Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

logo fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Nájemné se deregulovalo... rozpory pokračují

Autor: Petr Zámečník | 29.03.2011 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 0 komentářů
Nájemné se deregulovalo... rozpory pokračují

Petr Pithart, místopředseda Senátu PČR, pod svou záštitou uspořádal včerejší konferenci "Deregulace nájemného, cenové mapy - a jak dál?" Osobně se dostavit nemohl. Zato se střetli zástupci nájemníků i pronajímatelů. A na jednom se shodli: Optimálním způsobem stanovení nájemného je dohoda.

 Preference dohody mezi nájemníkem a pronajímatelem je jednoznačná na všech stranách "barikády". Jak pronajímatelé, tak nájemníci, tak i ministerstvo pro místní rozvoj považují dohodu za optimální způsob stanovení ceny nájmu.

Potíž je ve střetu zájmů - a pochopitelně pouze u "nesmluvních" vztahů regulovaných zákonem či s ukončenou regulací. U smluvních nájmů k neshodám nedochází. U nich bez dohody o ceně smluvní vztah nevzniká a potenciální nájemník se poohlíží po jiném bydlení.

Před měsícem zpřístupněné cenové mapy mohou být pouze vodítkem. To uvedl ve své prezentaci i Miroslav Kalous, náměstek ministra pro místní rozvoj. Problematika nájemného je ale mnohem hlubší. Podle zkušeností zejména z Rakouska a Německa v následujících letech nebude nájemné hlavním problémem domácností - to se pravděpodobně po nějaké době stabilizuje a dokonce lze očekávat jeho pokles. Hlavní tíha růstu nákladů domácností bude ležet v oblasti služeb a nákladů souvisejících s bydlením - cenami vody, plynu, elektřiny...

Nejedná se ale pouze o růst cen uvedených komodit. Problémem je i roztříštěná legislativa upravující vodné a stočné či topení. Chce-li se nájemník přestěhovat nebo si pořídit byt v jiné oblasti, musí se seznamovat s jinými pravidly. To chce ministerstvo změnit a připravit jednotnou legislativu.

Součástí řešení zvyšujících se cen energií je snižování energetické náročnosti bydlení. Za úspěšný považuje Miroslav Kalous program Nový Panel. V něm ovšem bylo pozastaveno přijímání nových žádostí pro nedostatek prostředků. Nová 1 mld. Kč by měla být do Nového Panelu uvolněna ještě letos.

Milan Taraba, předseda Sdružení nájemníků ČR, je k dohodě mezi nájemníky a pronajímateli pesimističtější. Přestože jím vedené sdružení také upřednostňuje dohodu před administrativním stanovením nájemného a soudními spory, musí být podle jeho názoru požadavky pronajímatelů přiměřené.

Při vyjednávání mezi nájemníky a pronajímateli jsou podle Milana Taraby tři typy majitelů bytů:

  • majitelé, kteří respektují obsazenost bytů a sociální situaci svých stávajících nájemníků; u nich vesměs k dohodě o výše nájemného došlo,
  • majitelé, kteří chtějí více, než uvádějí např. statistiky Institutu regionálních informací (z nichž vycházejí i cenové mapy); zde k dohodě ještě nedošlo a u soudu již leží stovky žalob o stanovení výše nájemného, přičemž i se žalujícími majiteli stále ještě nájemníci vyjednávají,
  • velcí pronajímatelé, s nimiž stále ještě jednání probíhají.

Milan Taraba upozornil na několik dalších problémů nájemního bydlení. Po změně občanského zákoníku v roce 2006 došlo ke změně pravidel nájemní smlouvy na dobu určitou, která se již automaticky nemění na smlouvu na dobu neurčitou. Díky tomu podle odhadu SON užívá či užívalo byt bez právního důvodu přibližně 20 tisíc lidí.

Podle průzkumu mezi seniory v Praze polovina seniorských domácností platí za bydlení přibližně 50 % příjmů. Přitom jen přibližně 6 % z nich žádá o příspěvky na bydlení. Důvodem přitom často je, že je nechtějí čerpat. Zástupci Sdružení nájemníků ČR jim vysvětlují, aby o dávky zažádali.

Stejně jako Miroslav Kalous upozorňuje Milan Taraba na růst cen služeb spojených s bydlením ve světě. Tuto otázku by rád měl vyřešenou v rámci státní bytové koncepce.

