Fincentrum a.s.
Investujeme.cz Investujeme.cz ČeskéReformy.cz ČeskéReformy.cz Bankaroku.cz Bankaroku.cz Investiceroku.czInvesticeroku.cz Investujeme.sk Investujeme.sk InvesticiaRoka.sk InvestíciaRoka.sk Ověření poradců Ověření poradců

Děkujeme našim partnerům:

wustenrot-logo-no-claim-a5-prechod

fincentrum-mensi-nove ceska-bankovni-asociace logo-fctr-real-hypoindex

 


Nájemné se deregulovalo... rozpory pokračují

Autor: Petr Zámečník | 29.03.2011 00:00 | Kategorie: Realitní makléř | 0 komentářů
Nájemné se deregulovalo... rozpory pokračují

Petr Pithart, místopředseda Senátu PČR, pod svou záštitou uspořádal včerejší konferenci "Deregulace nájemného, cenové mapy - a jak dál?" Osobně se dostavit nemohl. Zato se střetli zástupci nájemníků i pronajímatelů. A na jednom se shodli: Optimálním způsobem stanovení nájemného je dohoda.

 Preference dohody mezi nájemníkem a pronajímatelem je jednoznačná na všech stranách "barikády". Jak pronajímatelé, tak nájemníci, tak i ministerstvo pro místní rozvoj považují dohodu za optimální způsob stanovení ceny nájmu.

Potíž je ve střetu zájmů - a pochopitelně pouze u "nesmluvních" vztahů regulovaných zákonem či s ukončenou regulací. U smluvních nájmů k neshodám nedochází. U nich bez dohody o ceně smluvní vztah nevzniká a potenciální nájemník se poohlíží po jiném bydlení.

Před měsícem zpřístupněné cenové mapy mohou být pouze vodítkem. To uvedl ve své prezentaci i Miroslav Kalous, náměstek ministra pro místní rozvoj. Problematika nájemného je ale mnohem hlubší. Podle zkušeností zejména z Rakouska a Německa v následujících letech nebude nájemné hlavním problémem domácností - to se pravděpodobně po nějaké době stabilizuje a dokonce lze očekávat jeho pokles. Hlavní tíha růstu nákladů domácností bude ležet v oblasti služeb a nákladů souvisejících s bydlením - cenami vody, plynu, elektřiny...

Nejedná se ale pouze o růst cen uvedených komodit. Problémem je i roztříštěná legislativa upravující vodné a stočné či topení. Chce-li se nájemník přestěhovat nebo si pořídit byt v jiné oblasti, musí se seznamovat s jinými pravidly. To chce ministerstvo změnit a připravit jednotnou legislativu.

Součástí řešení zvyšujících se cen energií je snižování energetické náročnosti bydlení. Za úspěšný považuje Miroslav Kalous program Nový Panel. V něm ovšem bylo pozastaveno přijímání nových žádostí pro nedostatek prostředků. Nová 1 mld. Kč by měla být do Nového Panelu uvolněna ještě letos.

Milan Taraba, předseda Sdružení nájemníků ČR, je k dohodě mezi nájemníky a pronajímateli pesimističtější. Přestože jím vedené sdružení také upřednostňuje dohodu před administrativním stanovením nájemného a soudními spory, musí být podle jeho názoru požadavky pronajímatelů přiměřené.

Při vyjednávání mezi nájemníky a pronajímateli jsou podle Milana Taraby tři typy majitelů bytů:

  • majitelé, kteří respektují obsazenost bytů a sociální situaci svých stávajících nájemníků; u nich vesměs k dohodě o výše nájemného došlo,
  • majitelé, kteří chtějí více, než uvádějí např. statistiky Institutu regionálních informací (z nichž vycházejí i cenové mapy); zde k dohodě ještě nedošlo a u soudu již leží stovky žalob o stanovení výše nájemného, přičemž i se žalujícími majiteli stále ještě nájemníci vyjednávají,
  • velcí pronajímatelé, s nimiž stále ještě jednání probíhají.

Milan Taraba upozornil na několik dalších problémů nájemního bydlení. Po změně občanského zákoníku v roce 2006 došlo ke změně pravidel nájemní smlouvy na dobu určitou, která se již automaticky nemění na smlouvu na dobu neurčitou. Díky tomu podle odhadu SON užívá či užívalo byt bez právního důvodu přibližně 20 tisíc lidí.

Podle průzkumu mezi seniory v Praze polovina seniorských domácností platí za bydlení přibližně 50 % příjmů. Přitom jen přibližně 6 % z nich žádá o příspěvky na bydlení. Důvodem přitom často je, že je nechtějí čerpat. Zástupci Sdružení nájemníků ČR jim vysvětlují, aby o dávky zažádali.

