Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Nájemné se deregulovalo... rozpory pokračují

Autor: Petr Zámečník | 29.03.2011 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 0 komentářů
Nájemné se deregulovalo... rozpory pokračují

Petr Pithart, místopředseda Senátu PČR, pod svou záštitou uspořádal včerejší konferenci "Deregulace nájemného, cenové mapy - a jak dál?" Osobně se dostavit nemohl. Zato se střetli zástupci nájemníků i pronajímatelů. A na jednom se shodli: Optimálním způsobem stanovení nájemného je dohoda.

 Preference dohody mezi nájemníkem a pronajímatelem je jednoznačná na všech stranách "barikády". Jak pronajímatelé, tak nájemníci, tak i ministerstvo pro místní rozvoj považují dohodu za optimální způsob stanovení ceny nájmu.

Potíž je ve střetu zájmů - a pochopitelně pouze u "nesmluvních" vztahů regulovaných zákonem či s ukončenou regulací. U smluvních nájmů k neshodám nedochází. U nich bez dohody o ceně smluvní vztah nevzniká a potenciální nájemník se poohlíží po jiném bydlení.

Před měsícem zpřístupněné cenové mapy mohou být pouze vodítkem. To uvedl ve své prezentaci i Miroslav Kalous, náměstek ministra pro místní rozvoj. Problematika nájemného je ale mnohem hlubší. Podle zkušeností zejména z Rakouska a Německa v následujících letech nebude nájemné hlavním problémem domácností - to se pravděpodobně po nějaké době stabilizuje a dokonce lze očekávat jeho pokles. Hlavní tíha růstu nákladů domácností bude ležet v oblasti služeb a nákladů souvisejících s bydlením - cenami vody, plynu, elektřiny...

Nejedná se ale pouze o růst cen uvedených komodit. Problémem je i roztříštěná legislativa upravující vodné a stočné či topení. Chce-li se nájemník přestěhovat nebo si pořídit byt v jiné oblasti, musí se seznamovat s jinými pravidly. To chce ministerstvo změnit a připravit jednotnou legislativu.

Součástí řešení zvyšujících se cen energií je snižování energetické náročnosti bydlení. Za úspěšný považuje Miroslav Kalous program Nový Panel. V něm ovšem bylo pozastaveno přijímání nových žádostí pro nedostatek prostředků. Nová 1 mld. Kč by měla být do Nového Panelu uvolněna ještě letos.

Milan Taraba, předseda Sdružení nájemníků ČR, je k dohodě mezi nájemníky a pronajímateli pesimističtější. Přestože jím vedené sdružení také upřednostňuje dohodu před administrativním stanovením nájemného a soudními spory, musí být podle jeho názoru požadavky pronajímatelů přiměřené.

Při vyjednávání mezi nájemníky a pronajímateli jsou podle Milana Taraby tři typy majitelů bytů:

  • majitelé, kteří respektují obsazenost bytů a sociální situaci svých stávajících nájemníků; u nich vesměs k dohodě o výše nájemného došlo,
  • majitelé, kteří chtějí více, než uvádějí např. statistiky Institutu regionálních informací (z nichž vycházejí i cenové mapy); zde k dohodě ještě nedošlo a u soudu již leží stovky žalob o stanovení výše nájemného, přičemž i se žalujícími majiteli stále ještě nájemníci vyjednávají,
  • velcí pronajímatelé, s nimiž stále ještě jednání probíhají.

Milan Taraba upozornil na několik dalších problémů nájemního bydlení. Po změně občanského zákoníku v roce 2006 došlo ke změně pravidel nájemní smlouvy na dobu určitou, která se již automaticky nemění na smlouvu na dobu neurčitou. Díky tomu podle odhadu SON užívá či užívalo byt bez právního důvodu přibližně 20 tisíc lidí.

Podle průzkumu mezi seniory v Praze polovina seniorských domácností platí za bydlení přibližně 50 % příjmů. Přitom jen přibližně 6 % z nich žádá o příspěvky na bydlení. Důvodem přitom často je, že je nechtějí čerpat. Zástupci Sdružení nájemníků ČR jim vysvětlují, aby o dávky zažádali.

Stejně jako Miroslav Kalous upozorňuje Milan Taraba na růst cen služeb spojených s bydlením ve světě. Tuto otázku by rád měl vyřešenou v rámci státní bytové koncepce.

