Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Nájem bude vyšší než splátka hypotéky

Autor: Petr Zámečník | 01.04.2008 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 10 komentářů
Nájem bude vyšší než splátka hypotéky

Naprostá většina Čechů dává přednost vlastnímu bydlení před nájemním. Důvod, zejména v Praze, je jednoduchý: Splátka hypotéky je nižší než požadované nájemné. To by ale mělo být vždy! Proč?

Nájemné musí pokrýt i splátku hypotéky

Základním důvodem, proč musí být nájemné vyšší než splátka hypotéky, je cena peněz. U nemovitostí lze využít s velkou přesností jako cenu peněz úrokovou sazbu hypoték. Nájemné musí pokrýt cenu peněz investovaných (či ležících) v nemovitosti, tedy musí být alespoň ve výši úroků z hypotéky.

Investor (v tomto případě majitel bytu) ovšem očekává i návratnost investice, což znamená, že se mu investované peníze vrátí (aniž by nemovitost prodával). A tak musí nájemné krýt celou splátku hypotéky, nikoli pouze úroky.

Nutno též připomenout, že hypotéku banky nejčastěji neposkytnou na celou cenu nemovitosti (a to ani v případě, kdy je poskytnut hypoteční úvěr na 100 % hodnoty nemovitosti, neboť bankovním znalcem odhadnutá hodnota zpravidla nedosahuje výše kupní ceny). Je proto třeba do nájemného započítat i cenu peněz vlastního vkladu.

Opravy hradí majitel

Dalším důvodem, proč je nájemné vyšší než splátka hypotéky, je prostá skutečnost, že náklady na opravu bytu hradí jeho majitel. A u nájemního bytu je majitelem pronajímatel, který musí očekávané náklady na úhradu oprav promítnout do nájemného.

Daně na bedrech pronajímatele

Na bedra majitele nemovitosti dopadá také daň z nemovitosti. I ta musí být promítnuta v nájemném, aby majitel na pronajímání netratil.

Ne zcela zanedbatelnou též může být daň z příjmů z přijatého nájemného. Její výši lze odhadnout s použitím výdajů počítanými procentem z příjmů (30 %) na 15 % (daňová sazba) z nájemného sníženého o 30 % (výdajový paušál). Např. při nájemném 10 tis. Kč měsíčně lze odhadnout „náklad“ na daň z příjmů na 1 050 Kč měsíčně.

Pojištění nemovitosti - neplést s pojištěním domácnosti

Do nákladů pronajímatele je nutno ještě započítat pojištění nemovitosti. To si sjednává též její majitel, na rozdíl od pojištění domácnosti, které je již na zodpovědnosti a riziku nájemníka.

Zjednodušeně: Pojištění nemovitosti kryje ztráty v případě pojistné události na stavebních součástech bytu, kdežto pojištění domácnosti hradí jeho vybavení.

Je-li pronajímatel též majitelem domu, nikoli pouze bytu, je více než vhodné sjednat si připojištění odpovědnosti. To kryje např. škody napáchané uvolněnou střešní krytinou či pádem ledu ze střech na automobilech stojících v okolí domu apod.

Starost, péče a čas bez nájemníků

Představa, že je vlastnictví a pronajímání nemovitosti zdrojem bezpracného příjmu, je velmi často lichá. Pokud se majiteli podaří získat dlouhodobého solidního platícího nájemníka, pak tomu tak opravdu může být. V jiných případech ale nájemné musí krýt též administraci a vyřizování kupříkladu stížností nájemníků, řešení domovních sporů a další.

Najít solidního nájemníka také nebývá snadné. Navíc nájemníci nájemní bydlení více či méně často střídají a ne vždy se podaří získat nového nájemníka ihned po odchodu předchozího. Nájemné musí počítat i s vytvořením rezerv na období, kdy bude byt neobsazený.

Proč není vždy nájemné vyšší než splátka hypotéky?

V praxi lze najít i nájemné, které je nižší než splátka hypotéky, respektive je nižší, než by bylo při zahrnutí výše uvedených nákladů. I to může mít své opodstatnění.

Nájemné je cenou tvořenou na trhu. Jsou-li náklady pronajímatele vyšší než cena, kterou jsou ochotni nájemníci za jeho byt platit, má majitel dvě možnosti: buď bude mít prázdný byt a jeho ztráta bude ve výši celých nákladů, nebo byt pronajme za nižší než nákladovou cenu a jeho ztráta bude (přibližně) o obdržené nájemné nižší.

Dalším důvodem může být, že majitel z nějakého důvodu nezahrnuje veškeré náklady. Nejčastěji to bývá hodnota nemovitosti (která v posledních letech několikanásobně vzrostla), místo níž započítává kupní cenu (která je nižší než aktuální tržní cena), případně ji nezapočítává vůbec (nejčastěji pokud majitel získal nemovitost dědictvím či v restituci). Čerství majitelé též neodhadnou náklady na opravy, které pak také nejsou v plné výši zahrnuty do ceny.

V neposlední řadě majitelé dávají nižší než tržní cenu nájemníkům, u nichž očekávají vyšší spolehlivost a pravidelnost placení nájemného. Získat takovéhoto nájemníka znamená úsporu nákladů na vymáhání neuhrazeného nájemného, nižší cena pak snižuje fluktuaci nájemníků a lze očekávat nižší náklady na „prázdný byt“.

Anketa

Zaplatí tržní nájemné náklady bydlení?

Ano. (181)
 
Ne. (261)
 
Nevím... (30)
 Celkem hlasovalo 472 čtenářů

Nájem bude vyšší než splátka hypotéky >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Poslední přidané komentáře (celkem 10 komentářů)

RE: beru od vás ihned hypotéku havran | 27.07.2010 19:23
beru od vás ihned hypotéku Lothar Radiani | 12.10.2008 19:49
RE: PR pohádky | 13.06.2008 09:26
PR pohádky chatař | 06.06.2008 14:22
RE: opravy bytu hradí majitel? | 05.06.2008 00:39

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 29.08.2016 00:00 Ex-guvernéři ČNB: Přehřívá se trh nemovitostí?

Bývalí guvernéři České národní banky (ČNB) Miroslav Singer a Zdeněk Tůma minulý týden diskutovali na setkání Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) o aktuálním makroekonomickém dění u nás i v zahraničí. Nevynechali ani otázku vývoje trhu nemovitostí.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypoindex-300-300-1

Jakub Kudrna | 26.08.2016 00:00 Co čtenář, to blbec aneb Nač sází reklamní kampaň realitky

Staré přísloví uvádí, že „neznalost zákona neomlouvá“. To je vskutku pravda, protože demokracie předpokládá zodpovědnost každého jednotlivce. Všichni bychom měli znát svá práva, ale i povinnosti. Ne vždy tomu tak ale je, a na to sází i realitní kancelář. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 26.08.2016 10:29

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

26.08.2016 13:40 Na pražském nábřeží vyroste ruské kolo

Společnost Timsbury Capital může na Praze 5 postavit ruské kolo. Vedení města stvrdilo podpisem pronájem pozemku na Hořejším nábřeží. Firma ale ještě nemá vyhráno, musí do konce roku 2017 získat kromě jiných i souhlas od památkářů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

24.08.2016 14:39 Ceny zemědělské půdy prudce rostou

Průměrná tržní cena zemědělské půdy vzrostla podle odborného serveru Farm.cz v loňském roce o téměř 166 tisíc korun za hektar. Meziročně se jedná o nárůst o 16,5 procenta. Důvodem je rostoucí zájem nezemědělských investorů a investičních fondů, který přiměl k nákupům i farmáře. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.08.2016 12:49 Pražské Modřany jsou magnetem pro developery

Chátrající průmyslové areály, nepřítomnost historických památek a volné plochy k zastavění je vše co nabízí pražská část Modřany. Jedná se zde o ráj pro developery, kteří nezahálejí a ve stagnujícím stavitelství zde zuřivě budují. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.08.2016 12:57 Nejdražší vilu na světě můžete nyní koupit za miliardu eur

Pokud by se vilu na Francouzské riviéře podařilo prodat za jednu miliardu eur (27 milionů korun), stala by se nejdražší na světě. Villa les Cedres leží na poloostrově St-Jean-Cap-Ferrat mezi Nice a Monakem na 14 hektarech pozemků a může se pochlubit deseti ložnicemi, 50 metrovým bazénem či exotickou botanickou zahradou. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.08.2016 13:22 Rezervujete dovolenou kartou? Ubytování přes booking.com není bezpečné

Pravděpodobné problémy se zabezpečením plateb skrz portál booking.com tíží nejen klienty, ale i samotné banky. Téměř čtvrt milionu Čechů ročne hledá přes tento portál ubytování. Nemálo z nich poté zjistí, že jim někdo vybral účet. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (110)
 
Spíše ano. (19)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (21)
 Celkem hlasovalo 180 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jakub Kudrna | 26.08.2016 00:00 Co čtenář, to blbec aneb Nač sází reklamní kampaň realitky

Staré přísloví uvádí, že „neznalost zákona neomlouvá“. To je vskutku pravda, protože demokracie předpokládá zodpovědnost každého jednotlivce. Všichni bychom měli znát svá práva, ale i povinnosti. Ne vždy tomu tak ale je, a na to sází i realitní kancelář. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Další články »