Stejně jako Miroslav Kalous upozorňuje Milan Taraba na růst cen služeb spojených s bydlením ve světě. Tuto otázku by rád měl vyřešenou v rámci státní bytové koncepce.

Předseda OSMD Tomislav Šimeček se ve své prezentaci soustředil na právní aspekty regulace nájemného. Připomněl opakovaná rozhodnutí Ústavního soudu a jejich nerespektování obecnými soudy i případ Maria Hutten-Czapské, které Mezinárodní soud pro lidská práva ve Štrasburku ve sporu s polským státem přiznal nemalé odškodnění.

S nefunkčností soudů ovšem nesouhlasí Miroslav Kalous, který se naopak domnívá, že nebýt současného zákona o postupné deregulaci nájemného, soudy by začaly spory mezi nájemníky a pronajímateli rozhodovat již mnohem dříve. S tímto názorem pochopitelně nesouhlasí pronajímatelé, kteří se opakovaně soudí od roku 2003 či 2004 a stále se nedobrali pravomocného rozhodnutí. A ostatně i případy pana Jošta hovoří v neprospěch náměstkova optimismu.

Regulaci nájemného přirovnal Tomislav Šimeček k hypotetickému nařízení, že se bude vyrábět "sociální chléb" za 3 Kč/kg. Takovéto opatření by pouze deformovalo tržní prostředí. Před deregulací ovšem považuje za nutné zajistit sociální síť pro lidi v nezaviněné nouzi.

Privatizaci bytového fondu vidí jako asociální postup zajištění sociálního bydlení. Odvolává se na brněnský případ, kdy město rozprodalo nájemníkům 5 tisíc bytů v centru Brna za průměrnou cenu 270 tis. Kč. Z výnosu chce postavit sociální byty. Podle slov Tomislava Šimečka ovšem jen 50 % z nich se podle zkušeností např. z Prahy 1 dostane do rukou sociálně potřebným - ostatní získají lidé s protekcí a za úplatky.

Proti kritice postupu brněnského zastupitelstva se ohradil Milan Taraba. Podle jeho názoru má město svůj záměr dobře propočítaný.

Tomislav Šimeček na závěr své prezentace shrnul kalkulace odhadů ekonomických nákladů nájemného a vlastního nájemného jakožto ceny za to, že nájemník smí užívat cizí majetek v řádu milionů korun. Vybydlovací náklady vlastnického bydlení (tedy bez odpisů) se podle analýzy pohybují na úrovni 36 Kč/m2 měsíčně, k nim je potřeba započítat další náklady - odpisy, soudní spory s neplatiči, neobsazenost bytu... - ve výši 24 Kč/m2 měsíčně. Tyto jsou stejné bez ohledu na lokalitu. Samotný přiměřený výnos z nájemného vidí na úrovni 3 % ročně z tržní ceny nemovitosti.

Kalkulace výše nákladového nájemného se nelíbí Milanu Tarabovi. Citovaná studie rozlišuje náklady na pořízení bytu před rokem a ve 20. letech minulého století s rozdílem ve výši 100 %, což je podle něj přehnané. Ostatně i Miroslav Kalous uvedl, že dnes se nestaví jeden metr čtvereční bytové plochy za 24 tis. Kč, ale jen za 14 tis. Kč.

Závěrem

Názory mezi zástupci nájemníků a pronajímatelů se liší. A budou se lišit pravděpodobně stále. Přitom obě dvě strany mají stejný zájem - byt, ve kterém bude nájemník bydlet. Rozpory jsou pouze v ceně. Tu může efektivně zjistit jen trh. Jak připomněl Miroslav Kalous, sociální inženýrství nefunguje.

Trh ovšem potřebuje vhodné prostředí. Především fungující soudy a jasná pravidla. Obojí chybí. Snad i proto se developeři se svými neprodanými projekty zatím do nájemního bydlení nepouští a mnoho bytů zůstává neobsazených. Kdo by si chtěl vzít nájemníka, kterého ze svého bytu následně nemůže dostat pryč?

Úvodní foto: zleva Milan Taraba, předseda Sdružení nájemníků ČR, Tomislav Šimeček, předseda OSMD, Albert Bradáč, ředitel Ústavu soudního inženýrství VUT v Brně, Miroslav Kalous, náměstek ministra pro místní rozvoj (jen fragment)

Anketa

Považujete nemovitost k vlastnímu bydlení za dobrou formu spoření na penzi?

Ano. (168)
 
Ne. (63)
 Celkem hlasovalo 231 čtenářů

Nájemné se deregulovalo... rozpory pokračují >> sdílejte na sociálních sítích

 
Reklama

 

 

Související subjekty

Komentáře


K tomuto článku ještě nebyl přidán žádný komentář. Buďte první a okomentujte tento článek.