Předseda OSMD Tomislav Šimeček se ve své prezentaci soustředil na právní aspekty regulace nájemného. Připomněl opakovaná rozhodnutí Ústavního soudu a jejich nerespektování obecnými soudy i případ Maria Hutten-Czapské, které Mezinárodní soud pro lidská práva ve Štrasburku ve sporu s polským státem přiznal nemalé odškodnění.

S nefunkčností soudů ovšem nesouhlasí Miroslav Kalous, který se naopak domnívá, že nebýt současného zákona o postupné deregulaci nájemného, soudy by začaly spory mezi nájemníky a pronajímateli rozhodovat již mnohem dříve. S tímto názorem pochopitelně nesouhlasí pronajímatelé, kteří se opakovaně soudí od roku 2003 či 2004 a stále se nedobrali pravomocného rozhodnutí. A ostatně i případy pana Jošta hovoří v neprospěch náměstkova optimismu.

Regulaci nájemného přirovnal Tomislav Šimeček k hypotetickému nařízení, že se bude vyrábět "sociální chléb" za 3 Kč/kg. Takovéto opatření by pouze deformovalo tržní prostředí. Před deregulací ovšem považuje za nutné zajistit sociální síť pro lidi v nezaviněné nouzi.

Privatizaci bytového fondu vidí jako asociální postup zajištění sociálního bydlení. Odvolává se na brněnský případ, kdy město rozprodalo nájemníkům 5 tisíc bytů v centru Brna za průměrnou cenu 270 tis. Kč. Z výnosu chce postavit sociální byty. Podle slov Tomislava Šimečka ovšem jen 50 % z nich se podle zkušeností např. z Prahy 1 dostane do rukou sociálně potřebným - ostatní získají lidé s protekcí a za úplatky.

Proti kritice postupu brněnského zastupitelstva se ohradil Milan Taraba. Podle jeho názoru má město svůj záměr dobře propočítaný.

Tomislav Šimeček na závěr své prezentace shrnul kalkulace odhadů ekonomických nákladů nájemného a vlastního nájemného jakožto ceny za to, že nájemník smí užívat cizí majetek v řádu milionů korun. Vybydlovací náklady vlastnického bydlení (tedy bez odpisů) se podle analýzy pohybují na úrovni 36 Kč/m2 měsíčně, k nim je potřeba započítat další náklady - odpisy, soudní spory s neplatiči, neobsazenost bytu... - ve výši 24 Kč/m2 měsíčně. Tyto jsou stejné bez ohledu na lokalitu. Samotný přiměřený výnos z nájemného vidí na úrovni 3 % ročně z tržní ceny nemovitosti.

Kalkulace výše nákladového nájemného se nelíbí Milanu Tarabovi. Citovaná studie rozlišuje náklady na pořízení bytu před rokem a ve 20. letech minulého století s rozdílem ve výši 100 %, což je podle něj přehnané. Ostatně i Miroslav Kalous uvedl, že dnes se nestaví jeden metr čtvereční bytové plochy za 24 tis. Kč, ale jen za 14 tis. Kč.

Závěrem

Názory mezi zástupci nájemníků a pronajímatelů se liší. A budou se lišit pravděpodobně stále. Přitom obě dvě strany mají stejný zájem - byt, ve kterém bude nájemník bydlet. Rozpory jsou pouze v ceně. Tu může efektivně zjistit jen trh. Jak připomněl Miroslav Kalous, sociální inženýrství nefunguje.

Trh ovšem potřebuje vhodné prostředí. Především fungující soudy a jasná pravidla. Obojí chybí. Snad i proto se developeři se svými neprodanými projekty zatím do nájemního bydlení nepouští a mnoho bytů zůstává neobsazených. Kdo by si chtěl vzít nájemníka, kterého ze svého bytu následně nemůže dostat pryč?

Úvodní foto: zleva Milan Taraba, předseda Sdružení nájemníků ČR, Tomislav Šimeček, předseda OSMD, Albert Bradáč, ředitel Ústavu soudního inženýrství VUT v Brně, Miroslav Kalous, náměstek ministra pro místní rozvoj (jen fragment)

Anketa

Považujete nemovitost k vlastnímu bydlení za dobrou formu spoření na penzi?

