Menší hypoteční krize by českému trhu mohla jenom prospět

Český realitní i hypoteční trh mají k ideálu hodně daleko. Ceny řady nemovitostí se čím dál víc vzdalují realitě a banky i developeři se ke klientům často chovají dost nevybíravě. Zájemce o bydlení buď přistoupí na nabízené podmínky, nebo má jednoduše smůlu.

Změnit chování bank a realitních kanceláří by mohl snad jen dočasný pokles poptávky. Ceny bytů by se narovnaly a lidé uvažující o jejich pořízení by získali lepší vyjednávací pozici.

Ber nebo nech ležet ...

Přesně takto lze popsat přístup některých developerů a prodejců bytů k zájemcům o bydlení. Zejména v Praze se totiž poptávka po nových i starších bytech doposud zdála být téměř neukojitelná. Obratem se prodalo prakticky vše, co se na trhu objevilo. Pokud se nabízí zajímavý byt v hezké lokalitě a za alespoň trochu přijatelnou cenu, jeho prodej bývá spíše otázkou hodin než dnů. Nejlepší byty se pak do běžné nabídky ani nedostanou. Prodají se známým nebo předem registrovaným zájemcům.

Bez větších problémů ovšem nacházejí své kupce i byty, do kterých by to na první pohled nikdo neřekl. A prodávají se často také za dost velké peníze. Zejména lidé, kteří se nedokáží rychle rozhodovat, jsou nuceni slevovat ze svých požadavků. Někdy stačí pár dní váhat a vytypovaný byt je nenávratně pryč. Po několika takovýchto marných pokusech o pořízení ideálního bytu nejeden člověk na další hledání rezignuje a prostě si vybere z bytů, které se zatím nestihly prodat.

V médiích se od poloviny loňského roku objevují informace o stagnaci či dokonce poklesu cen bytů. Některým developerům prý váznou jejich prodeje. Skutečnost je ale zatím nejspíš trochu jiná. Stačí trochu zabrouzdat po internetu, aby zájemce o bydlení zjistil, že ceny bytů dále rostou a možnost jejich výběru je omezená. V případě řady developerských projektů, které se nacházejí se v různém stupni realizace, je u velké části bytů uvedeno, že již jsou prodány nebo rezervovány.

Koupě bytu je často riskantním podnikem

Převis poptávky nad nabídkou nevyhnal jenom ceny nových i starších bytů do závratných výšek. Zároveň také oslabil vyjednávací pozici kupujících. Téměř absolutním pánem situace při jednání o prodeji bytu bývají prodávající, kteří díky velké poptávce nemají důvod k přílišné vstřícnosti. Proč by slevovali z ceny nebo přistupovali na jakékoliv nestandardní požadavky kupujících, když další zájemci o ten samý byt už stojí ve frontě? Přidělávat si starosti s „problémovým“ kupujícím? Ani náhodou!

Většina nových bytů se prodává v době, kdy zatím existuje jenom na papíře. Zájemce si přitom byt vybírá jen podle několika barevných obrázků v katalogu doplněných obecným popisem, půdorysem bytu a typického podlaží. Na vlastní oči uvidí nanejvýš několik variant podlahových krytin, obkladů a zařizovacích předmětů ve vzorkovně. O kvalitě prací a materiálů použitých k výstavbě se dozví pramálo. Jen minimum informací také dostane o společných prostorách a okolí domu.

Ještě výrazněji se projevuje přezíravý přístup developerů ke klientům ve smlouvách, které s nimi uzavírají. Jejich obecným znakem bývá nevyváženost práv a povinností smluvních stran a nechuť developerů k jejich individuálním úpravám. Cena bytu se platí zásadně předem a prakticky bez jakýchkoliv záruk. Garantován přitom bývá pouze termín zahájení kolaudačního řízení, nikoliv termín předání bytu. Dokud však byt není zkolaudován, kupující jej nemůže užívat, přestože za něj již zaplatil, ať už z vlastních prostředků anebo z hypotéky.

Heslo „Náš zákazník, náš pán!“ v bankách neplatí

Ne vždy příliš vstřícný přístup ke klientům se ovšem netýká jen developerů, ale i bank, které zajišťují financování pořízení naprosté většiny bytů. Příliv nových klientů s růstem úrokových sazeb sice poněkud ochabl, ale zájemců o hypoteční úvěry je stále více než dost. Důvod je prostý: ušetřit si na jakýkoliv slušný byt během rozumně krátké doby je pro lidi s běžnými příjmy nemožné. Bez hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření by se prodej bytů v Česku prakticky zastavil.

Banky jsou si této své nepostradatelnosti dobře vědomy. Přes řadu změn, ke kterým díky konkurenčnímu boji dochází, jejich šablonovitost a zkostnatělost při jednání s klienty přetrvává. Týká se to posuzování bonity žadatelů o úvěr i kvality zajištění úvěrů. Banky ve svých reklamních materiálech často zdůrazňují individuální přístup, ale jakékoliv nestandardní požadavky klientů pracovníci banky vnímají spíše jako nepříjemnou komplikaci. S vyvážeností úvěrových smluv je to podobné jako u developerů.

Příliš seriózně nepůsobí poplatková ani úroková politika většiny zdejších bank. Nejasná kritéria, podle nichž banky sazby stanovují, a nezveřejňování jejich reálně dosažitelné výše přinejmenším ztěžuje možnost srovnání výhodnosti úvěrů. Ještě méně pochopitelná je přetrvávající diskriminace stávajících klientů oproti klientům novým. Spíše než na udržení svých bezproblémových klientů se banky stále zaměřují spíše na získávání nových klientů a jejich přetahování od konkurence.

Menší krize by neškodila

Hypoteční i realitní trh v Česku v poslední době vykazuje známky přehřátí. Každému soudnému člověku musí být jasné, že vražedné tempo zvyšování cen bytů i objemu poskytnutých úvěrů není dlouhodobě udržitelné. Exponenciální růst totiž vyvolává vznik nerovnováhy, na níž trh zpravidla zareaguje korekcí. Jediné, co lze jen těžko odhadnout, je okamžik, kdy k ní dojde. Developeři i banky se však prozatím tváří, jako by se jich podobné úvahy příliš netýkaly.

S ohledem na vývoj situace ve světě je přitom skoro jisté, že ani Česko negativní dopady zpomalování růstu vyspělých ekonomik vyvolané jednak vstupem americké ekonomiky do recese, jednak růstem cen surovin, energií a potravin, neminou. Zrychlení inflace a zpomalení hospodářského růstu se dříve či později projeví menším zájmem o hypoteční úvěry. Stanou se totiž hůře dostupné pro početnou skupinu obyvatel s průměrnými a podprůměrnými příjmy. Řada lidí také bude mít problém se splácením již poskytnutých úvěrů.

Výsledkem bude propíchnutí cenové bubliny na trhu s byty. Tím by se jejich ceny mohly vrátit zpět na úroveň více odpovídající koupěschopnosti obyvatel. Na trhu se také objeví levnější byty z realizovaných zástav. Cena bytů pak bude moci daleko více než dnes odrážet jejich kvalitu.

Developeři i hypoteční banky si při poklesu poptávky začnou více vážit svých zákazníků a budou se snažit vyjít vstříc jejich potřebám a požadavkům.  Trh se ochladí, čímž  se vytvoří předpoklad pro jeho opětovný, zdravější růst.