Lidé čerpají s variabilní sazbou vyšší hypotéky... proč?

Variabilní úrokové sazby hypotečních úvěrů s sebou nesou nemalá rizika. Jsou vhodné pro domácnosti, které unesou případné zvýšení měsíční splátky při růstu úrokových sazeb. Tedy pro bonitnější klienty. To ale rozhodně není jediný důvod, proč jsou variabilní hypotéky vyšší!

Rizika variabilních hypoték nejsou malá. Za každý půjčený milion klient zaplatí při růstu úrokových sazeb o jedno procento o více než o 500 Kč více. Přestože z dlouhodobého pohledu vycházejí variabilní sazby zpravidla lépe než sazby fixované, jsou variabilní hypotéky vhodné pouze pro bonitní klienty - pro domácnosti, jejichž finanční stabilitu neohrozí případné zvýšení výdajů na hypotéku v řádu tisíců korun.

Movitější klienti mohou čerpat vyšší úvěr, protože mají dostatek prostředků na jeho splácení. Tomu by odpovídala i vyšší průměrná částka, kterou klienti čerpají při volbě variabilní úrokové sazby. Ve skutečnosti ale mohou být příjemci variabilních hypoték spíše méně bonitní klienti s napnutým rodinným rozpočtem.

Tabulka 1: Průměrná výše hypoték při různých fixacích úrokové sazby

Zdroj: Výpočty na základě dat Fincentrum Hypoindexu

Hypotéky s variabilní úrokovou sazbou jsou v průměru o 331 tis. Kč vyšší, než jaká je průměrná výše všech schválených hypoték. S rostoucí délkou fixace se snižuje výše hypotéky, jakou klienti čerpají. To by potvrzovalo závěr, že kratší fixaci vyhledávají spíše lidé, kteří jsou ochotni přijmout riziko, kdežto pětileté fixace jsou vhodné pro konzervativnější klienty (a ti se zároveň méně zadlužují). Není tak divu, že variabilní hypotéky jsou téměř o 0,5 mil. Kč vyšší než hypotéky s pětiletou fixací.

Skutečnost ale může být zcela jiná. Čím je fixace úrokové sazby delší, tím je vyšší také úroková sazba. A s úrokovou sazbou pochopitelně roste také měsíční splátka. Nabízí se otázka, zda lidé nevolí variabilní sazby proto, že při fixovaných by nedosáhly na potřebný úvěr nebo si nedopřejí místo nižšího vyšší, protože jim to příznivější (aktuální) splátka umožňuje.

Tabulka 2: Výše splátek hypoték

Zdroj: Výpočty na základě dat Fincentrum Hypoindexu

V Tabulce 2 jsou vypočítané splátky hypotéky podle jednotlivých fixací úrokových sazeb. Vždy je použita příslušná průměrná úroková sazba podle Fincentrum Hypoindexu a průměrná výše hypoték. Z výsledných splátek lze vyčíst jednu zajímavou informaci: Výsledná splátka variabilní hypotéky je téměř totožná s výslednou splátkou druhé nejčastější tříleté fixace.

Zatímco u pětileté fixace se projevuje skutečně efekt konzervativních klientů, kteří čerpají nižší úvěry, u variabilních úvěrů může docházet k tomu, že klient, který by standardně volil tříletou fixaci, jejíž splátku si může dovolit jeho rodinný rozpočet, zvolí nižší variabilní sazbu, se stejnou výší splátky, ale s vyšším úvěrem.

Situace, kdy domácnost s našponovaným rozpočtem čerpá raději vyšší hypotéku s nižší (variabilní) úrokovou sazbou místo nižší hypotéky s fixní sazbou, ale se stejnou splátkou, je velmi nebezpečná. Pokud domácnost nemá dostatečné finanční rezervy, pak ji může i menší zvýšení variabilních sazeb přivést k nemalým problémům se splácením - a rodina může nakonec skončit s dluhy a bez střechy nad hlavou.