Mimořádná splátka hypotéky: Zkrátit splatnost úvěru, nebo snížit splátku?

Z redakční pošty: „Dohadovali jsme se s kamarádem, zda je lepší u předčasné splátky hypotéky zkrátit dobu splácení při zachování vyšších splátek, nebo snížit výši splátek a ponechat dobu splácení stejnou. Poradíte?“

Mimořádná splátka hypotéky je aktuální vždy ke konci fixace úrokové sazby. Jen několik málo bank totiž umožňuje mimořádnou splátku provést bez sankcí i v průběhu doby fixace. Stále je nejčastější dobou fixace 5 let, ale i za kratší čas může domácnost získat prostředky „navíc“, které může využít jako mimořádnou splátku hypotéky nebo její části.

Komu se vyplatí mimořádná splátka?

Má domácnost využít možnosti a prostředků k zaplacení mimořádné splátky hypotéky? Jednoznačně odpovědět ale nelze - záleží na preferencích každého jednotlivého člověka/domácnosti.

Domácnost si musí v prvé řadě zodpovědět několik otázek:

1/ Máme dostatečnou likvidní rezervu, kterou mohu použít v případě jakýchkoli mimořádných nákladů (vč. ztráty zaměstnání, poruchy automobilu, nemoci apod.)? Pokud ne, zpravidla je vhodnější mimořádnou splátku neuskutečnit a prostředky uspořit v dostupné podobě. Případné náklady na úvěrové řešení zmíněných nákladů by mnohonásobně převýšily náklady hypotéky.

2/ Chystáme se v dohledné době provádět větší investice (rekonstrukce, koupě vybavení bytu, koupě automobilu...)? Pokud ano, máme na ně dostatek vlastních prostředků? Pokud ne a chcete koupi řešit úvěrem, opět se vyplatí mimořádnou splátku neučinit a prostředky využít místo jiného, dražšího úvěru. I případná žádost o další hypotéku či překlenovací úvěr ze stavebního spoření bývá dražší variantou. Výjimku může tvořit ale řádný úvěr ze stavebního spoření, pokud na něj v době uskutečnění investice bude mít rodina nárok - a pokud ona investice splní podmínky účelovosti úvěru ze stavebního spoření.

3/ Dokážeme zhodnocovat prostředky s přijatelným rizikem více, než kolik činí přijatelné riziko“, závisí opět na každé domácnosti. Ve skutečnosti naprostá většina lidí v České republice není ochotna podstoupit žádné investiční riziko a prostředky spoří na spořících účtech bank či ve stavebním spoření. Spořící účty bank ale pochopitelně nepřinesou výnos vyšší, než jaké jsou úroky z hypotéky, a stavební spoření je výnosnější jen do výše podporované státní příspěvkem. Za zvážení ale stojí kupříkladu podnikatelům využití těchto prostředků místo zpravidla dražšího podnikatelského úvěru na rozvoj firmy.

Snížit splátku, nebo zkrátit dobu splácení hypotéky?

Pokud jste se po zodpovězení předchozích bodů rozhodli splatit částečně úvěr dříve, je lepší nechat si snížit splátku, nebo zkrátit dobu splatnosti? V prvé řadě je potřeba rozřešit, proč jste k předčasné splátce přistoupili.

Pramení-li vaše rozhodnutí o předčasném splacení části hypotéky z důvodu vysokého zatížení rodinného rozpočtu pravidelnou splátkou (a peníze jste získali např. z mimořádných prémií, darů, dědictví apod.), pak se vyplatí spíše ponechat dobu splatnosti a snížit výše splátky - tím se uvolní rodinný rozpočet a domácnost může snáze spořit (nebývá v takovém případě vhodné zvýšit spotřebu, dokud nemá domácnost zajištěnu dostatečnou rezervu).

Je-li motivem předčasné splátky snaha snížit co nejvíce zadlužení rodiny, která vnímá jakýkoli úvěr jako nepříjemné břemeno (i když ne třeba finanční, tak psychické), kterého se chce domácnost zbavit co nejdříve, pak je rozumným přístupem zkrácení doby splatnosti úvěru.

Důvodem k mimořádné splátce může být také vědomí o nedostatečné finanční disciplíně. Lidé, kteří si uvědomují, že nejsou schopni o své vůli rozumně hospodařit s penězi (a veškeré peníze, které vydělají či jinak získají, obratem utrácí za neužitečné zboží), jsou na správné cestě ke zlepšení. Mimořádná splátka jim pomůže zbavit se zbytečného pokušení „vidiny dostupných prostředků“. V takovém případě je vhodné nesnižovat splátku, ale zkrátit splatnost úvěru.

Závěrem

Na hypoteční úvěr se nelze dívat izolovaně, ale je třeba ho vnímat jako součást komplexu rodinných financí. Teprve v perspektivě dalších závazků, cílů a přání rodiny lze zodpovědět na otázku, zda se vyplatí hypotéku splatit co nejdříve, nebo ji ponechat jako zdroj financí pro investice či další spotřebu.

Přitom je třeba ale mít stále na paměti, že úvěr na cokoli by měl být splacen dříve, než skončí životnost pořizované věci. Rozhodování mezi mimořádnou splátkou hypotéky a využitím peněz na luxusní dovolenou nad poměry rodiny by v této perspektivě měla vyhrávat hypotéka (ovšem pozor, i zde závisí na mnoha dalších aspektech a striktně jednoznačné doporučení dát bez znalosti souvislostí rodinného života a financí nelze).