Luxusní nemovitosti nemusí znamenat jistý výnos

Společnost MEXX Reality nabízí v Čechách investici, která "kombinuje investování s garantovaným výnosem a rekreační bydlení". Na první pohled to vypadá zajímavě, ale kromě pětileté garance výnosů nabízí taková investice i nemalá rizika.

Společnost nabízí možnost koupi některého ze 134 apartmánů ve wellnes hotelu Golden Park Kremnica, který má být dostavěn koncem příštího roku. Ceny se pohybují od 1 do 3,3 milionu Kč (rozměry jsou od 24 do 84 m²) a v prvních pěti letech je investorům slíben garantovaný výnos 5 % ročně.

Pokud bude hotel dosahovat vyšších příjmů, než je garantovaná část, dostanou navíc ještě polovinu z příjmů. Po pěti letech pak budou participovat na výnosech už jenom ze zmiňované poloviny příjmů hotelu. Podle Onřeje Soukupa, šéfa developerských projektů společnosti MEXX Reality, mohou investoři očekávat výnos 9,7 procenta při obsazenosti kolem 60 % (ceny apartmánů ba se měly pohybovat od 1 600 Kč do 2 600 Kč).

V prvních deseti letech bude moci majitel apartmán používat 30 dní v roce, po deseti letech už dokonce bez omezení. Platit by měl pouze energie. Investor může „svůj“ apartmán (bude zapsán jako majitel v katastru nemovitostí) kdykoli prodat, ale v prvních deseti letech je nutné dodržet smlouvu o zapůjčení k pronájmům.

Největším tahákem pro investory by měla být zajímavá a perspektivní lokalita v lázeňském centru na okraji Velké Fatry s množstvím nabízených sportovních aktivit (lyžování, golf apod.) a například také termálního pramene jako teplé vody a zdroje k vytápění, což může snížit náklady. Projekt MEXX Reality však není jediným svého druhu na Slovensku. Momentálně je možné investovat minimálně do čtyř podobných projektů také ve Vysokých Tatrách, nebo u Liptovské Mary. Ty nabízejí různou výši i délku garance, princip je ale stejný.

V zahraničí to není žádná novinka

Podobná nabídka je u nás docela novým způsobem investování a zhodnocování volných prostředků, ve světě už ale podobné projekty fungují několik let. S investováním do hotelových pokojů, na nichž je možné vydělávat, začala před několika lety britská společnost Guest Invest. Ta v současnosti spravuje pět hotelů v Londýně, v nichž nabízí investorům pokoje na 999letý pronájem (pokoje v posledním z nich, hotelu Jones se prodávají od 317 000 liber).

Investor také participuje na výnosech hotelu (dostane polovinu z příjmu po odečtení všech nákladů) a může ve „svém“ pokoji strávit 52 nocí zadarmo. V budoucnu chce společnost svou nabídku rozšířit i do dalších měst Velké Británie, případně i do zahraničí (New York, Amsterdam, Dillí).

Úspěch investice dokládá fakt, že první dva hotely společnosti byly rozprodány v průběhu několika týdnů a investoři, kteří po čase své pokoje prodali, dosáhli zisk 10 % (to však bylo hodně dlouho před vypuknutím hypoteční krize). Investoři zatím dosahují průměrných výnosů osm procent ročně. Tento výnos není moc vzdálen běžným výnosům z pronájmu, majitel pokoje je však oproštěn od všech starostí spojených s údržbou pokoje.

Investování do hotelových pokojů je ale spojeno také s určitými problémy, které mohou negativně ovlivnit výnosy. Hotel, v němž se pokoje nacházejí, například musí dosahovat určitou minimální naplněnost, při níž je možné dosahovat zajímavých příjmů. Společnost MEXX podmiňuje zajímavé příjmy 60% naplněností, Guest Invest má zase podle svých vyjádření více než tříčtvrtinovou obsazenost.

V současnosti, kdy krize ovlivňuje prakticky každé odvětví, a příjmy hotelů kvůli poklesu cestovního ruchu nemusí být zrovna ideální, však může být potřebná naplněnost hotelů problémem. Výnosy, které nemovitosti přinášely několik let před vypuknutím hypoteční krize, dnes už jednoznačně nelze očekávat. Rizikem mohou být například i stále častější hrozby atentátů, teroristické útoky (i když to zatím u nás velmi nehrozí), případně výkyvy počasí. Hodně také záleží na lokalitě a její atraktivitě, která sehrává v obsazenosti, zejména v dnešní době, velkou roli.

Na druhé straně, majitelé hotelů v zajímavých lokalitách mohou dosahovat zajímavějších výnosů, než je tomu u běžných nemovitostí, a věří, že současná krize by se rekreačního sektoru nemusela dotýkat až tak výrazně, jako tomu může být u běžných rezidenčních projektů.

Navíc u nových hotelů je dosažení dostatečné naplněnosti složitější, než u zavedených. Na druhé straně se to ale snaží společnosti kompenzovat garancí výnosů v prvních letech, při slabých příjmech ale nemusí hotely generovat dostatečné výnosy k tomu, aby bylo z čeho garantovaný výnos vyplácet.

Problémem je rovněž likvidita a určování hodnoty takové investice. Se slabou likviditou a dlouhým investičním horizontem se však musí potkávat všichni investoři nakupující nemovitosti.

Nejednoho člověka určitě napadne přirovnání k podobným nabídkám, tzv. timeshare, které byly rozšířené také u nás. Pod záminkou výhry zájezdu pak zájemci absolvovali „kurs“, na kterém jim byly poskytnuty informace o všech výhodách sdílení, při kterém můžete po zaplacení nemalých poplatků strávit několik týdnů ročně ve vybraných destinacích, samozřejmě za „výhodnou“ cenu. Nezřídka byly tyto nabídky spojené s psychologickým nátlakem a okamžitou platbou. Bohužel mnoho takových nabídek se ukázalo jak podvod, i když v zahraničí funguje tento byznys poměrně úspěšně několik let. Rozlišit mezi podvodníky a seriozními nabídkami je pro nezkušené lidi často velký problém a mnozí tak přišli o nemalé peníze.

Na rozdíl od timeshare nabídek si při koupi (respektive dlouhodobém pronájmu) hotelového pokoje kupujete pouze jediný pokoj a o výnosy se dělíte pouze s hotelem a ne dalšími několika investory. Můžete zde strávit určitý počet dní zadarmo, platí to však pouze pro vámi vybraný - jediný hotelový pokoj.

Samozřejmě, nelze říci, že každá nabídka takové investice je seriózní a zaručeně výdělečná. Je už však na každém potenciálním zájemci, aby zvážil všechna rizika. Pokud se mu v nabídce společnosti cokoli nelíbí, své peníze jednoduše investuje jinam.

Mnoho lidí tomuto způsobu investování nepřijde na chuť. Nedostatek prostředků, případně negativní zkušenosti s domácími a zahraničními podvodníky, kteří nabízejí timeshare investice, určitě odradí mnohé. Ti pak mohou investovat do nemovitostí nepřímo, formou nákupu akcií developerských firem, případně nákupem podílových listů nemovitostních fondů, které fungují už i u nás.