Přidejte komentář

* Pokud je obrázek nečitelný, nový načtete kliknutím na obrázek.
Pro přihlášené se kontrolní obrázek nezobrazuje. Přihlašte se či se zaregistrujte pokud ještě nemáte účet.
Opište text z obrázku: *

* Hvězdičkou jsou označeny povinné informace.


Články z Realitní makléř

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0
Reklama
banner-efpa-investujeme-a-hypoindex

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 09.09.2016 00:00 Ceny bytů i pozemků rostou nejrychleji za pět let

Ceny bytů a pozemků vzrostly ve druhém čtvrtletí 2016 nejrychleji od roku 2010. Naopak se nepatrně zpomalil růst cen rodinných domů. Vyplývá to z aktuálního čtvrtletního HB Indexu Hypoteční banky. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 08.09.2016 00:00 Hypotéka pro studenty vstupuje na český trh

Téměř každý student musí řešit během studia bydlení. Nejsnazší variantou je kolej, na kterou ale nedosáhne každý. Proto se většina studentů uchyluje ke společnému pronájmu bytu. I když sní o vlastním bydlení, bez dostatečných příjmů na něj nedosáhnou. První banka ale přichází s nabídkou hypotéky pro studenty. Je studentská hypotéka opravdu pro studenty? Celá zpráva »

Komentářů: 3 / 3 Poslední komentář: 23.09.2016 03:11

Další články »

Krátké zprávy z Realitní makléř

23.09.2016 14:24 Robert Pelikán připravuje novelu insolvenčního zákona

Ministr spravedlnosti Robert Pelikán představil novelu insolvenčního zákona. Hlavním tématem je možnost oddlužení. Vyhlásit osobní bankrot by tak v budoucnu mohli i ti, kteří nemohou uhradit 30 procent svých dluhů. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

21.09.2016 14:45 Hotel Tančící dům otevřel své dveře

Dvě patra Tančícího domu v Praze na Rašínově nábřeží se přeměnila na čtyřhvězdičkový hotel. Většina pokojů hotelu má výhled na Pražský hrad. Investorem luxusního ubytování je bývalý fotbalista Vladimír Šmicer. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

20.09.2016 13:56 Wüstenrot má nového tiskového mluvčího

Jiří Janeček se stal od 15. září novým tiskovým mluvčím finanční skupiny Wüstenrot. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

16.09.2016 10:54 České reality začínají ovládat firmy ze zámoří

Noví investoři přicházejí do České republiky kupovat nemovitosti především z Austrálie a Jihoafrické republiky. Jejich zájem je jsou podnikatelské nemovitosti jako jsou obchodní centra, či kanceláře. V realitách nemají problém utrácet miliardy. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

15.09.2016 12:03 Ceny bytů ve většině krajských měst míří vzhůru

Ve druhém čtvrtletí letošního roku zdražily byty v krajských městech včetně Prahy o 6,1 procenta. Nejvýraznější byl růst v Plzni, kde se oproti prvnímu čtvrtletí zvýšila průměrná prodejní cena o 14,4 procenta na 33 800 korun za metr čtvereční. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další krátké zprávy »

Anketa

Přijdou do České republiky záporné úrokové sazby hypoték?

Rozhodně ano. (225)
 
Spíše ano. (40)
 
Spíše ne. (40)
 
Rozhodně ne. (41)
 Celkem hlasovalo 346 čtenářů

Nejčtenější články z Realitní makléř za posledních 14 dní

Monika Hrušová | 16.09.2016 00:00 Nižší cena, ale je to o nervy...

Tak by se dala popsat situace, když si koupíte, respektive zarezervujete byt, který se má dostavět třeba až za dva roky. O developerské projekty je stále zájem. Ne všichni si chtějí pořídit byt v paneláku k rekonstrukci, ale touží po novostavbě. I tak nové, že na místě, kde má dům s byty stát, se ještě prohánějí zvířata. Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Jana Zámečníková | 19.09.2016 00:00 Není nájem jako nájem

Zájem o pořízení vlastního bydlení neustále roste. Ne každý ale na hypotéku dosáhne, a to ani při současných velmi nízkých úrokových sazbách. Navíc existuje řada lidí, kteří se raději nezadlužují a dávají přednost nájemnímu bydlení. Kolik lidí žije v nájemním bytě a za kolik? Jaké výhody přináší nájem oproti vlastnímu bydlení? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Zbyněk Drobiš | 14.09.2016 00:00 Dědické právo v novém: Pozor na dluhy potápějící dědice!

Dědické právo doznalo podstatných změn s účinností nového občanského zákoníku a problematika dluhů v dědictví není výjimkou. Jak předejít předluženému dědictví? Jaké zákonné instituty můžeme využít k ochraně před předluženým dědictvím? Celá zpráva »

Komentářů: 0 / 0

Další články »