Realitní společnosti zemí SVE na vzestupu

Převzetí jsou v módě: finančně zdravé podniky zůstávají oblíbenými kandidáty na převzetí, ostatní jsou skupovány za účelem likvidace. Realitní investoři by měli profitovat více než developeři, protože procento neobsazenosti je stále vysoké. Vývoj trhu: vstupujeme do fáze charakterizované poklesem požadovaných výnosů a růstem cen nemovitostí. Námi preferované akcie: doporučení „koupit“ pro Immofinanz a Sparkassen Immo díky atraktivnímu ocenění peněžních toků. Orco: doporučení “akumulovat” díky výraznému zlepšení rizikového profilu společnosti (analýza Erste Bank).

Analýza akciových trhů realitních společností zemí SVE ukazuje, že s velkou pravděpodobností vstupujeme do období postupně rostoucích cen nemovitostí. Tento růst bude jednoznačně tažen poklesem požadovaných výnosů z nájemného. Kvůli stále vysokému procentu neobsazenosti v celém regionu a skutečnosti, se řada developerských projektů nachází ve fázi dokončování, nelze pro další 4-6 čtvrtletí realisticky očekávat podstatný nárůst cen komerčních nemovitostí plynoucí z růstu nájmů“, konstatoval Petr Bártek, akciový analytik sektoru nemovitostí České spořitelny. „Z hlediska ekonomického výhledu pro Rakousko, Německo a země SVE je poměr ceny k očekávanému vlastnímu kapitálu (P/BV) ve výši přibližně 0,6x pro většinu realitních akcií v dlouhodobém srovnání velmi nízký, především s ohledem na extrémně nízkou úroveň úroků. Pro konec roku 2010 považujeme za realistické ocenění sektoru na úrovni 0,63x očekávaného P/BV pro rok 2011. S výhledem do konce roku 2011 považujeme za realistické hodnoty P/BV 2012e ve výši 0,72x .
Růstový potenciál je tak do konce roku 2010 spíše nízký, do konce roku 2011 však činí již 20-25 % – obě hodnoty platí pro hlavní rakouské realitní společnosti, které nejsou právě předmětem převzetí, t.j. CA Immo, conwert, Immofinanz a Sparkassen Immo.

Převzetí i nadále v módě

Akcie realitních společností zemí SVE se v současné době nacházejí ve fázi čilé M&A aktivity. Finančně zdravé podniky s atraktivním portfoliem nemovitostí jsou žádanými kandidáty na převzetí (např. CA Immo Int., conwert), zatímco ostatní společnosti se díky relativně nízkému ocenění akcií stávají atraktivními za účelem likvidace a realizace zisku (ECO Business-Immo). Podniky s napjatou rozvahou musí i nadále bojovat, ale i jejich situace se zlepšuje (Orco Property Group). „Kurzy nejdůležitějších rakouských, německých a britských realitních akcií jsou stále ještě výrazně pod úrovní, kde se obchodovaly před 10 lety (viz vedlejší tabulka); tato skutečnost tak staví nárůst v předchozím roce do poněkud jiného světla. Růstový potenciál realitních akcií závisí jednoznačně na zotavení cen nemovitostí. Stejně tak, jako byl jejich pokles násoben výší financování z cizích zdrojů, bude nyní násoben i jejich růst”, vysvětluje Petr Bártek.

Nárůst investic meziročně o 70 %, především na britském, německém a francouzském trhu

Objem investic na evropských realitních trzích vzrostl v prvním pololetí roku 2010 ve srovnání s předchozím rokem o téměř 70 % na 43,8 mld. EUR. Kvůli obavám ve spojitosti se zadlužením státních financí v regionu přetrvává zaměření na kvalitní nemovitosti. Asi 62% celkového objemu transakcí tak bylo realizováno na britském, německém a francouzském trhu. S 13 transakcemi v Německu a 25 ve Velké Británii vzrostl v těchto zemích také počet velkoobjemových obchodů (více než 100 mil. EUR). Nejvýraznější nárůst investic byl ve čtvrtletním srovnání zaznamenán např. v Rakousku, v Itálii (+85 %), v Irsku a v České republice.

