Volných bytů i ležáků přibylo

Na konci třetího čtvrtletí přináší analytické oddělení společnosti Trigema aktuální analýzu pražského trhu s novými byty.  Analýza vyhodnocuje 277 projektů, které mají v současné nabídce aspoň jeden volný byt (komentář společnosti Trigema).

Od pololetí znatelně narostl počet volných bytů.  Z  červnových  6 808 na nynějších  7 522 (nárůst o 10 %).  Přitom prázdninové prodeje byly díky účinným slevovým kampaním neobvykle vysoké (za červenec a srpen se prodalo 665 bytů, o 70 % více než o loňských prázdninách).  Znamená to jediné: developeři povzbuzeni zdánlivým oživením z loňského podzimu  jsou se svou nabídkou opět daleko před poptávkou.  Jenom od dubna tohoto roku přišlo na trh 30 nových projektů, v nichž je asi 1900 bytů.

Logickým důsledkem tohoto stavu je opětovný nárůst počtu již dokončených, ale neprodaných bytů, v developerském žargonu nazývaných ležáky.  Těch je momentálně 2 401 (nárůst od pololetí o 6 %).

Jak velké projekty jsou ve hře

Ze sledovaných 277 projektů jich 37  (13 %) zahrnuje více než 100 bytů, 59 (tj. 21 %)  je mezi 50  a 100 byty a nejvíce – ve  181 případech  (65 %)  se jedná o menší projekty do 50 bytů (Jako projekt se počítá i každá etapa projektu).

Více nám ovšem prozradí počty bytů v těchto projektech. V těch nad 100 bytů se nachází 42 % bytů, projekty od 50 do 100 bytů nabízejí 31 % bytů, malé projekty do 50 bytů pak představují zbylých 27 % bytů v nabídce.

Znamená to, že podíl menších projektů i bytů v nich na celkové nabídce vzrůstá.  Před dvěma lety zabíraly byty v projektech do 50 bytů jen asi 21 % z celkové nabídky.  

Je to logický a předvídatelný důsledek ekonomické situace. Byty v menších projektech tvoří podstatnou část nabídky a je třeba s nimi stále více počítat.

Projekty

Bytů

0–50 bytů

3782

51–100 bytů

4232

>101 bytů

5803

Jak je to s prodejem

První pohled na absolutní čísla prodejů svádí k uspokojení.  Od začátku roku se prodalo již 2 691 bytů, což je asi o 500 bytů více, než loni za stejné období.  Za celý loňský rok to bylo (podle měření spol. Trigema) necelých 3800 bytů. Stěží však lze letos očekávat podobné podzimní  vzepětí prodejů před zvýšením sazby DPH jako loni. Už jenom proto, že v tuto chvíli nikdo neví, jaká sazba bude od Nového roku platit.

Podívejme se na úspěšnost prodeje  projektů podle doby od jejich zahájení:

Doba od zahájení prodeje

Projektů

%

Volných bytů

%

< 1/2 roku

34

12%

1747

23%

1/2 roku – 1 rok

36

13%

1468

20%

1 rok – 2 roky

73

26%

1826

24%

> 2 roky

83

30%

1637

22%

nezjištěno

51

18%

844

11%

Zde nalézáme velmi zajímavý úkaz: procento volných bytů je na stáří projektu prakticky nezávislé, u všech zjištěných projektů se v průměru pohybuje mezi 20 až 24 %. Lze to vysvětlit tak, že u všech projektů se relativně rychle prodají nejatraktivnější byty, poté už prodeje stoupají jen zvolna.

Nejstarších ležáků ubylo

Na začátku tohoto roku jsme upozornili na skutečnost, že nejhůře  se prodávají  byty, které byly dokončeny již před více než dvěma lety. Tehdy to bylo 29 % ze všech ležáků. Tento podíl nyní klesl na 19%, nepochybně díky tomu, že developeři konečně pochopili, že bez velkých slev se ležáků nezbaví.

Rok dokončení stavby

Počet ležáků

% ležáků

2012

749

31%

2011

756

32%

2010

425

17%

2009

464

19%

2008 a dříve

7

0,3%

Zhruba třetina dokončených a neprodaných bytů vlastně ležáky v pravém slova smyslu ještě není. Jsou to byty dokončené v průběhu tohoto roku, které ještě mají slušnou šanci na brzký prodej. Na druhou stranu zásoba bytů z let 2009 a 2010 představuje více než 800 bytů, které se bez dalších slev budou prodávat jen obtížně.

Jak je to  s cenami?

Je třeba podotknout, že získání relevantních statistických údajů o cenách nových bytů je obtížné a vždy zde musíme počítat s určitou mírou nepřesnosti.  U řady projektů není cena uvedena vůbec, cenové údaje nejsou vždy srovnatelné, nabídkové ceny nejsou vždy totožné s prodejními.

Na vzorku, který máme k dispozici, jsme dospěli k aktuální průměrné ceně za metr čtvereční obytné plochy  k částce 61 781 Kč. Před půlrokem bylo toto číslo asi o 1200 Kč vyšší. Do výsledku se pochopitelně promítly především velké prázdninové slevy i nejnovější laciné projekty.

Závěr – jaký bude podzim?

Prázdninové slevy developerů v kombinaci s nízkými sazbami hypotéčních úvěrů trhu s byty nepochybně prospěly. Potvrdily se trendy posledních měsíců v rezidenční výstavbě, to jest zmenšování projektů z hlediska počtu bytů v projektu. Projekty do 50 bytových jednotek jsou již zastoupeny  27% podílem na celkové nabídce. Proto je důležité zkoumat celý trh a ne jen jeho dominantní segment. Prodeje klíčových počtů bytů se stále více přesouvají z období přípravy a zahájení realizace na období dokončování projektů, resp. bezprostředně po jejich dokončení (do 1 roku).

To, jak letošní rok ve finále skončí, ovlivní několik faktorů,“ vypočítává generální ředitel společnosti Trigema  Marcel Soural.  „Budou developeři i nadále stimulovat poptávku radikálními slevami? Sníží ČNB svoji základní repo sazbu a tím nepřímo umožní další zlevnění hypotéčních úvěrů? Jaká sazba DPH bude od ledna platit? Bude to schválená jednotná sazba DPH ve výši 17,5 % nebo navrhované zvýšení stávajících dvou sazeb o 1 %? Udrží  média v poslední době prezentovaný pozitivní pohled na nízkou cenu bytů a tu správnou dobu pro nákup bytu, nebo se to zase zvrtne v negativní prezentaci? Developerský podzim 2012 bude možná plný překvapení.  Dnes bohužel nevíme, co z výše uvedených otázek můžeme na misku vah použít. Očekávat můžeme jakoukoli variantu,“ uzavírá Marcel Soural.

Předchozí článek: «
Následující článek: »

Napsat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *