Kupujete nemovitost v zahraničí? Odečtěte úroky od daní!

Nemovitost koupená za českými hranicemi financovaná hypotékou může pro poplatníka znamenat odpočet úroků od základu daně. Nevěříte? Pár úskalí to má, ale výsledek je poměrně překvapivý.

Jestliže máte zálusk na nemovitost v zahraničí (ať už v nějaké jiné členské zemi EU nebo dokonce mimo EU), tak rozhodně nemáte zavřené dveře k uplatnění odpočtu zaplacených úroků z hypotéky dle českých daňových zákonů. Ale pojďme krok za krokem.

Je až překvapující, kolik Čechů dnes bydlí v německém příhraničním městě Žitava. Někteří z nich každý den cestují do některého z českých příhraničních měst do práce. Tito lidé v Německu bydlí a v Čechách pracují.

České banky chtějí tuzemskou zástavu. Když ji mají, tak nemají problém půjčit na německý byt nebo rodinný dům

Absolvoval jsem několik rozhovorů s tuzemskými hypotečními bankéři a překvapil mě jejich jednotný postup. V zásadě nemají problém půjčit peníze na nemovitost kdekoli na světě, avšak chtějí mít hypotéku zajištěnou nemovitostí na území ČR. Námitku, že bych ručil pořizovanou nemovitostí v Německu, již nedokázali rozlousknout a opírali se o nutnost zástavy zapsané v katastru ČR.

Pro zájemce o zahraniční nemovitosti lze jednoznačně shrnout, že máte-li do zástavy nějakou využitelnou českou nemovitost, tak nebude žádný problém.

Zákon o dluhopisech a zákon o daních z příjmů v této souvislosti tvrdí, že lze uplatnit odpočet úroků od základu daně z jakéhokoli hypotečního úvěru zajištěného nejen zástavou na území ČR, ale i zástavou evidovanou na území některého z členských států EU.

Z pohledu možnosti (nikoli nároku) na daňový odpočet není diskvalifikující, když si vezmete hypotéku zajištěnou nemovitostí v jiném členském státu EU. Zde již ovšem za žádných okolností nesmí jít o zástavu mimo Evropskou unii. Vzhledem k tomu, že naše banky s cizími zástavami zatím nepracují, tak není jiná možnost než si půjčit na německou zástavu nejspíše u banky německé.

Samotná půjčka od německé hypoteční banky zajištěná zástavním právem k německé nemovitosti není českému zákonu o daních z příjmů na obtíž. Zákon o daních z příjmů se ovšem bude ptát dál.

Za uplatněním odpočtu musí být prokázání trvalého bydlení a hlavně 90 procent příjmů z ČR

Poplatník uvažující o odpočtu úroků z hypotečního úvěru na zahraniční nemovitost musí prokázat, že předmětnou nemovitost využívá k trvalému bydlení. V případě lidí dojíždějících denně přes hranice do práce to asi nebude tak velký problém.

Do podstatně větší důkazní nouze se dostanou pravděpodobně ti, co si pořizují nemovitosti někde mimo EU (například v Chorvatsku) a vůči kontrolním orgánům se tváří, že tam skutečně bydlí. V některém případě to možná bude i pravda a takový člověk v takové zajímavé destinaci skutečně může trávit svůj život.

Bohužel se nyní dostáváme na platformu mezinárodního daňového práva, ve které si samozřejmě každý stát snaží chránit svoji státní pokladnu. Tak kupříkladu člověk skutečně trávící svůj život na příjemném pobřeží Chorvatska se stane českým daňovým nerezidentem. Ti mají bohužel k českým nezdanitelným částem daně omezený přístup.

V jeho případě by musel vyhovět podmínce paragrafu 15, odst. 9 zákona o daních z příjmů, která říká, že nejméně devadesát procent z jeho celosvětových příjmů pochází z České republiky. Jestliže to prokáže, tak může využít i nezdanitelné části daně v podobě zaplacených úroků z takového hypotečního úvěru na nemovitost na jadranském pobřeží.

Nemovitosti za hranicemi jsme schopni daňově ošetřit, exotika s otazníkem

Lidé trvale bydlící za hranicemi s hypotékou na jejich nemovitost mají reálnou naději na uplatnění odpočtu v podobě zaplacených úroků za stejných podmínek, jako jsme zvyklí u nemovitostí v ČR. Základní podmínkou je ovšem to, že více než devadesát procent jejich příjmů pochází ze zdrojů na území ČR (fakticky řečeno zde buď musí chodit do zaměstnání nebo v ČR podnikat).

U vzdálenějších destinací (míst, kde se nachází nemovitost) je denní dojíždění vyloučené, avšak naplnit podmínku alespoň devadesáti procent příjmů ze zdrojů v ČR se za určitých okolností dá, byť je to složitější.

Financovaná nemovitost nemusí být nutně na území ČR, ale teoreticky může být kdekoli na světě. Hypoteční úvěr musí být zajištěn povinně nemovitostí na území ČR nebo v jiném členském státě EU. K uplatnění odpočtu ovšem musí poplatník doložit alespoň devadesátiprocentní podíl tuzemských příjmů ze svých příjmů celosvětových.