Na rakouském trhu vzrostl objem investic ve druhém čtvrtletí 2010 čtyřnásobně a dosáhl tak v prvním pololetí 2010 celkové hodnoty ve výši 1 020 mil. EUR (+28 % ve srovnání s předchozím rokem). Region zemí SVE zaznamenal s nárůstem o 190 % na 1,7 mld. EUR ještě mnohem výraznější vzestup, avšak ten je stále na hony vzdálen hodnotám dosaženým ve čtvrtém čtvrtletí 2008”, shrnuje Bártek. Z pohledu jednotlivých kategorií nemovitostí připadlo v Rakousku 55 % a v zemích SVE 45 %3 celkového objemu na kancelářské nemovitosti. Téměř 97 % investic v rámci zemí SVE bylo realizováno v Polsku, Rusku a v České republice, dalšími důležitými trhy v pořadí byly Bulharsko a Rumunsko. Ve druhém čtvrtletí 2010 klesly požadované výnosy z nájmů u kancelářských budov a maloobchodních nemovitostí v prvotřídních lokalitách v Rakousku ve čtvrtletním srovnání v obou případech o 5 bazických bodů. Komprese výnosů na velkých západoevropských trzích se přelila i do regionu zemí střední a východní Evropy. U nákupních center byl pokles patrný již v prvním čtvrtletí, ve druhém čtvrtletí následovaly kancelářské budovy. V kombinaci s převážně stabilními nájmy v prvotřídně situovaných objektech vedl tento efekt na klíčových trzích ve střední a východní Evropě k nárůstu hodnoty nemovitostí. V regionu zemí jihovýchodní Evropy byl oproti tomu v některých městech zaznamenán při stabilních výnosech další pokles nájmů, což vedlo také k poklesu hodnoty nemovitostí v tomto regionu.

Objem nových nájmů roste jak v západní Evropě, tak v zemích SVE

S nárůstem o 38 % v prvním pololetí 2010 ve srovnání s předchozím rokem se postupné zotavování ekonomiky začíná pozitivně odrážet v nových pronájmech kancelářských budov jak v západní, tak i ve východní Evropě. Objem neobsazenosti zůstává s 10,2 % ve srovnání s předchozím čtvrtletím beze změny, z pohledu jednotlivých evropských regionů panují však v tomto směru velké rozdíly od 6,8 % v Paříži až po více než 15 % v Amsterdamu, Dublinu, Budapešti, Moskvě apod. U kancelářských budov lze pozorovat pokračující trend ke stabilizaci nájmů, přičemž ve velkých metropolích byl ve čtvrtletním srovnání zaznamenán dokonce nárůst. Nejvyšší nárůst nájmů v kancelářských objektech byl monitorován v lokalitách London West End (+13,3 %), Paříž (+7,1 %) a London City (5,3 %). V zemích SVE vzrostla poptávka po kancelářských prostorách ve srovnání s předchozím rokem o 36 % na 1,38 mil. metrů čtverečních, nejvýraznější růst byl přitom pozorován v Moskvě, kde objem nových nájmů téměř dosáhnul úrovně z období před rokem 2008. “Po období neustálého růstu neobsazenosti počínaje druhým pololetím 2007 došlo v zemích SVE ve druhém čtvrtletí konečně k poklesu o celkem 30 bazických bodů na 15,5 %. V jednotlivých oblastech má však tento trend odlišný průběh. Zatímco míra neobsazenosti ve střední a jihovýchodní Evropě mírně vzrostla, byl ve východní Evropě ve srovnání s druhým pololetím zaznamenán pokles o téměř 200 bazických bodů na 16,3 %, což je dokonce méně než v regionu jihovýchodní Evropy, kde aktuální hodnota činí 17,1 %”, konstatuje Bártek.