Předseda OSMD Tomislav Šimeček se ve své prezentaci soustředil na právní aspekty regulace nájemného. Připomněl opakovaná rozhodnutí Ústavního soudu a jejich nerespektování obecnými soudy i případ Maria Hutten-Czapské, které Mezinárodní soud pro lidská práva ve Štrasburku ve sporu s polským státem přiznal nemalé odškodnění.

S nefunkčností soudů ovšem nesouhlasí Miroslav Kalous, který se naopak domnívá, že nebýt současného zákona o postupné deregulaci nájemného, soudy by začaly spory mezi nájemníky a pronajímateli rozhodovat již mnohem dříve. S tímto názorem pochopitelně nesouhlasí pronajímatelé, kteří se opakovaně soudí od roku 2003 či 2004 a stále se nedobrali pravomocného rozhodnutí. A ostatně i případy pana Jošta hovoří v neprospěch náměstkova optimismu.

Regulaci nájemného přirovnal Tomislav Šimeček k hypotetickému nařízení, že se bude vyrábět "sociální chléb" za 3 Kč/kg. Takovéto opatření by pouze deformovalo tržní prostředí. Před deregulací ovšem považuje za nutné zajistit sociální síť pro lidi v nezaviněné nouzi.

Privatizaci bytového fondu vidí jako asociální postup zajištění sociálního bydlení. Odvolává se na brněnský případ, kdy město rozprodalo nájemníkům 5 tisíc bytů v centru Brna za průměrnou cenu 270 tis. Kč. Z výnosu chce postavit sociální byty. Podle slov Tomislava Šimečka ovšem jen 50 % z nich se podle zkušeností např. z Prahy 1 dostane do rukou sociálně potřebným - ostatní získají lidé s protekcí a za úplatky.

Proti kritice postupu brněnského zastupitelstva se ohradil Milan Taraba. Podle jeho názoru má město svůj záměr dobře propočítaný.

Tomislav Šimeček na závěr své prezentace shrnul kalkulace odhadů ekonomických nákladů nájemného a vlastního nájemného jakožto ceny za to, že nájemník smí užívat cizí majetek v řádu milionů korun. Vybydlovací náklady vlastnického bydlení (tedy bez odpisů) se podle analýzy pohybují na úrovni 36 Kč/m2 měsíčně, k nim je potřeba započítat další náklady - odpisy, soudní spory s neplatiči, neobsazenost bytu... - ve výši 24 Kč/m2 měsíčně. Tyto jsou stejné bez ohledu na lokalitu. Samotný přiměřený výnos z nájemného vidí na úrovni 3 % ročně z tržní ceny nemovitosti.

Kalkulace výše nákladového nájemného se nelíbí Milanu Tarabovi. Citovaná studie rozlišuje náklady na pořízení bytu před rokem a ve 20. letech minulého století s rozdílem ve výši 100 %, což je podle něj přehnané. Ostatně i Miroslav Kalous uvedl, že dnes se nestaví jeden metr čtvereční bytové plochy za 24 tis. Kč, ale jen za 14 tis. Kč.

Závěrem

Názory mezi zástupci nájemníků a pronajímatelů se liší. A budou se lišit pravděpodobně stále. Přitom obě dvě strany mají stejný zájem - byt, ve kterém bude nájemník bydlet. Rozpory jsou pouze v ceně. Tu může efektivně zjistit jen trh. Jak připomněl Miroslav Kalous, sociální inženýrství nefunguje.

Trh ovšem potřebuje vhodné prostředí. Především fungující soudy a jasná pravidla. Obojí chybí. Snad i proto se developeři se svými neprodanými projekty zatím do nájemního bydlení nepouští a mnoho bytů zůstává neobsazených. Kdo by si chtěl vzít nájemníka, kterého ze svého bytu následně nemůže dostat pryč?

Úvodní foto: zleva Milan Taraba, předseda Sdružení nájemníků ČR, Tomislav Šimeček, předseda OSMD, Albert Bradáč, ředitel Ústavu soudního inženýrství VUT v Brně, Miroslav Kalous, náměstek ministra pro místní rozvoj (jen fragment)

Anketa

Považujete nemovitost k vlastnímu bydlení za dobrou formu spoření na penzi?