Ano. (167)
 
Ne. (63)
 Celkem hlasovalo 230 čtenářů

Nájemné se deregulovalo... rozpory pokračují >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 22.07.2016 00:00 Žně zlodějů jsou v plném proudu. Nepodceňujte zabezpečení ani pojištění

Lidé si užívají v letních měsících volna u moře či na chalupě, příbytky nechávají bez dozoru a často i nezabezpečené. Zloděje ale na dovolené v této době rozhodně nenajdete. Počet vloupání v létě každoročně přibývá. Jak se co nejvíce vyvarovat nezvané návštěvě? Na co si dát pozor, aby vám pojišťovna případné škody proplatila?  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
hypostroj

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.07.2016 00:00 Ceny bytů: Česko dýchá na záda západní Evropy

Realitní trh napříč Evropou je velmi rozmanitý. Zatímco na jednom konci koupíte za 200 tisíc eur nemovitost o rozloze více než 200 m2, na druhém za stejnou cenu pořídíte pouhých 11 m2. Jak si stojí Česká republika v evropském srovnání?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 13.07.2016 14:37

Zbyněk Drobiš | 08.07.2016 00:00 Kolik osob může žít v nájemním bytě?

Nový občanský zákoník upravuje problematiku počtu osob žijících v bytě, a to stanovením jednotlivých práv a povinností nájemce a pronajímatele. Pojďme se blíže zaměřit na tuto zákonnou úpravu k lepší znalosti nájemního práva. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

22.07.2016 12:37 Česká spořitelna má zálusk na nejvyšší mrakodrap v Praze

REICO investiční společnost České spořitelny chce od skupiny PPF Petra Kellnera koupit nejvyšší pražský mrakodrap City Tower. Transakci by měl do měsíce schválit Úřad pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS). Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

20.07.2016 12:23 Majitelem bývalého kláštera na náměstí Republiky je slovenský miliardář

Účetní závěrka společnosti Eco-Invest ukázala, že bývalý klášter na pražském náměstí Republiky patří slovenskému miliardáři Milanovi Fil´ovi. Miliardář přitom vlastnictví oficiálně popíral.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

18.07.2016 13:16 Na čtrnácti místech Prahy vyrostou mrakodrapy

Ve čtrnácti lokalitách v Praze vyrostou mrakodrapy až s 27 podlažími. S výstavbou mrakodrapů na Roztylech, Chodově, Rohanském ostrově, ve Vysočanech či Libni počítá návrh nového metropolitního územního plánu Prahy, který by měl platit od roku 2020. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

14.07.2016 13:00 AirBnB se zaměří na byznysmeny

Ubytovací platforma AirBnB rozšiřuje své pole působnosti, připravuje web pro byznysmeny. Platforma navíc začala ve Spojených státech nabízet ubytování v soukromých bytech firemním klientům přes cestovní agentury.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

13.07.2016 12:59 Metrostav míří před soud kvůli šizení stavebních prací

Jedna z největších stavebních společností v České republice Metrostav čelí obžalobě z šizení některých stavebních prací při opravě hotelu Bohemia v Chrudimi. Pracovníci společnosti se měli údajně pokusit o dotační podvod za desítky milionů korun.  Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Ubytovali byste u sebe doma uprchlíky?

Ano. (1190)
 
Ne. (1488)
 
Nevím. (49)
 Celkem hlasovalo 2727 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Jana Zámečníková | 14.07.2016 00:00 Markus Arnold: Měníme peníze v cihly

Společnost Arnold Investments pomáhá propojovat bohaté investory s institucionálními při prodeji nemovitostí. Majitel společnosti Arnold Investments Markus Arnold se podělil o zajímavé zkušenosti z realitního trhu ve Vídni, Praze, Bratislavě a Budapešti. Jaká další města mohou být zajímavou investiční příležitostí? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 15.07.2016 00:00 Trh nových bytů v ohrožení

Mohlo by se zdát, že si developeři mnou ruce nad prodeji nových bytů. Opak je ale pravdou. Nové byty se sice prodávají jak na běžícím páse, nabídka dostupných bytů se ale nebezpečně tenčí a nové projekty se neschvalují. Mají developeři plán B? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 13.07.2016 00:00 Ceny bytů: Česko dýchá na záda západní Evropy

Realitní trh napříč Evropou je velmi rozmanitý. Zatímco na jednom konci koupíte za 200 tisíc eur nemovitost o rozloze více než 200 m2, na druhém za stejnou cenu pořídíte pouhých 11 m2. Jak si stojí Česká republika v evropském srovnání?  Celá zpráva »

Komentářů: 2 / 2 Poslední komentář: 01.01.1970 01:00

Zbyněk Drobiš | 08.07.2016 00:00 Kolik osob může žít v nájemním bytě?

Nový občanský zákoník upravuje problematiku počtu osob žijících v bytě, a to stanovením jednotlivých práv a povinností nájemce a pronajímatele. Pojďme se blíže zaměřit na tuto zákonnou úpravu k lepší znalosti nájemního práva. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »