Akcie realitních společností zemí SVE s potenciálem růstu až 15 %, ziskovost však pokulhává
Díky současnému propadu výnosů u prvotřídních státních dluhopisů vypadají ocenění investic do nemovitostí ve srovnání s ostatními ivesticemi atraktivněji. “V současné době jsme svědky největší výnosové mezery od jara 2009. Současné úrovně návratnosti kapitálu (ROE) jsou ovšem stále ještě zoufale nízké. Zatímco nájmy se z krize již zotavily, úspory provozních nákladů musí být teprve realizovány, obzvláště proto, že objem projektů a zisky hned tak nedosáhnou předkrizové úrovně. Ve prospěch akcií realitních společností hovoří 50% srážka oproti účetní hodnotě”, prohlásil Günther Artner, Co-Head CEE Equity Research. V mezinárodním měřítku jsou akcie realitních společností zemí SVE ve srovnání s příslušnými účetními hodnotami obchodovány s výraznými srážkami, pokud na základě multiplikátorů cash flow jsou ohodnoceny stejně s peers skupinou, což jejich podprůměrnou ziskovost ještě podtrhuje.
Turbulence vyskytující se na trhu od srpna tohoto roku stlačily ocenění akcií realitních společností na úroveň z roku 2009 – bezprostředně po dosažení absolutního minima. Vzhledem k těmto (v porovnání s příslušnými účetními hodnotami) výhodným akciovým kurzům začíná být pro firmy stále více zajímavějším zpětný nákup akcií či ostatních zbývajících finančních nástrojů než přímé investice do nemovistostí. Společnosti conwert a Immofinanz tuto strategii již uplatňují, ostatní by je mohly následovat.
Pokles objemu investic o 12 % oproti předchozímu čtvrtletí
Objem investic v Evropě kopíruje ekonomický vývoj více než kdy předtím. Ve druhém čtvrtletí 2011 klesl objem transakcí na evropském investičním trhu oproti předchozímu čtvrtletí o 12 % na 25 mld. EUR. Také v meziročním srovnání došlo k poklesu o 3 % z 25,7 mld. EUR ve druhém čtvrtletí 2010. Tlak na roční výnosy dosažitelné v prvotřídních lokalitách rostl i v druhém pololetí 2011, přičemž k nesilnějšímu poklesu v rámci zemí SVE došlo v Moskvě, v St. Petersburgu, v Bukurešti a v Kyjevě. REKLAMA
V polovině srpna 2011 činil objem investic na investičním trhu nemovitostí zemí SVE (jako výsledek přibližně 120 transakcí) 6,9 mld. EUR, což je o 20 % více než za celý rok 2010. Investiční aktivity se soustředily opět především na trhy v Polsku a v Rusku, na které připadlo více než 70 % veškerých investic v rámci zemí SVE. Z hlediska investic do nemovitostí, jejichž objem vzrostl v období do poloviny srpna 2011 v meziročním srovnání o 50 %, je Česká republika třetím největším trhem v regionu. V segmentu kancelářských budov činil obrat investic v prvním pololetí roku 2011 2,2 mld. EUR, především díky transakcím realizovaným v Rusku a v Polsku, které tvořily 75 % celkového objemu transakcí. Přestože za více než 50 % obratu stále ještě stojí především místní investoři, dochází pomalu i k růstu přeshraničních aktivit.
V rámci všech tří segmentů (bytová výstavba, obchod s retailovými klienty a pronájem kancelářských budov) zaznamenal nejvýraznější růst obchod s retailovými klienty, jež vzrostl ve srovnání s prvním čtvrtletím 2011 o 0,8 % a meziročně o 3,5 %. Rostoucí obrat v tomto segmentu se nejvíce projevil v zemích s rychlým ekonomickým růstem jako je Německo, Rusko, Polsko a Skandinávie, zatímco v jihoevropských státech zůstala obchodní činnost utlumená. Investoři jsou stále ještě opatrní a dělají si starosti ohledně hospodářského růstu a dopadů úsporných opatření na spotřebitelské výdaje.
Zatímco kapitálové hodnoty průmyslových nemovitostí zaznamenaly pokles, ohlásil segment kancelářských budov sice pokles o 0,3 % oproti předchozímu čtvrtletí, meziročně však nárůst o 2 %. Geograficky vykazuje nejvyšší nárůst kapitálových hodnot region zemí SVE s růstem +0,9 % oproti předchozímu čtvrtletí (+3,5 % oproti minulému roku), těsně následován regionem severských zemí s nárůstem o 0,6 % oproti předchozímu čtvrtletí (+4,4 % oproti minulému roku).