Ano. (168)
 
Ne. (63)
 Celkem hlasovalo 231 čtenářů

Nájemné se deregulovalo... rozpory pokračují >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jakub Kudrna | 26.08.2016 00:00 Co čtenář, to blbec aneb Nač sází reklamní kampaň realitky

Staré přísloví uvádí, že „neznalost zákona neomlouvá“. To je vskutku pravda, protože demokracie předpokládá zodpovědnost každého jednotlivce. Všichni bychom měli znát svá práva, ale i povinnosti. Ne vždy tomu tak ale je, a na to sází i realitní kancelář. Celá zpráva »

Komentářů: 1 / 1 Poslední komentář: 26.08.2016 10:29
Reklama
hypoindex-300-300-1

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

26.08.2016 13:40 Na pražském nábřeží vyroste ruské kolo

Společnost Timsbury Capital může na Praze 5 postavit ruské kolo. Vedení města stvrdilo podpisem pronájem pozemku na Hořejším nábřeží. Firma ale ještě nemá vyhráno, musí do konce roku 2017 získat kromě jiných i souhlas od památkářů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

24.08.2016 14:39 Ceny zemědělské půdy prudce rostou

Průměrná tržní cena zemědělské půdy vzrostla podle odborného serveru Farm.cz v loňském roce o téměř 166 tisíc korun za hektar. Meziročně se jedná o nárůst o 16,5 procenta. Důvodem je rostoucí zájem nezemědělských investorů a investičních fondů, který přiměl k nákupům i farmáře. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

23.08.2016 12:49 Pražské Modřany jsou magnetem pro developery

Chátrající průmyslové areály, nepřítomnost historických památek a volné plochy k zastavění je vše co nabízí pražská část Modřany. Jedná se zde o ráj pro developery, kteří nezahálejí a ve stagnujícím stavitelství zde zuřivě budují. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

22.08.2016 12:57 Nejdražší vilu na světě můžete nyní koupit za miliardu eur

Pokud by se vilu na Francouzské riviéře podařilo prodat za jednu miliardu eur (27 milionů korun), stala by se nejdražší na světě. Villa les Cedres leží na poloostrově St-Jean-Cap-Ferrat mezi Nice a Monakem na 14 hektarech pozemků a může se pochlubit deseti ložnicemi, 50 metrovým bazénem či exotickou botanickou zahradou. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

19.08.2016 13:22 Rezervujete dovolenou kartou? Ubytování přes booking.com není bezpečné

Pravděpodobné problémy se zabezpečením plateb skrz portál booking.com tíží nejen klienty, ale i samotné banky. Téměř čtvrt milionu Čechů ročne hledá přes tento portál ubytování. Nemálo z nich poté zjistí, že jim někdo vybral účet. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (98)
 
Spíše ano. (17)
 
Spíše ne. (30)
 
Rozhodně ne. (21)
 Celkem hlasovalo 166 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 15.08.2016 00:00 Stavebnictví se zaseklo. Co mu pomůže?

Ekonomika šlape jako promazaný stroj, všechna odvětví hlásí růst, jen stavebnictví stále zaostává. První pololetí bylo obzvláště špatné pro bytovou výstavbu. Počet zahájených bytů v bytových domech v Praze klesl dokonce o 80 procent. Pokles výstavby v kombinaci s prodejním boomem doprovázeným levnými hypotékami se však začíná projevovat na rostoucích cenách bydlení.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Luboš Smrčka | 12.08.2016 00:00 Energetická samostatnost je chiméra

Pozornost energetického světa se upřela k nejzápadnější části Kanárských ostrovů – k necelým 280 kilometrům čtverečným souše utopené v oceánu pod názvem El Hierro. Tento ostrov má jako cíl stát se energeticky naprosto samostatnou jednotkou založenou na energii větru a vody. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 11.08.2016 00:00 Nájemce má právo v bytě podnikat a chovat zvíře

Nový občanský zákoník poskytuje nájemci bytu řadu práv, mezi které patří i právo podnikat a chovat zvíře. Jaké jsou zákonné limity těchto práv nájemce? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 10.08.2016 00:00 Rodinný dům bez stavebního povolení: Realita nebo sen?

Stavba rodinného domu, bazénu či skleníku by již brzy měla být snadnější a rychlejší. Změny přinese novela stavebního zákona, kterou bude schvalovat vláda koncem srpna. Rodinný dům postavíte pouze na základě ohlášení, ke stavbě bazénu nebudete dokonce potřebovat ani to. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »