Nemovitosti a DPH: Kde se jí nevyhnete?

Pro většinu lidí je DPH cosi abstraktního o čem vědí, že existuje a musí platit. Ano, skutečně DPH každý den platíme ve většině spotřebovaných produktů a službách. Jak je to ovšem u transakcí s nemovitostmi a doprovodnými službami kolem nich? Kde musíte daň státu zaplatit a poskytovatel ji následně odvádí do státní pokladny?

Bezpochyby nejnákladnější transakcí s nemovitostmi je jejich převod. Převodem se rozumí smluvní vztah, kdy na jedné straně dochází ke koupi a na straně druhé k prodeji nemovitosti. Lidé si samozřejmě zvykli na to, že u novostaveb DPH prostě a jednoduše zaplatit musí. Tam se skutečně nic nemění.

U převodů bytu nebo rodinného domu charakteru novostavba se prostě musí počítat se sníženou sazbou DPH ve výši devět procent. A kdo kupoval v nedávné době nějakou novostavbu, tak moc dobře ví, že jde o řád statisíců, které prostřednictvím dodavatele novostavby platíme státu.

Pozor na převod od plátců DPH, kdy neuběhly tři roky od kolaudace nebo zahájení užívání

Většina transakcí s byty nebo rodinnými domy probíhá s již existujícími a minimálně jednou převedenými nemovitostmi. V případě převodů mezi občany (obecně neplátci DPH) se žádná DPH neobjeví a takový převod nepodléhá daňové povinnosti. Čas od času se ovšem v nabídce realitních kanceláří objeví rodinný dům nebo byt, který je v obchodním majetku nějaké firmy (samozřejmě plátce DPH).

Zde je situace poněkud složitější a vy jako kupující občan byste se měli zástupce firmy zeptat na to, zda je takový převod od DPH osvobozen či nikoli. Vodítko k odpovědi leží v paragrafu 56 Zákona o dani z přidané hodnoty.

Převod staveb, bytů a nebytových prostor je osvobozen od daně až po uplynutí tří let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby. K osvobození stačí, aby byla naplněna alespoň jedna z těchto dvou podmínek. Co z toho vyplývá pro občany?

Kupujete-li rodinný domek od plátce DPH (firmy nebo živnostníka), tak se ptejte na dobu užívání a na dobu od kolaudace. Jestliže nebude alespoň jedna z těchto podmínek splněna, tak vám prodávající plátce DPH musí prodejní cenu navýšit o sníženou sazbu DPH, což bývá dost nepříjemné. Lidé se v takových situacích zpravidla snaží prodej oddálit nebo od koupě odstoupí.

Co se týče převodu pozemků, tak ten je od DPH osvobozen. Pro lidi pohybující se mimo literu Zákona o dani z přidané hodnoty to znamená, že ani plátce DPH nenavýší prodejní cenu o daň z přidané hodnoty. Platí zde ovšem jedna výjimka. Tou jsou stavební pozemky, které podléhají DPH a nejsou osvobozeny.

Nájmy bytů jsou bez DPH vždy s výjimkou krátkodobých pronájmů

Spousta z nás bydlí v pronajatých bytech. Pronajímateli jsou většinou občané disponující více nemovitostmi (byty nebo rodinnými domy) než mohou sami využít. V těchto případech samozřejmě s DPH není nejmenší problém a nájemné není ani nemůže být DPH zatíženo.

V případě, že pronajímaná nemovitost je v obchodním majetku plátce DPH, tak ten postupuje tak, že nájemné je takzvaným osvobozeným plněním od DPH. Pro nájemce – občana z toho vyplývá zjištění, že bez ohledu na statut pronajímatele nemůže být nájemné zatíženo DPH. Toto platí s jedinou výjimkou – krátkodobými nájmy bytů a rodinných domů.

Co se míní krátkodobým nájmem? Je to doba do 48 hodin smluvního vztahu. Z toho vyplývá, že běžné nájmy bytů jsou z pohledu DPH osvobozené bez ohledu na statut pronajímatele.

S energiemi nic nenaděláte... Tam DPH zaplatit musíte

S bydlením (vlastním nebo nájemním) úzce souvisí také doprovodné služby. Mezi ty skutečně nejtypičtější patří teplo, elektřina, voda a plyn. Poskytovatelé těchto doprovodných služeb jsou povinni uskutečněná plnění zatěžovat DPH. Jako vlastník bytu samozřejmě za tyto doprovodné služby musíte zaplatit. Platíte složenky, které bezpochyby obsahují cenu bez daně a k tomu příslušné DPH. Jako koncoví uživatelé bohužel DPH zaplatit musíme a není šance jak se mu vyhnout.

Zaplacení DPH se nevyhneme ani v případě, že doprovodných služeb využíváme v pozici nájemce a platí je za nás poskytovateli služby pronajímatel. Pronajímatelé si často tyto služby nechávají na sobě a nepřevádí smluvní vztah na nájemce. Jestliže je pronajímatelem občan, tak ten si samozřejmě navýší cenu nájmu o tyto poplatky a samozřejmě si ho navýší o DPH. Jestliže je pronajímatelem plátce DPH, tak se z pohledu nájemce také nic nemění. Jednoduše to zaplatí celé včetně DPH na účet pronajímatele, který dodavateli hradí fakturu včetně DPH sám.