Dokončování výstavby kancelářských budov dosáhlo v prvním pololetí 2011 v hlavních městech zemí SVE s pouhými 460 000 m2 nového minima (oproti 2,1 mil. m2 za celý rok 2010), z čehož se více než polovina těchto prostor nachází v Moskvě. Co se týče odhadu budoucího vývoje nabídky kancelářských prostor je dobrým orientačním bodem pohled na objekty nacházející se ve fázi výstavby. V hlavních městech regonu zemí SVE se nyní opět realizuje více projektů. REKLAMA
Co se týče nájmů u objektů v prvotřídních lokalitách, zdá se, že tendence ke stabilizaci na evropských trzích nemovitostí pokračuje i nadále. Potvrzuje to i pohled na ukazatel EU15 Office Rent Index, který ve druhém čtvrtletí 2011 stagnoval (+2,1 % oproti předchozímu roku), zatímco ukazatel EU15 Industrial Rent Index mírně klesl o 0,5 % (-0,1 % oproti předchozímu roku). Odpovídající index v oblasti obchodu s retailovými klienty zaznamenal díky zvýšení nájmů v různých městech v Německu, ve Francii, ve Velké Británii, ve Finsku a ve Švédsku dokonce nárůst o 1,7 % oproti předchozímu čtvrtletí (+2,6 % oproti minulému roku).
Většina realitních společností nemůže bohužel těžit ze stále ještě nízkých úroků, jelikož se pojistily na vyšší úrovni. Tyto faktory brání zlepšení úrovně návratnosti kapitálu (ROE). “Dosažení předkrizové úrovně návratnosti kapitálu (ROE) ve výši 10 % ROE a parity poměru kurzu k účetní hodnotě se nám zdá být nepravděpodobné, jelikož tato čísla byla založena na silně pozitivním pákovém efektu a současně byla výsledkem vysokých zisků ze zhodnocení měny. Na základě našich nových zredukovaných odhadů nabízí regresní analýza úrovně návratnosti kapitálu (ROE) oproti poměru kurzu k účetní hodnotě do konce roku možný růstový potenciál ve výši 15 % a do konce roku 2012 až 25 % (dodatečně k výplatě dividend)”, konstatovala Martina Valenta, analytička sektoru nemovitostí Erste Group. Regresní analýza úrovně návratnosti kapitálu (ROE) vs. poměr kurzu k účetní hodnotě, kterou provedla Erste Group, ukazuje, že realitní společnosti musí k dosažení parity poměru kurzu k účetní hodnotě dosáhnout úrovně návratnosti kapitálu (ROE) ve výši 11 %. Prognóza pro rok 2012 předpokládá pro rakouské podniky dosažení průměrné úrovně návratnosti kapitálu (ROE) ve výši 3,7 % a pro země regionu SVE 1,9 %. Nárůst o 25 % do konce roku 2012 by v současné době znamenal dosažení průměrného násobku poměru kurzu k účetní hodnotě multiple pro rok 2013e v hodnotě 0,6x.
REKLAMA
Bez ohledu na společnost GTC, která se orientuje jen na region SVE, se všechny společnosti analýzované Erste Group výrazně angažují na silně se vyvíjejících trzích v Německu a v Rakousku. conwert drží se 45 % největší podíl na německých objektech (především byty), těsně následován společností CA Immo se 43 %. Momentálně silný segment obchodu s retailovými klienty není v portfoliu analyzovaných společností nijak výrazně zastoupen. Nejvyšší podíl v tomto segmentu zaujímá GTC (36 %), dale následuje S Immo (27 %) a Immofinanz (25 %).
CA Immo. Analytici Erste Group snižují cílovou cenu z 15,0 EUR na 11,0 EUR a potvrzují doporučení “akumulovat”. Na základě zredukovaných odhadů činí úroveň návratnosti kapitálu (ROE) pro rok 2011 3 % a je tak výrazně nižší než cílová hodnota úrovně návratnosti kapitálu (ROE) společnosti CA Immo pro celý rok 2011 ve výši 5 %. Analytici Erste Group však přesto ve své prognóze vycházejí z nezměněné dividendy ve výši 0,40 EUR, v souladu s cílem společnosti vyplatit přibližně 2 % NAV.
conwert. Analytici tento titul zvyšují na “akumulovat” (z “držet”) a zároveň snižují cílovou cenu na 11,0 EUR (z původních 12,40 EUR).
GTC je obchodován s historicky nejvyšší 46% srážkou oproti své účetní hodnotě v prvním pololetí 2011. Cílová cena analytiků činí 13,6 PLN na akcii, což znamená 42% srážku oproti účetní hodnotě očekávané pro rok 2013. Analytici Erste Group proto zvyšují své doporučení z “držet” na “koupit”.
Immofinanz. Analytici potvrzují doporučení “koupit”, snižují však cílovou cenu ze 4,0 EUR na 3,5 EUR, což odráží jak nižší odhady, tak přijatá opatření ohledně právních rizik.
Orco. Analytici Erste Group doporučují “držet” s cílovou cenou na 12 měsíců ve výši 4,3 EUR. Tato cena je založena na 60% srážce z odúročené hodnoty očekávané NAV pro rok 2013, kterou bylo kvůli stávajícímu riziku z refinancování, se kterým se Orco nyní potýká, nutno přizpůsobit.
S Immo. Analytici redukují svou cílovou cenu z 6,3 EUR na 5,2 EUR, potvrzují však doporučení “koupit“. Snížení cílové ceny odráží redukci odhadů pro roky 2012 a 2013 očekávaný slabší vývoj ekonomiky.
Nejsilnější nárůst kapitálových hodnot v retailovém segmentu
Výhled
Německo a Rakousko i nadále atraktivní
Vstoupit do diskuze
0 komentářů