Objem investic v oblasti maloobchodu zemí evropské sedmadvacítky (EU27) v prvním pololetí 2010 meziročně téměř beze změny; většina investiční aktivity mířila do Maďarska, Polska, Rumunska a Ruska

Objem investic na evropském trhu retailových nemovitostí byl v prvním pololetí 2010 s 10,6 mld. EUR oproti předchozímu roku více než dvojnásobný, což bylo důkazem rostoucí důvěry investorů. Na straně spotřebitelů byly výdaje tlumeny chystaným zvýšením daní a nejistotou ohledně dopadů vládních úsporných opatření. Maloobchodní tržby v zemích evropské sedmadvacítky tak v prvním pololetí 2010 zůstaly meziročně téměř beze změny. Ve vývoji odbytových ukazatelů v oblasti nemovitostí však panovaly regionálně velké rozdíly. V prvním pololetí 2010 činily investice v oblasti retailových nemovitostí v zemích SVE 633 mil. EUR, což odpovídá nárůstu o 5 % ve srovnání s předchozím pololetím a o úctyhodných 190 % ve srovnání s nejnižší úrovní tohoto ukazatele v prvním pololetí 2009. Z hlediska jednotlivých zemí byly těžištěm investiční činnosti Maďarsko, Polsko, Rumunsko a Rusko. Z hlediska investičních kategorií byla segmentem s nejsilnější poptávkou opět nákupní centra. “V aktuálním tržním prostředí mají silní investoři stále větší zájem o investice do retailových objektů, přičemž může dojít k převzetí slabších soupeřů. V ohnisku zájmu jsou objekty v prvotřídních lokalitách a silně frekventované nákupní zóny”, míní Bártek.

Přehled doporučení a cílových cen analytiků Erste Group

CA Immo. Na základě výrazně lepšího zisku z prodeje nemovitostí než se předpokládalo a nad očekávání dobrého výsledku přecenění nemovitostí v prvním pololetí 2010 jsme značně zvýšili naši předpověď pro celý rok 2010 a rovněž jsme mírně přizpůsobili i naše střednědobé odhady. Doporučujeme akumulovat .

CA Immo Int. Snižujeme naše doporučení na redukovat , s cílovou cenou 5,7 EUR (původně 6,5 EUR).

conwert. Po plném započítání úspěšně převzaté společnosti ECO Business-Immo do našich předpovědí zvyšujeme naši cílovou cenu z 10,7 EUR na 11,5 EUR. Doporučujeme akumulovat.

ECO Business-Immo. Po úspěšné nabídce na převzetí společností conwert upravujeme naše doporučení na “redukovat” s novou cílovou cenou 7,10 EUR.

GTC. S ohledem na slabší výsledky za druhé čtvrtletí 2010 mírně snižujeme naši cílovou cenu na 23,1 PLN na akcii, zůstáváme u našeho doporučení držet.

Immofinanz. Na základě zvýšených odhadů vyplývá z našeho výpočtu cílová cena na 12 měsíců ve výši 3,6 EUR (původně 3,0 EUR) a proto zůstáváme u našeho doporučení koupit.


Sparkassen Immo
. Navzdory našim mírně zredukovaným odhadům zůstáváme u našeho doporučení koupit a zvyšujeme naši cílovou cenu na 6,9 EUR (z 6,5 EUR).

Orco: Pro společnost Orco je klíčovou oblastí segment kancelářských objektů, kde nájmy buď již dosáhly minima nebo na některých trzích jako je Německo (45% portfolia společnosti) počaly růst. Orco podstatně zredukovalo své developerské portfolio a má nyní nízké investiční náklady. “Na trzích, kde vysychá objem
dokončovaných projektů se již rýsují první příležitosti k nové výstavbě (např. Praha, Varšava). Orco díky
nedávné restrukturalizaci dluhopisů snížilo svoji zadluženost a rizikovost, ale dle našeho mínění stále
ještě musí zlepšit bilanci a prozatím nebude schopno zúročit možné příležitosti. Z našeho DCF modelu na
12 měsíců vyplývá cílová cena 8,2 EUR na zředěnou akcii. Pro akcie společnosti Orco dáváme
doporučení akumulovat, jelikož se její rizikový profil výrazně zlepšil. Ocenění akcií Orco je na úrovni
provozního zisku před odpisy a přeceněním relativně vysoké (EV/EBITDA 23,3x pro očekávanou EBITDA
na rok 2011). Nicméně věříme, že se vzhledem k dobrému pokroku v restrukturalizaci a k nedávnému
prodeji aktiv s 5,4% ziskem vůči jejich účetní hodnotě vyplatí vzít v úvahu nízké ocenění jeho čisté
hodnoty aktiv (P/NAV 0,24x pro očekávané NAV na rok 2011,“ říká Bártek.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *