Na odbyt jdou byty z nucených dražeb

Realitní trh pomalu ožívá. Podobně jako Fénix vstává z popela. Hybnou silou realitního trhu jsou nemovitosti z nucených dražeb. Tedy z dražeb bytů a domů pořízených na hypotéku. A nesplácených. Jak se k těmto levným nemovitostem dostat?

O analýzách developerů a realitních kancelářích si můžeme myslet své. Jejich zájmem je, aby se propad cen nemovitostí zastavil a aby pokud možno začaly opět rychle růst. Developeři pak začnou prodávat a zvyšovat ceny, realitním kancelářím se roztočí obchody.

"Ceny nového bydlení se za dobu hospodářské krize (2008 až 2010) snížily průměrně o 15 %. Nyní je však situace stabilizovaná a trh prodeje nových bytů se postupně oživuje. Ceny dosáhly svého dna a dále již klesat nebudou," hlásá v úvodu zpráva společnosti Centra Group z minulého týdne a oživení dokládá meziročním zvýšením tržeb o 5 %.

"Ceny realit výrazně klesly, což je příležitost pro investice," uvedla nedávno realitní kancelář AAAbyty.cz na své tiskové konferenci. Paradoxem ovšem je, že podle jejích statistik jdou v současnosti na odbyt dvě skupiny nemovitostí: Luxusní vily a nemovitosti vlastníků neschopných splácet hypotéku. A není to jen otázka České republiky. Mnohem větší vrásky dělají nesplácené hypotéky Američanům.

"Důvody pro podobné paradoxy jsou logické: na jednu stranu si v minulosti nižší příjmové skupiny koncipovaly hypotéku na hranici únosnosti – o dalších spotřebitelských úvěrech ani nemluvě. V případě výpadku byť jen jednoho z příjmů pro ně nastala kritická situace," uvedl Otakar Šmíd, ředitel realitní kanceláře AAAbyty.cz, a dodal: "A na druhou stranu nejvyšší příjmové skupiny nejsou při nákupech nemovitostí vázány jen na vstřícnost bank při poskytování hypotečních úvěrů."

Exekuované nemovitosti mohou být levnější

Nemovitosti prodávané v rámci exekucí mohou být významně levnější než jejich běžně prodávané protějšky. Důvodem je především rychlost, s níž se snaží exekutor nemovitost prodat.

Nemovitosti míří do nucené exekuce s vyvolávací cenou ve výši 2/3 odhadní ceny. Samozřejmě se cena může zvýšit a u lukrativních nemovitostí při dostatečném zájmu kupujících může převýšit i cenu srovnatelných nemovitostí. (Téměř) každá nemovitost je totiž unikátní a její cena závisí především na hodnotě, jakou jí přisuzuje kupující. Naopak pokud zájem o nemovitost není, klesá i vyvolávací cena.

Veškeré exekutorské dražby jsou evidovány na Portáldražeb.cz. Tam lze zjistit, jaké nemovitosti, kdy a kde budou draženy. Portál je poměrně dobře tříděný, lze využít funkční vyhledávání podle krajů a předmětu dražby (byt, rodinný dům) a výsledky lze třídit podle data dražby a ceny.

Návštěvník se tak může na portále dočíst, že je již dnes plánovaná dražba na 24. 11. 2015, kdy budou (pravděpodobně) draženy pozemky v Katovicích u Strakonic. Samozřejmě, dražbu může exekutor i zrušit, pokud kupříkladu dojde k vyrovnání dluhu jiným způsobem.

Pokud byste měli přebytečných 66,5 mil. Kč a zájem o dům v centru Prahy ve Spálené ulici, můžete se zúčastnit prosincové dražby. Musíte být ale připraveni složit dražební jistotu 23 mil. Kč - samozřejmě vratnou v případě, že nemovitost nezískáte.

Soudní dražby nejsou dražby soudních exekutorů

Nucené dražby nemusí být pouze v rámci exekucí soudním exekutorem. Dražbu může nařídit i soud. Ty se pak shromažďují na portále Dražby.org, kde ovšem nejsou k nalezení jen nemovitosti, ale veškeré dražené předměty. Navíc není záruka, že své dražby umístí na tento portál, který vznikl "na základě iniciativy Okresního soudu v Ústí nad Orlicí za podpory Krajského soudu v Hradci Králové, který je zároveň jejím provozovatelem". Vytřídit dražby nemovitostí není tak snadné - lze to např. na základě omezení minimální ceny.

Dražby nejen z exekucí

Exekuce jsou zřejmě poslední možností získání prostředků na uhrazení dluhu. V té době se již věřitelé zpravidla smířili s tím, že nedostanou peníze zpět v plné výši a jsou ochotni smířit se i s málem, které z exekuce poplyne.

Před nucenou dražbou se ale většina věřitelů snaží domluvit s dlužníkem na dobrovolné dražbě, u níž lze očekávat vyšší výnos - a pro kupujícího tedy není obecně tak výhodná jako dražba nucená. Na druhou stranu je těchto dražeb zpravidla více a kupující mohou lépe vybírat.

Velké množství dražeb je k nalezení např. na stránkách Centrálníadresa.cz provozovaných Českou poštou. Bohužel stránky nejsou opět příliš uživatelsky přívětivé a nalézt dražbu nemovitosti, o kterou by mohl mít potenciální kupující zájem, vyžaduje velkou dávku trpělivosti a zručnosti.

Pozor na rozdíl dražby a aukce!

Dražba a aukce vypadají velmi podobně. V obou případech je stanovena vyvolávací cena, která se zvyšuje (v případě amerického přístupu) a nejvyšší nabídka vyhrává. A v tom okamžiku přichází zásadní rozdíly.

V případě dražby přechází vlastnické právo k nemovitosti okamžikem úhozu dražebního kladívka. Smlouva je tím uzavřena a obě strany musí plnit - prodávající předat nemovitost, kupující zaplatit.

U aukce si prodávající vybírá, komu nemovitost prodá. A samozřejmě si vybere toho s nejvyšší nabídkou... pokud se mu ovšem jeho nabídka zdá dostatečně vysoká. S ním následně prodávající uzavře klasickou kupní smlouvu.

Rozdílu mezi aukcí a dražbou (který lidé ale obecně příliš nevnímají) využili již dvakrát developeři, kteří v rámci aukce nemovitostí zjistili, že jejich byty jsou za jimi požadovanou cenu neprodejné... a tak je ke smutku nejvýše přihazujících neprodali.