte lákavé nabídce nejnižší úrokové sazby. Celkovou výhodnost hypotéky ovlivňují i další faktory, zejména:

• související poplatky za poskytnutí a vedení hypotéky,
• způsob úročení,
• možnost mimořádných splátek,
• volba délky fixace,
• doba splatnosti.

Objektivní srovnání výhodnosti či nevýhodnosti nabídek bank umožňuje RPSN (roční procentní sazba nákladů) a celková suma zaplacená za období zvolené fixace.

Opožděné splátky pronásledují až 4 roky!

Refinancování může výrazně zkomplikovat nebo i zcela znemožnit negativní záznam v Bankovním registru klientských informací (tzv. BRKI), kde se eviduje platební morálka u veškerých poskytnutých úvěrů, kontokorentů a kreditních karet po dobu posledních 4 let. Některé banky nahlížejí i do dalšího z registrů, tzv. SOLUSu, jehož členy jsou například i mobilní operátoři.

I když své závazky hradíte důsledně a včas, dejte si pozor na úvěry, u kterých figurujete jako ručitel. Splácení těchto úvěrů většinou nemůžete přímo ovlivnit a o problému s platební morálkou se tak dozvíte se zpožděním. Mějte proto na paměti, že někdy i jedna splátka po splatnosti může ohrozit schválení nové hypotéky nebo vyjednávání se stávající bankou, a to bez ohledu na výši vašich příjmů nebo zástavní hodnotu nemovitosti.

Nové prokazování příjmů?

Nedílnou součástí refinancování je samozřejmě i prověřování potřebných příjmů (tzv. bonity). I když se u některých bank při refinancování příjmy dokládat nemusejí, resp. dokládají se pouze čestným prohlášením, většina bank doložení příjmů stále vyžaduje. To může zkomplikovat potenciální refinancování především u živnostníků (OSVČ), kteří využívají výdajový paušál. Pokud vám v daném roce končí fixace úrokové sazby, pamatujte, že pro posouzení bonity je zásadní poslední daňové přiznání.

Problém s doložením příjmů může nastat i u zaměstnanců - například při nástupu do nového zaměstnání se zkušební dobou nebo podání výpovědi ve stávajícím zaměstnání pár měsíců před koncem fixace.

Bonitu klienta neovlivňují pouze příjmy, ale samozřejmě i závazky. Zrádné jsou zejména kreditní karty a kontokorenty, které nám banky a úvěrové společnosti hojně a ochotně nabízejí. I když je vůbec nevyužíváte, povolené limity u těchto produktů většina bank zahrnuje do závazků. Jednoduchým řešením je pak jejich zrušení či alespoň ponížení na potřebnou úroveň.

Autorka je hypoteční poradkyní ze společnosti Callido.